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元注文住宅営業が建売住宅の秘密を徹底解説します

建売住宅を購入するとき必ず知っておきたい5つの注意点

更新日:

ナツダ
どうも、元住宅営業のナツダです。

建売住宅を買うとき、どんなことに注意すればいいのでしょうか?

建売住宅には、良い面も悪い面もあります。
だから、良いところを最大限いかして、悪いところのリスクを取り除くことが大事です。

そこで、今回は建売住宅を買うときの注意点を5つに絞って解説したいと思います。
意外と見過ごされているけど重要なことばかり集めてみました!

では、さっそく説明していきますね。

頭金を貯めるべきかどうか、よく考える

ナツダ
建売住宅の注意点、1つめは「頭金」についてです。

「家を買うときは頭金を貯めてから」と思い込んでいる人がいます。
必ずしもそうではなく、じつは頭金なしで今すぐ買った方がいいケースもあります。

とくに、賃貸マンションなど家賃を払っている人は一度試算した方がいいですよ。

以下の記事に、試算の例を載せています。
5年かけて頭金を貯めるより、今すぐ頭金なしで買う方がいいという例です。

頭金なしフル住宅ローンでも家を早く買う方が有利なパターン

どうも、元住宅営業のナツダです。 今回は、家を購入するときの頭金について解説しようと思います。 よく「家を買うなら頭金が2割り必要」と言われます。 でも、それって本当でしょうか? 考えてみましょう。 ...

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ただし、自己資金は要ります。
なぜなら、住宅購入にはたくさんの諸費用がかかるからです。

諸費用は自己資金から払う必要があるので、シッカリ貯蓄しておきましょう。

頭金と自己資金の違いが、わかりますか?
図にすると、こんな感じです。

頭金と自己資金

頭金も自己資金の一部ですが、とくに住宅代金に充てられる部分を頭金と呼びます。

つまり「住宅部分はフルローンで買ってもいいけど、諸費用は自己資金で出しましょう」ということです。

建売は仲介手数料を払わなくていいケースもある

ナツダ
建売住宅の注意点、2つめは「仲介手数料」についてです。

仲介手数料は、売主と買主の間に不動産屋が入って物件売買することで発生します。
売主が買主に直接売る場合は、発生しません。

じつは、世の中の建売物件は売主の直接販売もあるのです。
それと同時に、不動産屋にも仲介を頼んでいるのです。

ナツダ
つまり、買主は不動産屋仲介を選ぶことも、売主直接販売を選ぶこともできるケースがあるということです。

ところが、これを知らない買主が少なからずいるのです。

不動産屋に相談に行ってお気に入りの物件をみつけた。
でも、じつは、その物件は売主からの直接販売も行われている。

そして、そのことを知らず仲介手数料を払って買ってしまう。
そういうケースが、たまにあるのです。

ポイント
不動産屋の紹介で気になる物件をみつけたら、その物件が売主から直接販売されていないか確認してみましょう。

一般的にパワービルダーと呼ばれる年間数千棟以上建てている会社は、直接販売せず不動産屋に販売委託していることが多いです。

これは合理化の一環ですね。
建てることに集中して、販売には人とお金をかけないようにしているのです。

一方、ハウスメーカー系の建売住宅では、売主が直接販売しているケースが多いです。
ハウスメーカーの建売を狙っている人は、仲介手数料は不要になるかもですね。

建売住宅の仲介手数料は建物部分の消費税抜きで計算する

仲介手数料は「物件売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税」で計算できますが、物件価格が消費税込みの場合は注意が必要です。

建売住宅の場合は建物部分だけに消費税がかかり土地部分は非課税です。
だから、建物価格の消費税分を減額してから仲介手数料を計算する必要があります。

例えば、3,160万円の物件を例に仲介手数料を計算してみましょう。

  • 建売住宅の仲介手数料
  • ・物件の税込価格:3,160万円(建物2,000万円 + 消費税160万円 + 土地1,000万円)
  • ・仲介手数料:(3,000万円×3%+6万円) × 1.08 = 1,036,800円
  • ※ 消費税8%で計算

最近は消費者保護が行き届いてきました。
なので、仲介手数料をごまかす不動産屋はほとんどいないと思います。

しかし、まれに仲介手数料の取り過ぎで国交省から行政指導を受けている業者もあるので一応注意しましょう。

以下のサイトでは、行政指導を受けた不動産会社を検索することができます。
ご参考にどうぞ。
参考 国土交通省「ネガティブ情報等検索サイト」

建売住宅は専門家のチェックを受けてから購入する

ナツダ
建売住宅の注意点、3つめは「ホームインスペクション」についてです。

注文住宅の特徴のひとつに「出来上がった家を買う」というのがあります。
なので、買ったらすぐに住めるというメリットがありますよね。

これは、注文住宅にはない大きなメリットです。

でも、その反面、建築現場を見られないというデメリットがあります。

なぜ、現場を見られないことがデメリットなのか?

  • 断熱材など壁の中の施工状況が確認できない
  • 配筋など基礎の中の施工状況が確認できない
  • 現場に施主が来ないので職人の緊張感が低い

建売住宅は欠陥が多いと言われるのも、この辺が原因です。

ですから、できれば契約前に住宅診断士によるホームインスペクション(住宅診断)を受けた方が安心です。

住宅診断については、こちらの記事で詳しく解説しています。
解説 建売の家を買う前にやるべきこと

契約のときに値引き交渉をしてはいけない

ナツダ
建売住宅の注意点、4つめは「値引き交渉」についてです。

建売住宅は、売買契約にたどり着くまでにいくつかステップがあります。

建売住宅を買う流れ

  1. 内見(見学)する
  2. 気に入った物件がみつかったら購入申し込みする
  3. 住宅ローン審査
  4. 売買契約を締結する
  5. 住宅代金を支払い引き渡しを受ける
  6. 引っ越して新生活スタート

建売住宅は注文住宅に比べて簡単に値引き交渉ができます。
購入申し込みするときに、申込書に希望の購入価格を書くだけです。

売主はその金額で売ってもいいか検討して、OKであれば契約へと進んでいきます。
ですから、間違っても契約のタイミングで値引き交渉してはいけません。

それでは遅すぎるし、売主からの信頼も失います。
必ず、購入申込の時点で交渉しましょう。

ナツダ
ちなみに、値引き交渉は100万円以下が成功しやすいと言われています。

値引きのことについては、こちらの記事で詳しく説明しています。
参考にどうぞ!

建売住宅(分譲住宅)の値引き交渉を成功させる3つのコツ

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中古も視野に入れているなら未公開物件もチェックする

ナツダ
建売住宅の注意点、5つめは「未公開物件」についてです。

新築だけでなく中古も検討しているなら、未公開物件もチェックしましょう。

ナツダ
未公開物件とは、インターネットの不動産情報サイトに載らない物件のことです。

じつは、世の中に流通している物件のうち半数以上は未公開です。
事情があり、公にせず売ってしまいたい売主がたくさんいるのです。

世の中の半分以上の物件を無視して家探しをするのって・・・こわいですよね。

それに、優良公開物件はすぐに売れてしまいます。
なので、ネットに載っている物件から優良なものを買うのって、じつはちょっと難易度が高かったりします。

ナツダ
未公開物件は、不動産屋から直接情報をもらわないと見られません。

複数の不動産屋から、未公開物件情報を取り寄せできるサービスもあります。
うまく活用して、効率よく情報収集しましょう。

自分でいくつも不動産屋を回るのは、大変ですからね。

未公開物件の情報を取り寄せてみる

まとめ

安くて良い建売住宅を買うために、知っておいて欲しい注意点を解説しました。
どれも見落としがちなことばかりですが、けっこう大事なことです。

中には、実行するのに行動力が要るものもあります。
ですが、何千万円も使って買い何十年も住むわけですから、ぜひここは気合で行動していただきたいと思います。

新居での新しい生活のために、頑張りましょう!
最初の一歩さえ踏み出せば、きっとあとは大丈夫ですよ。

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