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元注文住宅営業が建売住宅の秘密を徹底解説します

建売住宅を購入するとき必ず知っておきたい3つの注意点

更新日:

どうも、元住宅営業のナツダです。

建売住宅は、良い面も悪い面もあります。
だから、良いところを最大限いかして、悪いところのリスクを取り除くことが大事です。

そこで、今回は建売住宅を買うときの注意点を3つに絞って解説したいと思います。

では、さっそく説明していきます。

1、建売住宅は専門家のチェックを受けてから購入する

注文住宅の特徴のひとつに「出来上がった家を買う」というのがあります。

これは、買ったらすぐに住めるというメリットがありますよね。
でも、その反面、建築現場を見られないというデメリットがあります。

なぜ、現場を見られないことがデメリットなのか?

  • 断熱材など壁の中の施工状況が確認できない
  • 配筋など基礎の中の施工状況が確認できない
  • 現場に施主が来ないので職人の緊張感が低い

建売住宅は欠陥が多いと言われるのも、この辺が原因です。

ですから、できれば契約前に住宅診断士によるホームインスペクション(住宅診断)を受けた方が安心です。

住宅診断については、こちらの記事で詳しく解説しています。
解説 建売の家を買う前にやるべきこと

2、建売は仲介手数料を払わなくていいケースもある

仲介手数料は、売主と買主の間に不動産屋が入って物件売買することで発生します。
売主が買主に直接売る場合は、発生しません。

実は、世の中の建売物件は売主の直接販売もあるのです。
それと同時に、不動産屋にも仲介を頼んでいるのです。

つまり、買主は不動産屋仲介を選ぶことも、売主直接販売を選ぶこともできるケースがあるということです。

ところが、これを知らない買主が少なからずいるのです。

不動産屋に相談に行ってお気に入りの物件をみつけた。
でも、実は、その物件は売主からの直接販売も行われている。

そして、そのことを知らず仲介手数料を払って買ってしまう。
そういうことが、たまにあるのです。

ポイント
不動産屋の紹介で気になる物件をみつけたら、その物件が売主から直接販売されていないか確認してみましょう。

一般的にパワービルダーと呼ばれる年間数千棟以上建てている会社は、直接販売せず不動産屋に販売委託していることが多いです。

これは合理化の一環ですね。
建てることに集中して、販売には人とお金をかけないようにしているのです。

一方、ハウスメーカー系の建売住宅では、売主が直接販売しているケースが多いです。
ハウスメーカーの建売を狙っている人は、仲介手数料は不要になるかもですね。

建売住宅の仲介手数料は建物部分の消費税抜きで計算する

仲介手数料は「物件売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税」で計算できますが、物件価格が消費税込みの場合は注意が必要です。

建売住宅の場合は建物部分だけに消費税がかかり土地部分は非課税です。
だから、建物価格の消費税分を減額してから仲介手数料を計算する必要があります。

  • 建売住宅の仲介手数料
  • ・物件の税込価格:3,160万円(建物2,000万円 + 消費税160万円 + 土地1,000万円)
  • ・仲介手数料:(3,000万円×3%+6万円) × 1.08 = 1,036,800円
  • ※ 消費税8%で計算

最近は消費者保護が行き届いてきました。
なので、仲介手数料をごまかす不動産屋はほとんどいないと思います。

しかし、まれに仲介手数料の取り過ぎで国交省から行政指導を受けている業者もあるので一応注意しましょう。

以下のサイトでは、行政指導を受けた不動産会社を検索することができます。
ご参考にどうぞ。
参考 国土交通省「ネガティブ情報等検索サイト」

3、契約のときに値引き交渉をしてはいけない

建売住宅は、売買契約にたどり着くまでにいくつかステップがあります。

建売住宅を買う流れ

  1. 内見(見学)する
  2. 気に入った物件がみつかったら購入申し込みする
  3. 住宅ローン審査
  4. 売買契約を締結する
  5. 住宅代金を支払い引き渡しを受ける
  6. 引っ越して新生活スタート

建売住宅は注文住宅に比べて簡単に値引き交渉ができます。
購入申し込みするときに、申込書に希望の購入価格を書くだけです。

売主はその金額で売ってもいいか検討して、OKであれば契約へと進んでいきます。
ですから、間違っても契約のタイミングで値引き交渉してはいけません。

ちなみに、値引き交渉は100万円以下が成功しやすいと言われています。

こちらの記事も参考にどうぞ!

建売住宅(分譲住宅)の値引き交渉を成功させる5つのコツ

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まとめ

建売住宅を買うときは、住宅診断をしておくことで欠陥住宅を買ってしまうリスクを減らせます。

また、仲介手数料を払わずに済めば大幅な諸費用カットになります。

あとは、要望に優先順位を付けてから複数の建売をシッカリ比較検討して購入すれば、買った後で後悔するようなことになりにくいでしょう。

大切な資産になるマイホームですから、後悔のないようにしたいですね。

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