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建売住宅と注文住宅どっちがいい?価格の違いなど12項目で比較

更新日:

ナツダ
どうも、元住宅営業のナツダです。

そろそろ家を買おうかな?とお考えの方。
注文住宅?建売住宅?どっちがいい?」って迷ったことないですか?

今回は、建売住宅と注文住宅の違いについて解説したいと思います。
結論を言うと利点も欠点もあるわけで、あなたに合った家を選ぶことが大切です。

それでは、さっそく説明していきます。

建売住宅と注文住宅の業界の違い

私のように住宅業界で働いた人間からすると、建売住宅と注文住宅はまったくの別物です。

わかりやすく言うと、建売住宅と注文住宅はまさに違う業界の売り物です。

  • ・建売住宅 → 宅地建物取引業にあたり、不動産の分野
  • ・注文住宅 → 建設業にあたり、建築の分野

この「業界の違い」により、建売住宅を買うときと注文住宅を買うときで変わってくることがあります。

たとえば、契約。
この2つは、契約の仕方がぜんぜん違います。

  • ・建売住宅 → 売買契約
  • ・注文住宅 → 建築工事請負契約

なので、建売住宅は「家を買う」ですが注文住宅は「家を建てる」という表現の方が合っています。

他にも、値引き交渉がいい例ですね。

  • ・建売住宅 → 書面で値下げ交渉する
  • ・注文住宅 → 口頭で値下げ交渉する

値下げ交渉、興味ありますか?

それぞれ、もう少し詳しく説明しますね。

建売住宅の値引き交渉

建売住宅では、不動産購入申込書買付証明書という書面に購入希望額を書いて売主と交渉します。

たとえば、2,580万円で売りに出されている物件でも、不動産購入申込書に「2,500万円で買いたい」と書いてもいいわけです。

注文住宅の値引き交渉

注文住宅の場合は、口頭でも大丈夫です。
営業マンに「あと○○万円値下げできませんか?」と聞けばいいだけです。

営業マンは、会社に相談して返事をしてくれます。

建売住宅と注文住宅の特徴を12項目で比較

さて、さらに深く「建売住宅と注文住宅の違い」を見ていきましょう。

自分に合った住宅を選ぼうと思ったら、まず建売住宅と注文住宅の違いを知らなければいけませんよね。

ということで、まずはそれぞれの特徴を12項目の表にして比較してみます。

項目 建売住宅 注文住宅
構想~契約までの期間 約8ヶ月 約12ヶ月
契約~入居までの期間 約2ヶ月半 約6ヶ月
土地 土地と建物セットで買う 自分で土地をみつけて買う
全国平均価格
(平成26年 度国交省住宅市場動向調査)
土地+建物:3,684万円 土地:1,373万円
建物:3,007万円
契約方法 土地と建物をセットで売主と売買契約 土地:売主と売買契約
建物:住宅会社と工事請負契約
プランの自由度 ほぼない 予算や法規の範囲で自由
仕上がりイメージ 完成住宅を買うのでイメージしやすい 図面だけで契約するのでイメージしにくい
住宅ローン 土地と建物まとめて借りられる 土地と建物分けて借りる
建物は「つなぎ融資」が必要
コスト 仕入れや施工を合理化してコストダウン 手間がかかるのでコストアップしやすい
アフターメンテナンス 期待できない 施工会社による
品質 当たりハズレがある ハウスメーカーは安定
中小工務店は会社による
家の性能 普通 ハウスメーカーは普通以上
中小工務店は会社による

この表だけ見ても、一般の人にはわかりづらいですよね。

では、表の内容を次の5項目にまとめてみます。

  1. スケジュールの違い
  2. 購入資金の違い
  3. 家へのこだわりの違い
  4. 段取りのわずらわしさの違い
  5. 家の品質と性能の違い

順番に補足していきます。
どちらの住宅が自分に合っているのか、考えてみてください。

スケジュールの違い

そもそも、スケジュールに余裕がないと注文住宅は選べません。

打ち合わせだけで3ヶ月~1年。
それから工事に取り掛かって3ヶ月~半年ぐらい必要です。

半年ぐらいで引っ越したい場合は、建売住宅です。

購入資金の違い

上の表の価格は全国平均です。
都市部では、土地代がさらに1千万円以上高いエリアもあります。

資金的に注文住宅を選ぶのが厳しい場合もあるでしょう。

都心部ほど土地が狭くなるので、建物費用が平均より下がるケースもあります。

家へのこだわりの違い

こだわった家に住みたい場合は、注文住宅がいいでしょう。

しっかり動線や収納が考えられた家にしたい!
デザインがいい海外の壁紙を使いたい!

こんな要望は、建売住宅では対応できません。

段取りのわずらわしさの違い

注文住宅はとにかく面倒です。
打ち合わせがたくさんあり、決めることも多いです。

住宅ローンや登記の手配も、建売住宅より煩雑(はんざつ)です。

ラクしたいなら建売住宅です。

家の品質と性能の違い

大雑把に言うと注文住宅の方が高品質で高性能だと思います。

でも、建売住宅でも当たりを買えば問題ありません。
注文住宅でも、ハズレ施工会社に頼むとひどい家ができます。

ここは、施工会社しだいと言うところですね。

建売住宅と注文住宅のメリットとデメリット

さて、建売住宅と注文住宅の特徴がわかったところで、それぞれのメリットとデメリットを挙げてみます。

結局、建売住宅と注文住宅のメリットとデメリットって、どういうところになるのでしょうか?

特に注目すべき以下の3点にしぼって考えてみましょう。

  1. 建売住宅と注文住宅の価格差
  2. 実物を見て買えるかどうか
  3. 諸費用と付帯工事

では、順番に説明していきますね。

建売住宅と注文住宅の価格差

建売住宅と注文住宅の違いのひとつに価格差があります。
建売住宅は注文住宅に比べて、かなり安いです。

なぜなら、建売は同じ仕様の家を大量生産して材料や設備など極限までコストダウンしているからです。

ナツダ
同等の建物を注文住宅専門の工務店が建てたとしても、あれほど安く作れません。

それぞれのコストをまとめると、以下のようになります。

建売住宅のコスト
建売住宅を建てる会社は、とにかくコストカットに力を入れている。
ほとんど同じ家を大量に建て何度も図面を描く手間を省いたり、大量仕入れで原価を極限まで低く抑えている。
注文住宅のコスト
注文住宅では、施主と建築会社が時間をかけて打ち合わせをしながら一邸一邸異なる間取りや仕様を決めていく。
そのため、自由度が高い住宅会社ほどコストダウンが難しく、高額になっていく。

また、土地の仕入れ価格でも大きな差が出ます。

建売住宅の土地仕入れ
パワービルダーと呼ばれる分譲住宅メーカーは土地を大量に仕入れるので、安い土地情報が集まる。
また、一般人が買えないような大きな土地も安く仕入れ、分割(分筆)してたくさん家を建てることができる。
注文住宅の土地仕入れ
自分で土地を探す必要があるので、市場価格で土地を買うことになる。
よい土地はパワービルダーに買われてしまっているので、70点~80点ぐらいを目指して土地を探すことになる。

パワービルダーが土地を買う値段は、一般人の70%~80%程度の価格と言われています。

もし、あなたが「とにかく安い家が欲しい!」と言うのであれば、注文住宅より建売住宅の方が合っています。

実物を見て買えるかどうか

建売住宅は、すでに建っている家を見てから買うことができます。

ナツダ
ただ、人気のエリアでは更地(まだ家が建っていない土地)の状態でも購入予約が入ったりするので、実物を見ずに買っている人もいます。

既に建っている家を買う場合は「間取りが使いやすいか?内装が好みに合うか?」など確認がしやすいです。

その反面、壁の中の断熱材や基礎の中の配筋は確認できません。

いっぽう、注文住宅は建てる過程が見られるので、内部構造まで確認することが可能です。

表にすると、こんな感じです。

住宅の種類 実物の家をみて買えるか? 構造のチェックのしやすさ
建売住宅
注文住宅

建売住宅には当たりハズレがあります。
何十年も安心して暮らしたいのであれば専門家(建築士や住宅診断士)にチェックしてもらってから買うことも検討した方がいいですね。

この「専門家によるチェック」のことをホームインスペクションといいます。
今後、広がっていきそうなサービスなので、知っておくといいです。

参考 ホームインスペクション実績No.1「さくら事務所」

諸費用と付帯工事

建売住宅と注文住宅では、諸費用の項目にも差があります。

さっそく、表にしてみましょう。

項目 建売住宅 注文住宅
仲介手数料 物件価格の3%+6万円 土地代の3%+6万円
印紙代
  • ・不動産売買契約書
  • ・住宅ローン契約書
  • ・建物工事請負契約書
  • ・住宅ローン契約書
登記費用
  • ・移転登記
  • ・所有権保存登記
  • ・表示登記
  • ・抵当権設定登記
  • ・所有権保存登記
  • ・表示登記
  • ・抵当権設定登記
  • ・建物滅失登記(建替)
上下水道引き込み工事 引き込み済み 建築と同時に住宅会社が手配
地盤改良工事 工事済み(必要な場合) 必要に応じて住宅会社が手配

実際にどれぐらいの金額がかかるかはケースバイケースです。
建売の場合の参考として以下の記事もご参照ください。

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【建売住宅】を購入する時に必要な【諸費用リスト】と目安金額

ナツダどうも、元住宅営業のナツダです。 家を買うとき必要な費用は「物件代金」だけではありません。 では、物件代金以外に何の費用がかかるかご存知ですか? 今回は、建売住宅を購入するときに必要な諸費用につ ...

注文住宅の場合は建物代以外に付帯工事費用がかかります。
たとえば、前面道路から敷地内に上下水道を引き込んだり地盤の改良工事をしたり、といったことですね。

建売住宅の場合は、これらの工事は既に完了していて物件価格に組み込まれています。
ただし、外構(庭)工事なんかは別途ということもあります。

まとめ

建売住宅と注文住宅は、まったく違うものと言っても過言ではありません。
以下の5つのポイントに注意しながら、あなたに合う方の家を買いましょう。

  • 引っ越しまでの期間(スケジュール)
  • 値段
  • 家へのこだわり
  • 段取りのわずらわしさ
  • 家の品質と性能

建売住宅は土地と家をセットで買って、2~3か月後には引っ越しまで終わっていることでしょう。

価格も安く、ハズレ住宅さえ買わなければとてもリーズナブルです。
ただし、仕様の変更はほぼできません。

注文住宅は、土地を探してその上に家を建ててもらうことになります。

打ち合わせや段取りが大変で、引っ越しまで1年以上かかる場合もあります。
その分、価格は高いですが、あなたのこだわりを反映することができます。

ナツダ
まずは、両方とも見学会に行って、それぞれの違いや雰囲気を感じてみるとよいです。

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