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元住宅営業が住宅購入のノウハウを徹底解説します

【家が欲しい】何から始める?まずすること6つ&してはいけないこと3つ

ナツダ
どうも、元住宅営業のナツダです。

家が欲しいけど、何から始める?」
だれもが最初に思うことですね。

家探しや家作りの失敗は「情報不足」と「不動産屋や住宅会社の選定ミス」でおこります。
まずは、その失敗リスクを減らすことから始めるのが正解です。

ということで、家が欲しいときにまずすることについて解説したいと思います。
それから、やってはいけないことも説明したいと思います。

これから家探しや家づくりをする計画の方は、動き始める前にご一読ください。

ではさっそく、解説していきますね。

家が欲しい!何から始める?まずすることは相談先を決めること

家が欲しいとき、何から始めるのが正解でしょうか?
結論から言うと、私は「相談先を決める」のが先決だと思います。

初めから相談先を決め、早い段階から相談先と二人三脚でやるのが正解。
なぜなら「家を手に入れる」という行為がとても面倒で難しい行為だからです。

ナツダ
自分に合った相談先をみつけて「住宅ローン、スケジュール、諸費用、減税」など、何でも気軽に聞く方が早いです。

では「相談先」って、具体的にどんなところがあるのでしょう?

相談先は、たとえばこんなところがあります。

家が欲しいときの相談先

  1. 不動産会社
  2. ハウスメーカー
  3. 工務店
  4. 建築士
  5. コンサルティングサービス

まず、あなたがどんなタイプの住まいが欲しいのかで、相談先が絞られます。

たとえば、建売の一戸建てが欲しいなら不動産屋かハウスメーカーです。
注文住宅を建てたいならハウスメーカーや工務店、建築士ですね。

マンションを買いたいなら、不動産屋になります。
それから、中古住宅も中古マンションも不動産屋です。

ナツダ
各相談先で相談できる内容を表にまとめてみましょう。
相談先 相談できる内容
不動産会社
  • ・建売住宅(分譲住宅)
  • ・分譲マンション
  • ・中古住宅
  • ・中古マンション
ハウスメーカー
  • ・建売住宅(分譲住宅)
  • ・注文住宅
  • ・リフォーム(リノベーション)
工務店
  • ・注文住宅
  • ・リフォーム(リノベーション)
建築士
  • ・注文住宅
  • ・リフォーム(リノベーション)
コンサルティングサービス
  • ・建売住宅(分譲住宅)
  • ・注文住宅
  • ・分譲マンション
  • ・中古住宅
  • ・中古マンション
  • ・リフォーム(リノベーション)

ご想像のとおり、家を買ったり建てたりするのは簡単ではありません。
たくさんの専門知識が必要で、トラブルがひそんでいることもあります。

家選びや家づくりで成功したいなら、頼りになる専門家のアドバイスが欠かせません。
早めに優秀な相談先をみつけておきましょう。

ナツダ
適切な相談相手を選ぶことで、適切なアドバイスが受けられます。
私は元住宅営業マンですが、マンションを買うときは不動産屋に相談しました。

さて、ここで注目していただきたいことがあります。
それが何かというと「コンサルティングサービス」です。

あまり聞きなれないサービスかもしれませんが、私はこれをオススメしてます。
なんと、どんな住宅タイプにも対応してくれるのです。

つまり「家かマンション」とか「新築か中古」とか、決める前に行ってもいいということ。
あなたが住宅のことに詳しくないなら、イチオシします。

コンサルティングサービスとは?
コンサルティングサービスとは、家選びや家づくりを中立的立場でサポートするサービスのこと。
あなたの希望を整理して、必要な知識を提供し、あなたに合った不動産屋や建築会社を紹介してくれる。

中立的立場のコンサル」が良い理由って、何かわかりますか?
それは、あなたに合った住まいの種類を無理のない予算で提案してくれること。

たとえば、新築の注文住宅を建てたいと思ってる人。
よく話を聞くと、じつは中古マンションをリノベーションした方がいい場合もあります。

ナツダ
ハウスメーカーに注文住宅の相談に行って「それなら中古マンションをリノベした方が願いが叶いますよ!」という提案はまず出てきません。

さらに、中立的立場のコンサルなら「それならA社とB社が得意なので、これぐらいの予算で両社からプランを出してもらいましょう」という案内もしてくれるのです。

ようするに、あなた専属のアドバイザーコンシェルジュみたいなものです。

新築の分譲住宅より中古マンションをリノベーション

ナツダ
コンサルを活用すれば、住宅関係の難しい知識も、独学するよりカンタンに学ぶことができます。

ひとつ、無料で相談できるコンサルティングサービスを紹介しておきます。

おすすめのコンサルティングサービス

「LIFULL HOME'S 住まいの窓口」の運営会社は株式会社LIFULL(ライフル)です。
ホームズくんで、おなじみですね。

LIFULL HOME'S

家選びや家づくりの失敗の多くは「素人ならではの情報不足」や「不動産屋や住宅会社の選定ミス」が原因です。

そんな失敗を無くしたいなら「住宅のことに詳しいアドバイザー」にアドバイスしてもらうのが一番です。

「LIFULL HOME'S 住まいの窓口」なら、専属アドバイザーが家選びや家づくりを無料でフォローてくれますよ。

ナツダ
家選びや家づくりの失敗を未然に防ぎ、トラブルに合うリスクも軽減することができます。

「LIFULL HOME'S 住まいの窓口」を使うメリットをあげておきましょう。

5つのメリット

  • 注文住宅、建売、マンション、中古などなんでも相談できる
  • 住宅ローンや諸費用などお金のことも教えてくれる
  • 専門家が監修した講座を無料で受けられる
  • あなたに合った不動産屋や建築会社を紹介してくれる
  • 不動産屋とのスケジュール調整や、お断り代行もしてくれる

この「お断り代行」って、けっこうありがたいです。
断るのが苦手な人には、とても助かるサービスですよね。

さらに「LIFULL HOME'S 住まいの窓口」は、こんなことを約束しています。

3つの約束

  1. 全てのサービスが無料
  2. 中立の立場でサポート
  3. 営業行為はなし

先述のとおり、家選びや家づくりの失敗の多くは「素人ならではの情報不足」や「不動産屋や住宅会社の選定ミス」が原因です。

「LIFULL HOME'S 住まいの窓口」を使うことで、情報不足も会社選定ミスもかなり軽減できます。

こういうサービスは今まで少なかったのですが、今後伸びていきそうです。
顧客にとって安心感のあるサービスだと思います。

LIFULL HOME'S 住まいの窓口

使ってみたい方はこちら

全てのサービスが無料

さて、その他の「家が欲しい!と思ったらやること」も5つ紹介しておきましょう。

家が欲しい!と思ったらやること

  1. 家探しや家づくりの情報収集をする
  2. 住まいに求める「優先順位」を決める
  3. 資金計画をしておく
  4. 家を買う(家を建てる)時期を決める
  5. どこで家探し・家づくりをするか決める

それぞれ、順番に解説していきますね。

※ ここから先は、できれば相談先と一緒に進めることをオススメします。

家探しや家づくりの情報収集をする

コンサルティングサービスを使わない場合、情報収集は1から全部自分でやることになります。

以下のことは、可能なかぎり知っておいた方がいいですね。
できるだけ情報収集してください。

  1. 家探しや家づくりの流れ(手順)
  2. 以来先の違い(ハウスメーカーと工務店など)
  3. 専門用語
  4. 実際の家の事例(外観・内観・住宅設備など)
  5. 体験談や失敗談

順番に、解説していきますね。

家探しや家づくりの流れ(情報収集~引き渡しまで)

家探しや家づくりをスムーズに進めたいなら、流れを知っておきましょう。

ただし、家探しや家づくりの流れは住まいのタイプによって違います。
いくつか例を載せておきますね。

建売住宅や中古物件を買う流れ

建売住宅と中古物件は、購入の手順が似ています。
いずれも売主と「不動産売買契約」という契約を結びます。

分譲マンションもよく似ています。
まだ完成していない場合は、モデルルームを見学して購入を決めます。

建売住宅や中古物件を買う流れ

step
1
情報収集と要望の優先順位付け

step
2
資金計画と資料請求

step
3
物件見学(内見)

step
4
住宅ローン仮審査

step
5
購入申し込み

step
6
不動産売買契約

step
7
住宅ローン本審査

step
8
登記や火災保険の準備

step
9
物件チェック

step
10
物件代金の清算と引き渡し

建売住宅購入の流れについては、こちらでも詳しく解説しています。
もっと知りたい方は、参考にどうぞ。

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建売住宅購入の流れを10ステップで解説(半年以上かかるよ!)

どうも、元住宅営業のナツダです。 今回は建売住宅を購入する流れについて解説したいと思います。 「建売を買いたいけど、いつ何をすればいいのかチンプンカンプン」という人は、ぜひご一読ください。 ちなみに、 ...

注文住宅を建てる流れ

すでに土地があることが前提の流れです。
土地がない場合は、まず土地を探して不動産売買します。

注文住宅を建てる流れ

step
1
情報収集と要望の優先順位付

step
2
資金計画と資料請求

step
3
住宅会社にプランと概算見積を作ってもらう

step
4
住宅ローン仮審査

step
5
建築工事請負契約

step
6
打合せしながら本設計と追加見積を作成

step
7
住宅ローン本審査

step
8
建築工事着工

step
9
着工金および中間金支払い

step
10
完成したら清算および登記

2つの「流れ」をご紹介しました。

コンサルティングサービスを使うのであれば、ステップ1~2は省略できます。
さらに不動産屋や住宅会社探しも、コンサルに紹介してもらうことで省けます。

家探しや家づくりは、長丁場かつ大変な作業です。
じょうずに効率よく進めていくことを、強くオススメします。。

依頼先の違いを知る(ハウスメーカーや工務店など)

最初に複数の相談先を表にして紹介しました。
その中で、一部「相談できる内容」がかぶっているものがあります。

たとえば「注文住宅」ならハウスメーカーと工務店、どちらでも相談できます。
「建売住宅」も、不動産屋かハウスメーカーどちらでも相談できます。

どちらに行けばいいのか迷わないように、違いを知っておきましょう。
これも、比較表にしてみますね。

ハウスメーカーと工務店の違い(注文住宅)

項目 ハウスメーカー 工務店
価格 高め ピンキリ
デザイン性 並み以上 ピンキリ
性能 高め ピンキリ
設計の自由度 並み以上 ピンキリ
保障 高め ピンキリ
提携 グループ金融機関など多数 営業マンの知り合いなど
ナツダ
ひどい表ですね。
でも、こんな感じです。

ハウスメーカーは、何をみても並み以上の質を提供してくれます。
ただし、ハイクオリティというほどでもありません。

デザインはモダンですが、普通と言えば普通です。
何かにつけ、ハイクオリティを求めるとグンと値段が上がる傾向があります。

工務店はピンキリですが、優秀な会社は非常にコスパに優れています。
デザインがオシャレ、価格は安い、性能も良い。そんな工務店もあります。

不動産屋とハウスメーカーの違い(建売住宅)

項目 不動産屋 ハウスメーカー
取り扱い物件 パワービルダーなど複数社 自社物件のみ
価格 低め 高め
デザイン性 普通 高め
性能 普通 並み以上
設計の自由度 なし なし
保障 あまり期待できない あり

まず、通常ハウスメーカーは自社の分譲住宅しか取り扱いません。
それに対して、不動産屋はいろんな会社の分譲住宅を取り扱っています。

安い家を探すなら、不動産屋に行く方がいいでしょう。
とくにパワービルダーと呼ばれる会社が建てた家は、かなり安いです。

なお、ハウスメーカーの物件を不動産屋も取り扱っている場合ですが。
ハウスメーカー(売主)から直接買いましょう。仲介手数料を払わなくて済みます。

知らない専門用語が出てきたら調べておく

家探しや家づくりを始めると、知らない専門用語がたくさん出てきます。
その都度、意味を調べておきましょう。

営業マンや銀行員と話してるときも同じです。
知らない専門用語が出てきたら「それ、どういう意味?」って聞く習慣をつけましょう。

ナツダ
他にも気を付けた方がいいのが、長さの単位。
建築・不動産業界で「1000」と言えば「1000mm=1m」のことです。

家探しや家づくりでは、思い違いが重大な失敗につながることがあります。
正確な意味がわかるようにしておきましょう。

実際の家の事例(外観・内観・住宅設備など)

建売住宅や中古物件を買って即リフォームする方は、事例を見ておくと参考になります。
とくに外観や内観、間取りや住宅設備(キッチン、風呂、洗面台など)は要チェックです。

たとえば、こんな所で事例を見ることができます。

  1. 住宅展示場(モデルルーム)
  2. オープンハウス
  3. 見学会
  4. 住宅専門誌

住宅専門誌といえば、こんなのがあります。

ナツダ
毎月違った切り口で特集が組まれたりします。
気になる号は、買ってみることをオススメします。

事例を見るときには、ひとつ注意点があります。
それは「展示場や雑誌に載ってる一部の家は、特殊である」ということ。

あれは、あくまで見せるために作ったコンセプトハウスなのです。
実際に同じことをしようと思うと、恐ろしい費用がかかります。

住宅展示場の家は、一般的な住宅の2倍~3倍ぐらいの値段だと思ってください。
そのことを忘れて目だけ肥やすと、身の丈に合った家では満足できなくなります。

体験談や失敗談

体験談や失敗談も、情報収集しておきましょう。
反面教師にすることで、あなたの失敗リスクを減らすことができます。

今は、ネットのお悩み掲示板などで情報収集ができます。
ですが、できるだけ身近な知人や友人から体験談や失敗談を聞きましょう。

ナツダ
ネット上の話はある一部分だけを切り取っているので、話の前後がわかりません。疑問に思っても質問ができないので、信ぴょう性も確認できません。

こんな記事も書いてます。
よかったら、参考にどうぞ。

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住まいに求める「優先順位」を決める

住まいに求める「優先順位」についても、考えておきましょう。
たとえば、こんなことを決めていきます。

住まいに求める優先順位とは?

  • 住まいのタイプは?
  • どんな家?
  • 必要な間取りは?

ひとつずつ、順番に解説していきますね。

住まいのタイプは?一戸建てかマンションか?新築か中古か?

住まいのタイプは、1つではありません。
最初から「絶対に新築一戸建てじゃないとダメ」などと決めない方がいいです。

ナツダ
まずは情報を手に入れ、できれば実物を見学したうえで判断しましょう。

住まいのタイプの選択肢には、こんなものがあります。

  • 「一戸建て」か「マンション」か?
  • 「建売(分譲)住宅」か「注文住宅」か?
  • 「新築」か「中古」か?

とうぜんですが、それぞれに長所と短所があります。

ザックリ表にしてみましょう。

「一戸建て」てか「マンション」か?

住まいのタイプ メリット デメリット
一戸建て
  • ・近隣との音のトラブルが少ない
  • ・ガレージが玄関の近くにある
  • ・庭が持てる
  • ・自分で修繕費の積み立てが必要
  • ・建物の価値がゼロになるのが早い
  • ・火災保険が高い
マンション
  • ・管理組合が修繕費を積み立ててくれる
  • ・建物の価値が下がりにくい
  • ・高層階は防犯が有利で眺めも良い
  • ・下階と音のトラブルが発生するかも
  • ・動物が飼えない物件が多い
  • ・建て替えがしにくい

「建売(分譲)住宅」か「注文住宅」か?

住まいのタイプ メリット デメリット
建売(分譲)住宅
  • ・坪単価が安い傾向がある
  • ・購入から引き渡しまでが早い
  • ・土地とセットで買える
  • ・設計や内装の自由度はほぼゼロ
  • ・あまり性能が高くない
  • ・比較的設備が安っぽい
注文住宅
  • ・比較的自由に設計できる
  • ・比較的性能が高い
  • ・高級な設備を使うことも可能
  • ・坪単価が高い傾向がある
  • ・実物を見て買えない
  • ・土地を準備する必要がある

「新築」か「中古」か?

住まいのタイプ メリット デメリット
新築
  • ・きれい
  • ・最新の設備
  • ・自慢しやすい
  • ・価格に売主の経費が乗っている
  • ・数年間の価値下落が激しい
  • ・周りの環境がよくわからない
中古
  • ・安く買える
  • ・実物を見てから買える
  • ・リフォームで自分好みにできる
  • ・ピカピカではない
  • ・設備が古い
  • ・老朽化が早い

以上のような長所と短所を考え、自分に合った住まいのタイプを選んでいきます。
まんがいち、自分に合わないタイプを選ぶと、とても後悔することになります。

どんな家?イメージや外観、機能、暮らしなどを想像する

周りを見回してみてください。
家の外観や内観にも、いろんなタイプがありますよね。

いろいろな家を参考にしながら、自分が好きなデザインを探ってみましょう。

あなたが好きなデザインは、どんなタイプでしょうか?
「以下のキーワード+デザイン」で検索してみてるのもいいですよ。

外観や内観デザインの例

  • モダン
  • コンテンポラリー
  • トラディショナル
  • 和風
  • アジアン
  • 北欧
  • カントリー
  • インダストリアル

暮らし方も想像しておきましょう。
どんなふうに過ごす家にしたいですか?

家での過ごし方

  • 休日にリラックスする
  • 趣味を楽しむ
  • 子供と遊ぶ
  • ペットと過ごす
  • 仕事もできる

どんな家にしたいか、いろんなことを想像してみましょう。
住宅専門雑誌を見てみるのも、参考になりますよ。

必要な間取りは?玄関収納、吹き抜け、2階トイレは要る?

夫婦の寝室や子供部屋だけでなく、細かい間取りも考えてみましょう。

たとえば、私の体験談ではこんなご要望がよく出ました。

  • 玄関収納が欲しい
  • リビングに吹き抜けが欲しい
  • キッチンは広くアイランドで
  • トイレは1階と2階ともに必要
  • 収納たっぷり

他にも「お隣と窓の位置をずらす」とか「コンセントたっぷり」とか。
まぁ、いろいろ出てきます。

残念ながら建築法規やスペース、予算の都合で全部をかなえるのは難しいです。
ですから、ここも優先順位を付けておきましょう。

優先順位を決めるときは家族で話し合いを

家のことを考えるときは、一緒に住む人と考えるのが原則です。

「妻に一任した夫が、妻が決めた壁紙に文句をいう」なんてことも度々ありました。
必ず一緒に住む人と話し合い、意見の一致や不一致を顕在化しておきましょう。

まんがいち意見の不一致が出てきても、心配は無用です。
相談先の専門家のアドバイスを聞いて、それから判断すればOKです。

ナツダ
家族で話し合い、お互いの気持ちを確かめ合うことが大切なのです。

資金計画をしておく

資金計画とは、家の購入予算を決める作業のことです。

ザックリ書くと、予算は次の式で計算できます。

家の購入予算 = 自己資金 + 住宅ローン借入額 - 諸費用

上の式に出てくるお金のうち、分かっているのは自己資金(貯金)だけです。

なので「家の購入予算」を決めるということは「住宅ローン借入額」と「諸費用」を概算で出す作業と言い換えられます。

それぞれの概算方法について、もう少し詳しく解説します。

諸費用

まず、住宅購入にかかる諸費用から。

これは「建売住宅・注文住宅・中古」など購入物件によって変わります。
相談先から、諸費用項目と金額をもれなく聞いておきましょう。

たとえば、建売住宅を買う場合は物件価格の8%前後の諸費用がかかります。
一例を表にしておきますね。

建売住宅の諸費用(3,000万円の物件を9月に買った場合)

項目 金額 備考
仲介手数料 1,036,800円 3% + 6万円 + 消費税
印紙代 30,000円 不動産売買契約書
住宅ローン契約書
固定資産税
都市計画税清算金
25,000円 9月~12月分
登記費用 400,000円 移転登記、所有権保存登記
表示登記、抵当権設定登記
ローン銀行手数料 50,000円 ○○銀行
ローン保証料 600,000円 ○○保証会社
ローン不動産屋手数料 50,000円 ○○不動産
引っ越し代 150,000円 ○○引越社
家財 700,000円 テレビ、ソファー、テーブル
エアコン、カーテン
不動産取得税 0円 特別控除
火災保険 160,000円 火災:10年一括
合計 3,201,800円

建売住宅の諸費用については、こちらでも詳しく解説しています。
もっと知りたい方は、参考にどうぞ。

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建売住宅と違うのは「修繕積立金・管理組合費・駐車場代」がかかることです。

とはいえ、修繕積立は一戸建ての家でも自分でやっておくべきです。
月々1~2万円程度積み立てていくと、安心です。

注文住宅の諸費用(2,000万円の家を建てる場合)

注文住宅の諸費用は、物件や土地の状況によってピンキリです。
以下に一例をまとめておきますね。

項目 金額 備考
申請手数料 100,000円 市街化調整区域
埋蔵文化財エリアなど
地盤改良費 500,000円 地盤がゆるい場合
外構工事 1,500,000円 お庭やエントランス、カーポートなど
上下水道納付金と付帯工事 100,000円 前面道路から土地に水道管を引き込む
印紙代 30,000円 建築工事請負契約書
住宅ローン契約書
固定資産税
都市計画税清算金
80,000円 1月1日の所有者にかかる
登記費用 400,000円 表示登記、所有権保存登記
抵当権設定登記
ローン銀行手数料 50,000円 ○○銀行
ローン保証料 400,000円 ○○保証会社
引っ越し代 150,000円 ○○引越社
家財 700,000円 テレビ、ソファー、テーブル
エアコン、カーテン
不動産取得税 0円 特別控除
火災保険 160,000円 火災:10年一括
合計 4,170,000円

注文住宅の場合は、500万円前後の諸費用がかかるケースが多いです。
建て替えの場合には、さらに解体費や仮住まいの住居費が必要です。

なお、土地から取得する場合は土地購入の諸費用も必要です。(土地代の5%前後)

住宅ローン借入額

住宅ローンの借入可能額は、年収と審査金利と返済比率で計算します。
なので、ほぼ年収で決まってきます。

審査金利とは、住宅ローン審査に使う専用金利のこと。最近は4%前後です。
返済比率とは、年間ローン返済額が年収に占める割合のことです。

とある銀行の一例を表にしてみましょう。

審査金利4%、返済期間35年の例

年収 審査金利 返済比率 融資上限額
200万円 4% 25% 941万円
300万円 30% 1,693万円
400万円 35% 2,634万円
500万円 3,293万円
600万円 3,952万円
700万円 4,611万円
800万円 5,269万円
900万円 5,928万円
1,000万円 6,587万円

審査金利は、銀行によって違います。
さらに、返済比率は年収によって変わってきます。

ですから、借入可能な上限額は銀行によって違います。

ナツダ
審査金利が高いほど、金利上昇などの市場変化に強くなります。
逆に審査金利が低いと、住宅ローン破たんのリスクが上がります。

審査金利が4%前後であれば、出てきた融資上限額は「無理のない借入額」といえます。
もし心配であれば、ライフプランニングも併用するとさらに安全性が高まります。

住宅ローンの借入限度額については、こちらでも詳しく解説しています。
もっと知りたい方は、参考にどうぞ。

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住宅ローン借入額の計算にライフプランを使う方法

ライフプランとは、人生設計のことです。
この場合の「人生設計」とは、主に金銭面からの生活設計をさします。

住宅購入のときに作るライフプランは、住宅購入が家計に与える影響を見える化します。
この「見える化」する作業のことをライフプランニングといいます。

ライフプランニングで見える化できること

  1. 家を買っても大丈夫か?
  2. いくらまで住宅ローンを組んでも安全か?
  3. 将来、いつ資金の備えが必要か?

ライフプランニングでは家計やライフイベントを洗い出し、以下のような図を作ります。

ライフプラン

この図を作ることで、何歳のときに家計が赤字になるの「見える化」できます。
この赤字を改善していく作業も、ライフプランニングの一環です。

人生の三大出費や叶えたい夢の費用を盛り込む

銀行の住宅ローン審査では、標準世帯の出費を参考に無理のない融資額を算出します。
人生の三大出費のうち「教育費住宅購入費」に関しては、心配しなくで大丈夫です。

しかし、同じく人生の三大出費に入る「老後の生活費」はどうでしょう?
さらに、あなたが叶えたい夢(車、旅行、趣味など)はどうでしょう?

そのあたりの出費に関しては、ライフプランニングが得意とするところ。
しっかり盛り込んで計算することができます。

人生の三大出費

  • 子供の教育費
  • 住宅購入費
  • 老後の生活費

老後は裕福に過ごしたい方。大きな夢を持っている方。
銀行の住宅ローン審査とライフプランニングの併用をお試しください。

きっと、将来がすっきりクリアになりますよ。

ライフプランニングはファイナンシャルプランナーに頼む

ライフプランニングは自分でやる必要はありません。
プロに頼めば、簡単に作ってくれます。

この場合のプロとは、ファイナンシャルプランナー(FP)のことです。
最近ではFPを探せるサイトなんかもあるので、活用してみてください。

もしくは、ソニー生命さんに声をかけてみてください。
ソニー生命は、とても優秀なライフプランニングソフトを持っています。

実際に私がライフプランニングした例を、こちらの記事に載せています。
もっと知りたい方は、参考にどうぞ。

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相談無料のライフプランを上手く活用した私の体験談

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家を買う(家を建てる)時期を決める

家探しや家づくりって、けっこう時間がかかるんです。
なめてかかると「あれ、間に合わない?」なんてことになりかねません。

とくに、注文住宅を建てたい方は、しっかりスケジューリングしてください。
土地から探すのであれば、引っ越しまで2~3年かかることもあります。

ポイント

建売住宅や分譲マンションなら半年以上。注文住宅なら1年以上。土地探しから初めて注文住宅を建てるなら1~3年ぐらいかかる心づもりをしておきましょう。

まずは、以下の2つについて検討してみましょう。

  1. いつまでに引っ越ししたいか?
  2. 家の買い時はいつか?

それぞれ、もう少し詳しく解説しますね。

いつまでに引っ越ししたいか?

まずは、いつまでに引っ越したいか考えてみましょう。
期日まで時間がないなら、注文住宅は選択から外れるかもしれません。

あなたは、いつまでに家が欲しいですか?

  • 結婚前に欲しい
  • 結婚したら欲しい
  • 子供ができたときに欲しい
  • 転職する前に欲しい
  • 両親の介護が始まる前に欲しい

お子様ができてお住まいが手狭になり家が欲しくなった、という方が多いですね。
定年退職前後に、終の棲家(ついのすみか)を建てる人もよくご相談いただきました。

ひとつ覚えておいて欲しいのが、転職してすぐは住宅ローン審査が通りにくいということ。
ステップアップ転職であればOKですが、基本的に転職前に買う方がいいです。

ナツダ
ただし、転職で給与水準が大幅に悪くなるなら、住宅取得計画の見直しが必要です。

いつまでに欲しいか考えて、しっかり逆算してくださいね。

家の買い時はいつか?

買い時、気になりますよね?
いつ買えば、お得に買えるのか?

直近だと、この3つのタイミングが注目されています。

  1. 消費税増税前
  2. 東京オリンピック
  3. 2022年(生産緑地問題)

それぞれ、なぜ買い時なのか解説しますね。

消費税増税前

2019年10月から、消費税が10%になる予定です。
家は高額商品なので、2%の上昇でもすごい影響が出ますよね。

1,000万円あたり、20万円も支払いが増えるわけですからね・・・。
8%に上がる前も、駆け込み需要で建築業界は大忙しでした。

ナツダ
ちなみに、土地は消費税がかかりません。建物のみ消費税がかかります。

ただ、消費税が8%になったときは、国からフォローが入りました。
その主な施策が次の2つです。

  1. 住宅ローンの最大控除額が上がった
  2. すまい給付金が始まった

それから、住宅ローン金利が下がり続けてるのも助けになりました。
金利は0.1%下がるだけで、かなりの利息圧縮効果があります。

当時は、材料も職人さんも不足して価格上昇も見られました。
結果論ですが、今から思えば駆け込む必要あったかな?と思います。

東京オリンピック

これは、誰にもわらないことですが・・・。
東京オリンピック後は住宅価格が下がるのではないか?」と言われています。

実際、過去のオリンピックでは、開催後に不動産価格が落ち込むケースがありました。

ナツダ
それから、東京オリンピックまでは不動産価格や施工費が上がるとも言われてます。

今買うと高いうえに、その後の資産価値の落ち込みも激しくなると。
なので「今から買うなら、東京オリンピック後に買え」という話ですね。

2022年(生産緑地問題)

2022年になると「生産緑地」と呼ばれる農地の一部が住宅用地に変わるかもしれません。
「どういうこと?」って思いますよね?

ザックリ、日本の土地は市街化区域市街化調整区域に分けられます。
で、市街化調整区域は原則開発を行わず、市街化区域を市街化するように誘導してます。

ちょっと雑な説明ですけど、おおむねこんな感じです。↓

  • 住居は「市街化区域」に
  • 田園は「市街化調整区域」に

そして、市街化区域にある田畑の固定資産税は宅地並みに引き上げることに。
ところが、市街化区域にも昔から田畑があって宅地化するのを嫌がる方もいるわけです。

そこで、30年間営農することを義務として税制優遇を続ける農地区分を作りました。
それが「生産緑地」と呼ばれる農地です。

ナツダ
一般的な農地の固定資産税は、宅地の100分の1以下です。

この制度(生産緑地法)が適用されたのは、1992年度。
つまり、2022年度で30年が経つことになります。

で、後継者難などでずっと土地を売りたかった農家がこの機会に手放すのではないかと。
もし一気に農地が放出されたら、一気に地価が下がるのではないかと。

だから、2022年以降の方が安く買えるよ、と予想する人がいるのですが・・・。
実際どうなるかは、ふたを開けてみないとわかりません。

どこで家探し・家づくりをするか決める

最後に、どの場所で家探し・家づくりをするのか考えておきましょう。
私の経験則では、こんなことを気にする方が多かったです。

  1. 最寄り駅から徒歩どれぐらいか?
  2. 学区
  3. 勤務先までの通勤時間
  4. 地域の利便性
  5. 実家との距離

だいたい、この順番でご要望が多かったように思います。
皆様、口をそろえて「駅から近くがいい」とおっしゃいます。

それから学区ですね。子供のことは、特に気になるものです。
人気の学区がよい方。荒れてる学区には行きたくない方。いろいろおられます。

しかし、すべての要望がかなう土地はありません。
家探しや土地探しを始める前に、優先順位を考えておくことが大切です。

こんな記事も書いてます。
ご興味ある方は、参考にどうぞ。

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家探しや家づくりを始めるとき、やってはいけないこと

さて、今度は「やってはいけないこと」にも目を向けていきましょう。

家探しや家づくりのスタートから、こんなことをするのはお勧めできません。

  1. なんの考えもなしに、いきなり住宅展示場へ行く
  2. 1社の言うことを鵜呑みにする
  3. 営業マンや売主など、関係者の時間を大切にしない

順番に解説していきますね。

なんの考えもなしに、いきなり住宅展示場へ行く

家が欲しくなったら、いきなりオープンハウスや住宅展示場に行く人がいます。
それって、準備なしだと危ないですよ。

オープンハウスや住宅展示場へ行くなら、まず予算を立てておきましょう。
いくらの家なら買っても大丈夫なのか、しっかり基準を持つことが先決です。

ナツダ
車を買うとき、予算を立てずにディーラーに行ったりしませんよね。
ザックリでも「200万円の車なら大丈夫」とか考えながら行くはずです。

住宅ローンの審査の段階になって予算オーバーが発覚したら、関係者全員の時間を奪ったことになります。

なにより、あなた自身も1からスタートし直すことになります。
いくらの家なら買っても大丈夫なのか、予算を立ててから行動を開始しましょう。

1社の言うことを鵜呑みにする

不動産業界や建築業界には、残念ながらグレーな会社があります。
なかには、あなたの利益を無視して、自分の成績しか見ない営業マンもいます。

不正が発覚して行政指導を受けてる会社も、けっこうありますよね。

不動産屋や住宅会社の営業マンは、百戦錬磨の猛者ばかりです。
素人では、とうてい太刀打ちできません。

そんな営業マンの「営業トーク」を見抜くには、営業マンどうしを比較するのが一番。

不動産屋や住宅会社は、何社か相談に行き各社の営業マンが言うことを比べてください。
正しいこと、おかしなこと、見えてきますよ。

営業マンや売主など、関係者の時間を大切にしない

優秀な営業マンほど、時間の無駄づかいを嫌がります。
とにかく忙しいので、余計なことや契約にならない商談をしたくないのです。

先述したように、あとで予算オーバーが発覚するなんてもってのほか。
ちゃんとやるべきことをやらず全部人任せの顧客は、徐々に相手にされなくなります。

ナツダ
さり気なく、お客様に気づかれないように距離を置く方法はいくつもあります。

逆に、暇な営業マンや新人営業マンは御用聞きのように仕事してくれます。
ただし、その仕事の精度は良くないかもしれません。

あなたが良い営業マンと最後まで完走したいなら、相手の時間を大切にしてあげてください。

売主や銀行マン、その他関係者に対しても同じことですよ。

まとめ

家が欲しい!」と思ったとき、まずすることが5つあります。
「情報収集・優先順位決め・資金計画・いつ買うか決める・住む場所を決める」ですね。

そして、その前にぜひやっていただきたいのが「相談先を決める」こと。
いきなり不動産屋や住宅会社に行かず、コンサルに相談することをオススメします。

ナツダ
家探しや家づくりの失敗は「情報不足」と「不動産屋や住宅会社の選定ミス」が原因でおこるので、中立的立場のアドバイザーに相談することで未然に防ぎやすくなります。

最近は「LIFULL HOME'S 住まいの窓口」のような無料の大手コンサルサービスもあります。
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