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元注文住宅営業が建売住宅の秘密を徹底解説します

建売の家を買う前にやるべきこと&やった方がいいこと

更新日:

どうも、元住宅営業のナツダです。

今回は家を買う前にやるべきことを解説したいと思います。

家は高額な財産です。
これから建売の家を買う人に、後悔しないためにぜひ読んでいただきたい内容です。

では、さっそくいってみましょう。

家を買う前に知っておいて欲しいこと

さて、私は注文住宅の営業していたわけですが、いつもお施主様に「良い家を安く建てて欲しい」と考えていました。

これ、「安くて良い家」ではないのがポイントです。

ポイント
良い家を安く買うことと、安くて良い家を買うことは違う。

住まいの質は、あなたの人生に大きく影響すると思います。
だから、まず「良い家」を買うこと。
そして、その良い家を少しでも安く買うこと。

この順番が大切だと思うのです。

そこで、まず「良い家」を買うために知っておいて欲しいことがあります。

建売を買う前に知っておいて欲しいこと

  • 多少の不具合は必ずあるし中には重大な欠陥住宅もある
  • 営業マンは建築現場を見てないし不利なことは言わない
  • 第三者に依頼して契約前の建売を診断してもらう方法がある

建売は、大量生産でコストダウンを追及するあまり欠陥が多いと言われます。
家は高価で長く使うものですから、まずは欠陥品を買わないことが肝心です。

しかし、素人が住宅の重大欠陥を見つけることは不可能に近いです。

そこで活用したいのが、住宅診断(ホームインスペクション)です。
つまり、契約前の物件を住宅診断士に診てもらい結果を聞いてから契約を進めるのです。

家を買う前にやるべきこと

さて、建売を買うときは欠陥住宅を買わないことが大切ですが、欠陥とはどんなものを指すのでしょうか?

住宅の欠陥とは?
たとえば、壁紙が破れているとか床に傷があるとか、あとからでも簡単に補修できるものは欠陥とは言いません。
小さな地震で基礎が割れるとか、数年で家が傾くとか、雨漏りするとか、本来の家の機能を果たせないものを欠陥と言います。

そんな欠陥住宅を買わないために、チェックしてから契約したいところですね。
しかし、残念ながら既に建ってしまった家では目視による検査が難しいのです。

欠陥があるかどうか判断するためには、コンクリートが詰まった基礎の中や塞いでしまった壁の中を見ることが必要です。

でも、素人ではそんなことできません。
そこで専門家(住宅診断士)に住宅診断してもらうわけです。

ホームインスペクション(住宅診断)とは、住宅に精通したホームインスペクター(住宅診断士)が、第三者的な立場から、また専門家の見地から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見きわめ、アドバイスを行う専門業務です。

住宅診断

NPO法人 日本ホームインスペクターズ協会より

長く安全に暮らせる家を買うなら、家を買う前に住宅診断はしておいた方がいいでしょう。

住宅診断にかかる費用は、どこまで検査してもらうかで変わってきます。
おおむね、基本的な調査(外観・室内・設備など)、床下、屋根裏(小屋裏)にわけて価格設定しているところが多いようです。

  • 住宅診断費用の目安
  • ・基本的な調査:50,000円~
  • ・床下調査:20,000円~
  • ・屋根裏調査:20,000円~

住宅診断してもらうタイミングは、購入申し込み後の契約前がよいでしょう。
購入申し込み前だと物件を押さえられないので、他人に買われてしまうかもしれません。

住宅診断のタイミング

  1. 物件見学(内見)
  2. 気に入ったら購入申し込み
  3. 住宅診断
  4. 診断の結果を確認
  5. 問題なければ契約

ここでひとつ大事なことは「建売会社や仲介不動産屋から住宅診断士の斡旋を受けない」ということです。
まんがいち、住宅診断士が建売会社や不動産屋と裏でつながっていたら大変です。

住宅診断士は、必ず自分で探しましょう。
参考 住宅診断/ホームインスペクション|建築家オウチーノ

家を買う前にやった方がいいこと

「私なら、家を買う前にやるだろうな」と思うことを2つご紹介します。

1、複数回、物件の周辺環境を見に行く

いざ、住み始めてしばらくすると「あれ?」と思うことがあります。
それを防ぐために、気に入った物件が出てきたら2~3回見に行くといいです。

ただし、時間をかけ過ぎると他の人に購入申し込みされてしまいます。
すみやかに見に行きましょう。

複数回物件を見に行くことで、前回は気づかなかったことに気づくことがあります。
できらば、状況を変えて見にいきましょう。

曜日を変えてみる
平日と土日、それぞれ行ってみます。「土日は静かなのに、平日は近くの学校がうるさい!」なんてこともあります。ミニ工場や工務店も要注意です。作業で大きな音が出ることもあります。
時間を変えてみる
「昼間に行ったら静かで、前の公園が素敵だった!と思っていたら、夜な夜な不良が公園でたむろしてた・・・」なんてこともあります。街灯や交通量もチェックしておきたいですね。
天気を変えてみる
「雨の日に行ったら、水はけ悪くてビチャビチャ・・・」なんてこともあります。近くの河川の水量も気になりますよね。できれば1回は雨の日に見ておきたいですね。

家の中を見ないなら、毎回営業マンに同行してもらう必要はありません。
2回目以降は自分だけで行ってもいいので、周辺環境をよくチェックしておきましょう。

家は何十年も住むものですから、徹底的に納得してから買えた方がいいですよね。
契約前の労力を惜しんではいけませんよ。

2、ライフプランニングを実施する

ライフプランニングとは、今家を買うことが将来の家計にどのような影響を及ぼすかチェックする作業のことです。

たとえば、お子様の大学進学費や老後の生活費がちゃんと残るか?貯金が赤字にならないか?などを調べることができます。

詳しくは、こちらの記事が参考になります。
参考にどうぞ!

ライフプランとは?骨太の住宅購入予算を作る方法

どうも、元住宅営業のナツダです。 今回は、家を買うときのライフプランについて解説したいと思います。 家を買う前のライフプラン、とってもとってもとっても重要です! 家族を守るために、是非やってから家を買 ...

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シミュレーションの結果が良くないときは、改善策を考えます。

たとえば、下の図のように貯金が赤字になるところの対策を練るのです。

ライフプランニング

ライフプランニングは自分でやるより、FP(ファイナンシャルプランナー)に依頼してプロのアドバイスを受ける方が効率的です。

こちらの記事に、私のライフプラン体験談も載せておきますね。
お恥ずかしい結果ですが、どうぞご覧ください。

相談無料のライフプランを上手く活用した私の体験談

あなたは「いくらぐらいなら住宅ローンを組んでも安全かな?」と悩んでませんか。 じつは、ライフプランニングという手法で家を買った後の家計の推移を可視化することができます。 ライフプランを見れば、その予算 ...

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まとめ

家は高額な買い物ですから、変なものを買ってしまうと金銭的にも精神的にもダメージが大きいです。

多少費用はかかっても、間違いのない住宅を買えるようにシッカリ住宅診断してから売買契約されることをおすすめします。

また、住宅ローン利用者の2%が滞納や破たんしている事実があります。
破たんや滞納までいかなくても、生活に余裕がなくなった人はもっといるでしょう。
できれば、購入予算もプロ(FP)のアドバイスを受けた方が安全です。

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そんな方に、ぜひ知っていただきたい内容です。

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