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元注文住宅営業が建売住宅の秘密を徹底解説します

新築建売住宅(分譲住宅)のメリットとデメリットを徹底解説

更新日:

どうも、元住宅営業のナツダです。

今回は、建売住宅のメリットとデメリットについて解説します。

一戸建てとマンション」や「新築と中古」のメリットとデメリットも比較しながら説明していきたいと思います。

では、さっそく説明していきます。

一戸建てとマンションのメリットとデメリット

「住まい」と言えば、何を想像しますか?

大雑把に言うと、一戸建てマンションの2つに大別できますよね。

さらに、一戸建ては建売住宅(分譲住宅)か注文住宅にわけることができます。

新築買うなら?

こちらの記事で、建売住宅と注文住宅の違いを詳しく解説しています。
ご参考にどうぞ。

建売住宅と注文住宅の違いは?価格差など12項目で比較

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まずは、一戸建て(家)とマンションのメリットとデメリットを見ておきましょう。

一戸建て・マンション メリット デメリット
一戸建て
  • ・騒音トラブルが少ない
  • ・修繕積立が自分のペースでできる
  • ・値下がり率が低い
  • ・木造は火災保険が高い
  • ・便利なエリアは高い
  • ・よい立地条件の物件が少ない
マンション
  • ・リフォームの自由度が高い
  • ・寿命が長い
  • ・駅近物件も買いやすい
  • ・手狭になりやすい
  • ・騒音トラブルが多い
  • ・維持管理費を強制徴収される

マンションで問題になりやすいのが騒音トラブルです。
上下左右の住戸だけではありません。

マンションは、躯体を伝って斜め上や斜め下の住戸にも音が伝わります。

値下がりに関しては、一戸建てが築15年で32%ダウンするのに対してマンションは57.3%ダウンするそうです。

一戸建てとマンションの値下がり率図:SUUMO「『中古で得する』5年間活用法」より

ただし、マンションは築15年ごろ下げ止まっています。
一方、一戸建ては資産価値がなくなると言われる25年ごろまで徐々に下げ続けます。

建売住宅、注文住宅、分譲マンションの長所短所比較

さて、一戸建てをさらに細かく分けて、建売住宅注文住宅分譲マンションで比べたらどうなるでしょう?

まずは、この3つの住まいの「メリット・デメリット」を表にしてみましょう。

項目 建売(分譲)住宅 注文住宅 分譲マンション
入居までの期間
コスト
プランの自由度
住まいのイメージ
やることの多さ
品質・性能

それぞれの項目について、もう少し詳しくみてみましょう。

1、入居までの期間

これは建売住宅が圧倒的に早いです。
もう、すでに建ってるわけですから。

建売住宅が契約から約3ヶ月で入居できるのに対して、注文住宅は建築工事を挟むので半年以上かかります。

分譲マンションは建築前にモデルルームを見て購入予約をします。

2、コスト

建売住宅は徹底的にコストダウンを図っているので安いです。
その代り、プランや仕様の自由度がありません。

注文住宅は打ち合わせや工事の手間がかかるため、自由度に比例して高くなる傾向があります。

新築分譲マンションは、少し割高感があります。

3、プランの自由度

建売住宅と分譲マンションは、プランの自由度がほぼなく間取りや仕様の変更はできません。
オプション工事を追加するのも嫌がられます。

注文住宅は基本的に自由設計ですが、施工会社が不得意なことはやってもらえない場合があります。

4、住まいのイメージ

建売住宅は、既に建っている家を買えるので「住まいのイメージ」に思い違いがありません。

注文住宅は図面や模型で打ち合わせして契約後に建てていくので「思っていたのと違う」ということは起こり得ます。

マンションはモデルルームを見て買います。

5、やることの多さ

建売住宅は土地と建物をセットで買えるので、いろいろとラクです。
分譲マンションも同様です。

注文住宅は土地と建物別々で住宅ローンを組んだり、建築会社を探したり、度重なる打ち合わせを行ったり、現場確認をしたり、とにかく面倒なことが多いです。

6、品質・性能

建売住宅はアタリとハズレがあります。
上手くアタリを買えたら、とてもコスパが高いです。

注文住宅は、価格より「品質と性能」で勝負している会社が多いです。

分譲マンションも品質・性能が高めですが、防音性能は要注意。
住んでみないとわからないのが難点です。

建売住宅(分譲住宅)のメリット

建売住宅を買う最大のメリットは「コスト」です。
徹底的にコストダウンされているので、注文住宅に比べてかなり安いです。

材料や設備など、安いものを使って建てているというのもあります。
同じ建物を注文住宅専門の工務店が建てたとしても、あれほど安く作れません。

それぞれのコスト構造をまとめてみましょう。

建売住宅
ほとんど同じ家を大量に建て何度も図面を描く手間を省いたり、大量仕入れで原価を極限まで低く抑えている。
注文住宅
施主と建築会社が時間をかけて打ち合わせをしながら一邸一邸異なる間取りや仕様を決めていく。そのため、コストダウンが難しい。

新築分譲マンションは、少し割高感があります。
誰かが1日でも住めば、すぐに売っても1割ぐらい購入価格を下回ると言われています。

これは、販売価格にマンションを作ったディベロッパーの利益や経費が乗っているからです。

中古になったとたん、正味の価値で評価されます。

建売住宅(分譲住宅)のデメリット

建売住宅のデメリットもみてみましょう。

建売住宅のデメリット

  • 欠陥住宅が多い
  • プランの自由度がない
  • アフターメンテナンスが弱い

それぞれ、もう少し詳しくみてみましょう。

1、欠陥住宅が多い

建売住宅は欠陥が多いと言われます。

たしかにあれだけ効率とコストダウンを重視して家を量産すれば、現場管理が行き届かず手抜き工事が発生しても不思議ではありません。

注文住宅では工事中の物件を施主が見に行けるので、現場に緊張感があります。
しかし、建売住宅では買主が工事現場に来ることはありません。

このことも、質が低い工事を生む原因になっています。

2、プランの自由度がない

建売住宅は、プランや仕様の変更ができません。
同じプランや仕様で大量に家を建てることで、材料費や工事費をコストダウンしているからです。

3、アフターメンテナンスが弱い

建売住宅の会社は、アフターメンテナンスが弱い傾向があります。
業務の効率化で、向こうから「その後、家の調子はどうですか?」などと声をかけてくれることは稀です。

工務店やハウスメーカーであればアフターメンテナンスからリフォーム注文を取る流れもありますが、建売専門の住宅会社は売りっ放しが多いです。

家のトラブルを発見しても、なかなか直してくれない・・・。
なんてことになると困るので、契約前にきっちりチェックしておくことが望ましいです。

土地価格からみると建売住宅がお得な理由

けっこう忘れがちな視点ですが、土地のことを考えると圧倒的に建売住宅がお得です。

でも、なぜでしょうか?

じつは、全ての建売住宅の土地が同じようにお得なわけではありません。
パワービルダーの建売がお得なのです。

建売住宅を建てているメーカーの中にパワービルダーと呼ばれる会社があります。
このパワービルダーは年間に数千棟という家を建てているので、毎年大量の土地を買っています。

そうすると、自然と安い土地の情報が集まってくるのです。

ポイント
パワービルダーは、安い土地の情報を誰よりも早く手に入れてアッという間に即決で買います。「一般の人が格安の土地を買える可能性はゼロ」と言われるのは、このためです。

さらに、一般の買い手が付かないような大きな土地も買えます。
そういうところを安く買って、分割(分筆)したうえでたくさん家を建てて売るのです。

いろんな方法で安く買った土地は、一般の人が買う4分の3ぐらいの価格になるそうです。

つまり、一般の人が1,000万円で土地を買ったとすると、パワービルダーなら同じような土地を750万円で買えるということです。

そのメリットが、建売住宅がリーズナブルに買える理由のひとつになっています。

新築建売と中古建売のメリットとデメリット

さて、建売住宅のメリットとデメリットが見えてきましたが、では新築で買う場合中古で買う場合はどうでしょうか?

表にして比較してみましょう。

新築・中古 メリット デメリット
新築
  • ・設備が最新
  • ・きれいで気持ちいい
  • ・保証が効く
  • ・引っ越しまで時間がかかる
  • ・値下がりが大きい
  • ・選択肢が少ない
中古
  • ・問題の状態を確認して買える
  • ・適正価格で買える
  • ・選択肢が多い
  • ・古い(汚いこともある)
  • ・維持管理費が高くつく
  • ・場合によっては改修が必要

新築の一番のメリットは新しくキレイなことでしょう。
住宅設備も最新で今どきのオシャレなものが多いです。

新築のデメリットは、まず最初の1~5年間の値下がりが大きいことです。
この間に売ることになると、かなり損してしまいます。

一方、中古住宅は市場での適正価格で買えるので極端な値下がりは少なく徐々に下がっていくのが一般的です。

安く中古を買って、こだわりのリフォームをするというのもひとつの方法ですね。

まとめ

「建売住宅がいいのか?注文住宅がいいのか?」「新築がいいのか?中古がいいのか?」「一戸建てがいいのか?マンションがいいのか?」

住まいのメリットとデメリットを考えるときいろいろ悩むことが出てきますが、その答は人それぞれです。

まだ小さなお子様がいる若い夫婦であれば、騒音をあまり気にせずに済む戸建てを安く買うことがいいのかもしれません。

初老のご夫婦であれば、便利な立地の値下がりしにくい中古マンションがいいのかもしれません。

どのタイプの住まいを買うか迷っているのであれば、それぞれの物件の見学に行ってみて雰囲気を体験してみるといいです。

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