家を買うなら!

元注文住宅営業が建売住宅の秘密を徹底解説します

頭金なしフル住宅ローンでも家を早く買う方が有利なパターン

更新日:

どうも、元住宅営業のナツダです。

今回は、家を購入するときの頭金について解説しようと思います。

よく「家を買うなら頭金が2割り必要」と言われます。
でも、それって本当でしょうか?

考えてみましょう。

では、さっそく説明していきますね。

「家は頭金なしでも買える」は信じていいのか?

よく「家を買うなら、頭金は2割り必要」と言われます。
一方で住宅営業は「頭金ゼロでも家を買えますよ」と言います。

あなたなら、どちらを信用しますか?

たぶん「頭金2割り説」ですよね。
だって、住宅営業はすぐに家を売りたいから、適当なこと言ってあなたに家を買わせようとしてるんですよ。

・・・って、本当にそうでしょうか?

じつは、頭金をこれから貯めて購入するぐらいなら、今すぐ頭金なしで買った方がいい場合もあります。

実例をあげながら解説しますね。
と、その前に、そもそも「頭金」って何なのか復習しておきましょう。

頭金とは?

家を買うときは、次の2つの費用がかかります。

  1. 住宅代金(家+土地)
  2. 諸費用

諸費用項目については、こちらを参考にしてください。

家(建売住宅)を購入する時に必要な諸費用15項目のリスト

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家を買うときは「住宅代金諸費用」を「自己資金住宅ローン」を使って支払います。

そして、住宅代金を支払うのに使う自己資金を「頭金」と言います。

図にすると、こんな感じです。

頭金

この関係を頭に入れておいてください。

家の購入タイミングと頭金の額で違いをチェックしてみる

家を購入したい人のよくある悩みに「頭金を貯めてから買った方がいいのか?頭金なしで今すぐ買った方がいいのか?」というのがあります。

これは試算してみたらすぐに分かります。
今はローン計算用のスマホアプリがありますので、簡単に計算できますよ。

たとえば、若い人が頭金なしで今すぐ買う場合と、頭金を600万円(3,000万円の2割り)貯めて5年後に買う場合はどうでしょうか?

項目 今すぐ購入 5年後に購入
家の購入価格 3,000万円
頭金 0円 600万円
借入額 3,000万円 2,400万円
金利 2.0%
返済年数 35年 30年
月々返済額 99,378円 88,708円
総返済額 41,738,969円 31,934,970円
住宅ローン+頭金 41,738,969円 37,934,970円
差額 3,803,999円

結果は「頭金を貯めてから5年後に買う方が約380万円お得(利息支払いが少なくて済む)」という結果になりました。

やっぱり、頭金を貯めて買う方が有利なのでしょうか?

実は、上の試算では「住居費」が抜け落ちています。
つまり「5年間かけて頭金を貯める人は、その間の家賃を支払わないといけない」ということです。

では、380万円を60ヶ月(5年)で割ったらいくらでしょうか?
約63,333円ですね。

もし、あなたの支払っている家賃が6万4千円以上なら、お得になるはずだった380万円が吹き飛ぶということです。

ちなみに、上の表では金利2%で計算しましたが、1%だったら家賃3万円以上の人が「5年かけて貯金した意味なし」になります。

他にも以下のような懸念材料があります。

  • もし、頭金を貯めている間に消費税が上がったら?
  • 5年の間に金利が上がったら?
  • そもそも5年間で600万円も貯められるの?

頭金を貯めてから家を買う人は、そういうことも考えておくべきですね。

住宅ローンが低金利でも家の購入に頭金が2割り必要?

現在のような住宅ローン低金利時代では、昔のように「頭金2割りないと貸してくれない」ということはありません。

なので、何の根拠もなく「とにかく頭金は2割り要る!」と考える必要はないです。

でも「頭金が必要な場合」というのはあります。
たとえば、下のような場合ですね。

頭金が必要な場合
銀行が貸してくれる融資限度額が住宅購入価格より低かった場合。足りない分は自己資金で補う必要があるので、その分は頭金が必要。

そもそも、銀行が住宅購入資金全額を融資してくれなかったら、あとは頭金を積むしかないですよね。

ポイント
融資可能額は銀行によって変わります。貸付金利も銀行によって違います。
とくに金利は0.1%違うだけで総返済額が数十万円変わってきます。2~3の銀行で審査申し込みをして、比較してから選びましょう。
複数の銀行に一括審査申し込みできるサービスもあります。申し込み用紙記入の手間が省けるのでオススメです。
参考 住宅本舗「住宅ローン一括審査」

ちなみに、諸費用は自己資金で払う方がいいです。

諸費用まで住宅ローンで借りると銀行の印象が悪くなり、審査してもらう上でマイナスです。

家を買うとき頭金はどれぐらいあるといいのか?

頭金が必要な場合、どれぐらいあった方がいいのでしょうか?
これは完全にケースバイケースです。

年収が800万円あっても、頭金なしでは家を買えない場合もあります。
逆に年収500万円でも、頭金なしで家が買える場合もあります。

頭金の要・不要の例

  • 年収が800万円あっても、50歳なら頭金が必要
  • 年収が800万円あっても、6,000万円の物件を買うなら頭金が必要
  • 年収が500万円でも、3,000万円の物件を35年返済するなら頭金なしで買える

つまり、いくらの物件を買うのか?住宅ローン開始年齢は何歳か?によっても必要な頭金が変わってくるということです。

ちゃんとした分譲会社や住宅会社は、年収や年齢から無理のない住宅ローン借入額を考えてくれます。
もしくは、銀行に行けばおよその概算で貸付可能額を計算してくれます。

ぜひ「いくらまでなら頭金なしでも家が買えるのか」試算したうえで住宅購入を進めてくださいね。

まとめ

家を買うとき、必ずしも頭金は要りません。

今は超低金利なので、賃貸ぐらしを続けるぐらいなら住宅ローンを借りてすぐに家を買った方がいいケースもあります。

最近は高性能の住宅ローン計算アプリもあります。
今すぐ買う場合と貯金してから買う場合。
それぞれ、一度試算してみてはいかがでしょうか?

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