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住宅ローンとは?これ読めばOK!住宅ローンのわかりやすい解説

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初めて住宅を買う人にとって、けっこう難関なのが住宅ローンです。
一生で一番大きな借金になるのに、概要が難しくイマイチわからないですよね。

銀行からチラシをもらってみても、凄い小さい字の専門用語がビッシリ。
理解できないどころか、読む気も失せます。

ということで、今回は住宅ローンの概要わかりやすく解説したいと思います。

それではさっそく、説明していきますね。

住宅ローンとは?

まず、住宅ローンの説明からいきましょう。

住宅ローンとは「借主本人が住むための住宅に対する融資」のことです。
つまり、マイホームを買ったり建てたりするためのローンですね。

ナツダ
賃貸住宅など投資用の物件や別荘(セカンドハウス)には使えません。

住宅ローンは他のローンに比べて金利が低く、大きな金額を長期間借りることができます。
その反面、審査は厳しくなります。

具体的にどんな物件に使えるかというと、以下のようなものになります。

  1. 自分が住むための建売住宅を買う
  2. 自分が住むための注文住宅を建てる
  3. 自分が住むためのマンションを買う
  4. 自分が住むための中古住宅を買う
  5. 4の物件をリフォームする

では、自宅を事務所にしたりお店にしている人はどうなるでしょうか?
もしくは、自宅の一部を賃貸する場合はどうなるでしょうか?

この場合は、自宅部分が50%以上あれば、全額住宅ローンでまかなうことができます。

ナツダ
住宅ローンがどんな物件に使えるかの要件は、住宅ローン説明書の「使いみち」の欄に書かれています。

もし「住宅ローンの説明書を見てみたい」という方がおられたら、最寄の銀行や信用金庫のホームページをチェックしてみてください。

ほとんどの銀行や信用金庫は、ホームページ説明書を載せています。
「銀行名 住宅ローン 説明書」で検索したら出てきますよ。

参考までに、メガバンクの住宅ローン説明書へリンクを張っておきますね。

メガバンクの住宅ローン説明書

それでは、住宅ローン説明書に書かれている項目についても説明していきましょう。

住宅ローン説明書の内容をわかりやすく解説

住宅ローン説明書は、とても細かい字で書いてあります。
読んで理解してもらうというより、告知する必要があることを書き並べた感じです。

専門用語も多く出てくるので、金融に詳しくない人にとってはキツイものがあります。
ここでは、確認すべき内容についてわかりやすく解説していきますね。

まず、説明書の中の確認すべき項目を挙げておきます。

  1. ご利用いただける方
  2. 資金使途(使いみち)
  3. 借入金額(融資金額)
  4. 借入期間(融資期間)
  5. 借入利率(融資利率)
  6. 返済方法
  7. 担保(抵当権)・保証人・保証料
  8. 手数料
  9. 団体信用生命保険

それぞれ、もう少し詳しく説明していきますね。

ご利用いただける方

この項目には、申込年齢完済年齢、国籍の制限、団体信用生命保険の加入義務などが書かれています。

たとえば、こんな感じです。

  • お借入時満20歳以上、満70歳の誕生日まで
  • 完済時満80歳の誕生日まで
  • 日本国籍の方
  • 団体信用生命保険の加入が認められる方

これは、後述する「借入期間(融資期間)」と合わせてチェックしてください。
どちらも、返済年数(最長何年借りられるか)に影響してきます。

団体信用生命保険」については、後述します。

資金使途(使いみち)

どういう住まいに住宅ローンを使っていいのか書かれています。
たとえば、こんな感じです。

  • ご自身がお住まいになる住宅
  • 建築・購入・増改築資金
  • 住宅ローンの借替資金・借り替えにともなう諸費用

一番重要なのは「マイホーム」の「建築・購入・増改築資金」であるといこと。
親や子供の家、投資物件、セカンドハウスには使えません。

それから「借替資金」や「借り替え諸費用」はOK。
今借りている住宅ローンを、他の金利が低い銀行に借り替えることができます。

なお、但し書きにマイホームに対する要件が書かれていることがあります。
たとえば、こんな感じです。

  • 床面積25m²以上
  • 店舗併用住宅は自宅部分が50%以上
  • 賃貸併用住宅は自宅部分が50%以上
ナツダ
いずれの要件も、投資物件や収益物件をはじくために設けられています。

では、マイホームにもかかわらず床面積が足りないときはどうすればいいでしょうか?

その場合は、借入先の金融機関に相談しましょう。
マイホームであるという念書を提出すれば、融資を受けられるケースもあります。

借入金額(融資金額)

この項目には、最低融資額と最高融資額が書かれています。

たとえば、こんな感じです。

  • 30万円以上1億円以内
  • 10万円単位

住宅ローンの最高融資額は、他のローンに比べてとても高額です。
ただし、だれでもマックスまで借りられるわけではありません。

個人の最高融資額は、返済比率審査金利で決まります。

返済比率とは?
年収に対する、ローンの年間返済額の割合のこと。カーローンやスマホの割賦販売など、すべてのローンを含めて計算する。
たとえば、年収400万円の人が年間100万円返済する場合の返済比率は「25%」となる。
審査金利とは?
住宅ローンの審査で使う金利。実際に適用される「実行金利」より高めに設定される。
ちなみに、審査では4%前後の金利で計算することが多い。

では、この2つの数字を使ってどのように計算すればいいのか?

じつは、個人の最高融資額は、シミュレーターを使って簡単に計算できます。
金融機関やフラット35の公式サイトから利用できるので、活用してみてください。

たとえば、以下のサイトで「融資金利」を4%に。「返済方法」を元利均等返済に。
住宅ローン以外の借入額を入力して計算すると、目安がわかります。
参考 フラット35「年収から借入可能額を計算」

借入期間(融資期間)

借入期間の上限は、一般的に「35年」が多いです。
ただし、先述した「完済時年齢」の制限があるので、併せて考える必要があります。

たとえば、完済時年齢が「80歳未満」であれば、79から融資実行時の年齢を引いてみましょう。

もし、今50歳だとすると・・・。

79 - 50 = 最長融資期間は29年

となります。

借入利率(融資利率)

住宅ローンの金利は、主に次3タイプがあります。

住宅ローンの金利タイプ

  1. 変動金利型
  2. 固定期間選択型
  3. 全期間固定金利型

一般的に金利は、1→2→3の順で高くなります。
言い換えると、変動金利の利息が一番安く、全期間固定金利が一番高くなります。

ただし、変動金利は半年ごとに金利の見直しがあるので、どんどん上がっていく可能性もゼロではありません。

固定期間選択型は、当初3年とか10年とか一定期間だけ金利を固定することができます。
期間が過ぎると、変動金利にするか再び一定期間固定するか選べます。

ナツダ
固定期間選択型のベースは「変動金利」で、一定期間「特約」として金利を固定します。

変動金利がいいのか固定金利がいいのか迷う方が多いいですが、正解はありません。
ファイナンシャルプランナーの間でも、意見がわかれるほどです。

なぜなら、将来の金利がどの程度上下するのか誰にもわからないからです。

  • 金利が上昇し続ける → 固定金利が有利
  • 金利が下降し続ける → 変動金利が有利
  • 金利が安定し続ける → 変動金利が有利

近年を振り返ると、空前絶後の超低金利が続いたので、元本の減りが早い変動金利に軍配が上がっています。

返済方法

住宅ローンの返済方法は、2種類しかありません。
ひとつは、元金均等返済。もうひとつは、元利均等返済です。

この2つの違いを表にして比べてみましょう。

比較項目 元金均等返済 元利均等返済
月々の返済額 だんだん減る 一定
利息支払い額 だんだん減る だんだん減る
元金返済額 一定 だんだん増える

例として、3000万円を金利1%で35年借りたとして比較してみましょう。

3000万円を金利1%で35年借りた場合

比較項目 元金均等返済 元利均等返済
初回の返済額 96,428円 84,685円
最終回の返済額 71,727円 84,685円
総返済額 35,262,331円 35,567,804円

「借入額・金利・返済年数」が同条件であれば、元金均等返済のほうが総返済額は少なくなります。

ただし、元金均等返済は初期の返済額が高くなるので、誰にでも「最適」とは言えません。

担保(抵当権)・保証人・保証料

住宅ローンを借りるには、担保が必要です。

担保とは?
ローンの返済が不能になったとき、債権者の損害補填のため没収されるもののこと。
住宅ローンの場合は、建物と土地が担保になる。

担保になった不動産は、登記上に「抵当権」という権利が設定されます。

抵当権とは?
住宅ローンの返済不能が発生したとき、他の債権者より先に弁済を受ける権利。
なかでも、最優先で不動産を確保できる権利を「第一抵当権」という。

一般的に、住宅ローンは保証人が要りません。

ナツダ
金融機関が指定する保証会社が保証人となり、借主は保証会社に保証料を支払う仕組みになっています。

住宅ローンでは、保証会社が担保に第一抵当権を設定します。

借主の返済が滞ると、保証会社が借主に代わり金融機関に返済(代位弁済)します。
保証会社は担保を売却(競売)して、回収しきれない分を借主から徴収します。

ナツダ
以後、借主は金融機関ではなく保証会社に返済していくことになります。

保証会社に払う保証料は、次の2つの支払い方法があります。

保証料を支払う2つの方法

  1. 外枠方式
  2. 内枠方式

外枠方式は、借入するときに一括で支払ってしまう方法。
内枠方式は、毎月に返済額に上乗せして支払う(金利が0.2%上がる)方法です。

一般的には、外枠方式のほうが保証料の総支払額が低くなります。
ですが、必ずしも「内枠方式より外枠方式のほうが有利」とは言えません。

金利や借入額が高い場合は、外枠方式で一括支払いするより、その分借入額を減らして内枠方式にするほうが得するケースもあります。

表で比較してみましょう。

項目 外枠方式 内枠方式
借入額 4,000万円 3,918万円
金利 1.0% 1.2%
返済年数 35年
総返済額 47,423,753円 48,001,198円
一括払い保証料 824,800円 0円
合計 48,248,553円 48,001,198円

上の例では、約24万円も内枠方式のほうがお得になりました。
このように、必ず試算してみることをおすすめします。

手数料

住宅ローンを借りるのに必要な(金融機関に支払う)手数料です。

主に、次の3つがあります。

手数料の種類

  1. 事務手数料
  2. 一部繰り上げ返済手数料
  3. 期間前完済手数料

事務手数料は、金融機関によって違います。
一般的な銀行では3万円~5万円ぐらい。ネット銀行では、借入額の2%程度が多いです。

いっけん、2%のほうが高いように感じますが、金利も含めて比較しましょう。
手数料が高い銀行は金利が低く、総支払額ではお得になるケースもあります。

一部繰り上げ返済手数料期間前完済手数料が不要な銀行もあります。
繰り上げ返済する予定の方は、よく確認しておきましょう。

団体信用生命保険

一般的な金融機関では、団体信用生命保険の加入が融資の要件になっています。
団体信用生命保険の掛け金は、多くの場合金融機関が負担してくれます。

団体信用生命保険(略して団信)とは?
まんがいち住宅ローンを借りた人が死亡もしくは高度障害になったとき、保険会社が住宅ローンを完済してくれる保険。
残された家族は、以後の住宅ローン返済をしなくてよくなる。

団信は、生命保険と同じく不健康では加入できません。
借主は、借入前はもちろん、借り換えする可能性も考えて常に健康への気配りが必要です。

ちなみに、団信より加入条件をゆるくした「ワイド団信」というのもあります。
(ワイド団信を選ぶ場合は、融資金利に0.1%~1%程度上乗せされます)

フラット35は、団信の加入が任意です。
フラット35用の団信に加入したい場合は、掛け金の支払いが別途必要です。

まとめ

以上、住宅ローンと説明書の項目についてわかりやすく解説してみました。

大事なことなので読み飛ばさず、シッカリ把握しておきましょう。

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