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【住宅ローンの基礎知識】住宅ローンとは?わかりやすく解説

更新日:

ナツダ
どうも、元住宅営業のナツダです。
今回は、住宅ローンの仕組みや特徴をわかりやすく解説します。

初めて住宅を買う人にとって、けっこう難関なのが住宅ローンです。
一生で一番大きな借金になるのに、概要が難しくイマイチわからないですよね。

銀行からチラシをもらってみても、凄い小さい字の専門用語がビッシリ。
理解できないどころか、読む気も失せます。

ということで、今回は住宅ローンとは何かわかりやすく解説したいと思います。

それではさっそく、説明していきますね。

住宅ローンとは?わかりやすく解説

住宅ローンは、他のローンと何が違うのでしょうか?

まず、住宅ローンの「特徴」の説明からしていきますね。
そのあと「仕組み」についても解説します。

住宅ローンの特徴

住宅ローンとは「借主本人が住むための住宅に対する融資」のことです。
つまり、マイホームを買ったり建てたりするためのローンですね。

ナツダ
賃貸住宅など投資用の物件や別荘(セカンドハウス)には使えません。

住宅ローンは他のローンに比べて金利が低く、大きな金額を長期間借りることができます。
その反面、審査は厳しくなります。

住宅ローンの特徴

  • 金利が低い
  • 高額融資が受けられる
  • 長期間借りられる
  • 所得税控除が受けられる
  • 審査が厳しい

具体的にどんな物件に使えるかというと、以下のようなものになります。

  1. 自分が住むための建売住宅を買う
  2. 自分が住むための注文住宅を建てる
  3. 自分が住むためのマンションを買う
  4. 自分が住むための中古住宅を買う
  5. 中古物件の購入と同時にリフォームする

では、自宅を事務所にしたりお店にしている人はどうなるでしょうか?
もしくは、自宅の一部を賃貸する場合はどうなるでしょうか?

この場合は、自宅部分が50%以上あれば全額住宅ローンでまかなうことができます。

ナツダ
住宅ローンがどんな物件に使えるかの要件は、住宅ローン説明書の「使いみち」の欄に書かれています。

つづいて、住宅ローンの仕組みを勉強しましょう。
返し方の重要ポイントも解説しますね。

住宅ローンの仕組み

あなたが銀行から住宅ローンを2,000万円借りたとしましょう。
全部返し終わるころには、返済総額が2,300万円ぐらいになったりします。

これは、どういう仕組みでしょうか?

住宅ローンの返済額の内訳は「元金利息」になっています。
元金が「借りた分のお金」で、利息は「銀行に払う手数料」です。

ナツダ
だから、利息の分だけ返済額が増えるのです。

元金と利息

この「利息」の割合を決めるのが「金利」です。
なので「金利が高い」というのは「手数料が高い」ということになります。

例として、金利が0.1%違うとどれぐらいの差になるか計算してみましょう。
(返済期間中、金利が変わらないものとして計算します)

項目 金利1.0% 金利1.1%
借入額 3,000万円
返済年数 35年
月々の返済額 84,685円 86,091円
返済総額 35,567,804円 36,157,985円
利息合計 5,567,804円 6,157,985円
差額 590,181円

上の表のケースでは、金利が0.1%違うだけで約59万円も差が出ました。
金利が低い銀行で借りると利息の大幅節約になる、ということを覚えておきましょう。

ちなみに、利息を減らす方法は他にも2つあります。

ひとつは「借入額を少なくする」こと。
もうひとつは「返済期間を短くする」ことですね。

利息を減らす方法

  1. できるだけ低い金利で借りる
  2. 借入額を少なくする
  3. 返済期間を短くする

利息については、こちらでも詳しく解説しています。
もっと知りたい方は、参考にどうぞ。

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金利タイプの違い

住宅ローンには、以下の2つの金利タイプがあります。

住宅ローンの金利タイプ

  1. 変動金利型
  2. 固定金利型

2つの違いは「契約期間中に金利が変動するかしないか」です。
固定金利型が固定されるのに対し、変動金利型は一定期間ごとに見直されます。

固定金利型は、さらに2つのタイプにわかれます。

固定金利型の金利タイプ

  1. 固定期間選択型
  2. 全期間固定金利型

固定期間選択型は「2年・3年・5年・10年・15年」など、固定期間を選べます。
全期間固定金利型は、完済するまで金利が変わりません。

とっても大事なところなので、それぞれもう少し詳しく解説しますね。

変動金利型

変動金利型は、半年に一度「金利の見直し」があります。
そのイメージを図解にすると、こんな感じです。

変動金利型

変動金利型の金利は、好景気に上がりやすく不況で下がる傾向があります。
なんとなく、預金の金利みたいですね。

覚えておいていただきたい変動金利型の特徴は、以下の3つです。

変動金利型の特徴

  • 半年に一度金利の見直しがある
  • 借り入れ当初の金利が低い
  • 固定金利型に変更することができる

上述の3点は、固定金利型と比較するときに大事なポイントになります。
ゼッタイに覚えておいてください。

固定金利型

固定金利型は契約期間中の金利が固定され、変わることがありません。
フラット35なんかが、その代表ですね。

固定金利型のイメージを図解にすると、こんな感じです。

固定金利型

固定期間選択型は、選択した期間の金利が固定されます。
(固定期間終了後は、固定にするか変動にするか再選択できます)

覚えておいていただきたい固定金利型の特徴は、以下の3つです。

固定金利型の特徴

  • 契約期間中の金利が固定される
  • 借り入れ当初の金利が高い
  • 変動金利型に変更することができない

固定金利型は、固定期間終了まで変動金利に変更することができません。

変動金利型と固定金利型のメリットとデメリット

住宅ローンを借りるとき「変動金利型」にするか「固定金利型」にするかとても悩みます。
なぜなら「少しでも利息を減らしたいから」です。

結論からいえば、どちらが利息を減らせるかだれにもわかりません。
理由は簡単。将来の金利がどう動くか、だれも正確に当てられないからです。

ナツダ
変動金利型は、将来の金利上昇リスクがあります。
固定金利型は、将来の金利下降リスク金利安定リスクがあります。

以下に、それぞれのリスクを表にまとめておきます。
絶対的な正解はないので、あなた自身でどちらにするか考えてみてください。

項目 変動金利型 固定金利型
借り入れ当初の金利
金利が下降しているとき
金利が安定しているとき
金利が上昇しているとき
金利タイプの変更
家計管理のしやすさ

よく「固定金利型は金利上昇リスクがない」と書かれてるのを見かけませんか?
それは片手落ちです。鵜呑みにしては、いけませんよ。

固定金利型は、借り入れ当初の金利が高いので元金の減りが遅いです。
つまり、変動金利型と比べて「初めから金利が高いリスクを負ってる」ということなのです。

ナツダ
どちらの金利タイプも、公平な目線でジャッジしてみてください。

金利タイプの違いについては、こちらでも詳しく解説してます。
もっと知りたい方は、参考にどうぞ。

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返済方法の違い

さて、住宅ローンの返済額は金利タイプによって変わることを説明しました。
じつは、他にもうひとつ返済額に影響することがあります。

それが何かというと、返済方法です。

住宅ローンには2つの返済方法があり、どちらを選ぶかで返済額が変わるのです。
比較のために、2つまとめて説明しますね。

元利均等返済と元金均等返済

住宅ローンには、以下の2つの返済方法があります。

住宅ローンの返済方法

  1. 元利均等返済
  2. 元金均等返済

2つの違いをザックリ説明すると、月々の返済額が一定か変わるかの差です。
元利均等返済は一定で、元金均等返済は徐々に返済額が少なくなっていきます。

まずは、元利均等返済の特徴をまとめてみます。

元利均等返済の特徴

  • 毎月の返済額が一定
  • 徐々に利息の返済分が減り、元金の返済分が増える
  • 返済総額が多くなる

これを図解にすると、こんな感じです。

元利均等返済

つづいて、元金均等返済の特徴をまとめてみます。

元利均等返済の特徴

  • 毎月の返済額が徐々に減る
  • 元金の返済分が一定で、利息の返済分が徐々に減る
  • 借入当初の毎月の返済額が多い

つまり、元金均等返済は「借入当初の返済を多くして、後半の返済を少なくする」返し方ができるのです。

これを図解にすると、こんな感じです。

元金均等返済

試しに、月々の返済額と返済額がどう変わるか比較してみましょう。

3,000万円・金利1%・30年返済」で借りたとして試算してみますね。
(金利は30年間変わらないものとして計算します)

返済回数 元利均等返済 元金均等返済
初回 96,491円 108,333円
109回目(10年目) 96,491円 100,833円
229回目(20年目) 96,491円 92,499円
最終回 96,491円 83,522円
返済総額 34,736,908円 34,512,340円

元金均等返済の方が、借入当初の返済額が高いことがわかりますよね。
それと、元利均等返済の方が返済総額が多くなることも一目瞭然です。

もっと理解を深めるために、先ほどの図解をならべてみましょう。

元利均等返済と元金均等返済

どうでしょうか?
2つの違いが、わかりやすくなったでしょうか?

ナツダ
今のような低金利の状況では、返済総額の差は微々たるものです。
上の表の例では、平均してみると月々約624円の差しかありません。

返済方法は、将来のライフプランに合わせて選択するとよいでしょう。

返済額を一定に保ちたい方は、元利均等返済
初めにたくさん返して将来の返済額を押さえたい方は、元金均等返済

そんな感じで、自分にあった返済方法を選びましょう。

ナツダ
結婚を機に家を買う方は、元金均等返済がいいかもしれないですね。
20年後には、お子様の学資でたくさんの出費が予想されます。

住宅ローン説明書の見方をわかりやすく解説

もっと具体的に住宅ローンのことが知りたいという方。
借りる予定の銀行の「住宅ローン説明書」を読んでみるといいです。

ほとんどの銀行や信用金庫は、ホームページに説明書を載せています。
「銀行名 住宅ローン 説明書」で検索したら出てきますよ。

参考までに、メガバンクの住宅ローン説明書へリンクを張っておきますね。

メガバンクの住宅ローン説明書

住宅ローン説明書は、とても細かい字で書いてあります。
読んで理解してもらうというより、告知する必要があることを書き並べた感じです。

専門用語も多く出てくるので、金融に詳しくない人にとってはキツイものがあります。
ここでは、確認すべき内容についてわかりやすく解説していきますね。

まず、説明書の中の確認すべき項目を挙げておきます。

  1. ご利用いただける方
  2. 資金使途(使いみち)
  3. 借入金額(融資金額)
  4. 借入期間(融資期間)
  5. 借入利率(融資利率)
  6. 返済方法
  7. 担保(抵当権)・保証人・保証料
  8. 手数料
  9. 団体信用生命保険

では、それぞれもう少し詳しく説明していきますね。

ご利用いただける方

この項目には、申込年齢完済年齢、国籍の制限、団体信用生命保険の加入義務などが書かれています。

たとえば、こんな感じです。

  • お借入時満20歳以上、満70歳の誕生日まで
  • 完済時満80歳の誕生日まで
  • 日本国籍の方
  • 団体信用生命保険の加入が認められる方

これは、後述する「借入期間(融資期間)」と合わせてチェックしてください。
どちらも、返済年数(最長何年借りられるか)に影響してきます。

団体信用生命保険」については、後述します。

資金使途(使いみち)

どういう住まいに住宅ローンを使っていいのか書かれています。
たとえば、こんな感じです。

  • ご自身がお住まいになる住宅
  • 建築・購入・増改築資金
  • 住宅ローンの借替資金・借り替えにともなう諸費用

一番重要なのは「マイホーム」の「建築・購入・増改築資金」であるといこと。
親や子供の家、投資物件、セカンドハウスには使えません。

それから「借替資金」や「借り替え諸費用」はOK。
(今借りている住宅ローンを、他の金利が低い銀行に借り替えることができます)

なお、但し書きにマイホームに対する要件が書かれていることがあります。
たとえば、こんな感じです。

  • 床面積25m²以上
  • 店舗併用住宅は自宅部分が50%以上
  • 賃貸併用住宅は自宅部分が50%以上
ナツダ
いずれの要件も、投資物件や収益物件をはじくために設けられています。

では、マイホームにもかかわらず床面積が足りないときはどうすればいいでしょうか?

その場合は、借入先の金融機関に相談しましょう。
マイホームであるという念書を提出すれば、融資を受けられるケースもあります。

借入金額(融資金額)

この項目には、最低融資額と最高融資額が書かれています。

たとえば、こんな感じです。

  • 30万円以上1億円以内
  • 10万円単位

住宅ローンの最高融資額は、他のローンに比べてとても高額です。
ただし、だれでもマックスまで借りられるわけではありません。

個人の最高融資額は、返済比率審査金利で決まります。

返済比率とは?
年収に対する、ローンの年間返済額の割合のこと。カーローンやスマホの割賦販売など、すべてのローンを含めて計算する。
たとえば、年収400万円の人が年間100万円返済する場合の返済比率は「25%」となる。
審査金利とは?
住宅ローンの審査で使う金利。実際に適用される「実行金利」より高めに設定される。
ちなみに、審査では4%前後の金利で計算することが多い。

では、この2つの数字を使ってどのように計算すればいいのか?

じつは、個人の最高融資額は、シミュレーターを使って簡単に計算できます。
金融機関やフラット35の公式サイトから利用できるので、活用してみてください。

たとえば、以下のサイトで「融資金利」を4%に。「返済方法」を元利均等返済に。
住宅ローン以外の借入額を入力して計算すると、目安がわかります。

借入期間(融資期間)

借入期間の上限は、一般的に「35年」が多いです。
ただし、先述した「完済時年齢」の制限があるので、併せて考える必要があります。

たとえば、完済時年齢が「80歳未満」であれば、79から融資実行時の年齢を引いてみましょう。

もし、今50歳だとすると・・・。

79 - 50 = 最長融資期間は29年

となります。

借入利率(融資利率)

先述のとおり、住宅ローンの金利は主に次3タイプがあります。

  1. 変動金利型
  2. 固定期間選択型
  3. 全期間固定金利型

一般的に金利は、1→2→3の順で高くなります。
言い換えると、変動金利の利息が一番安く、全期間固定金利が一番高くなります。

ただし、変動金利は半年ごとに金利の見直しがあります。
どんどん上がっていく可能性も、ゼロではありません。

固定期間選択型は、当初3年とか10年とか一定期間だけ金利を固定することができます。
期間が過ぎると、変動金利にするか再び一定期間固定するか選べます。

ナツダ
ちなみに固定期間選択型のベースは「変動金利」で、一定期間「特約」として金利を固定します。

変動金利がいいのか固定金利がいいのか迷う方が多いですが、正解はありません。
ファイナンシャルプランナーの間でも、意見がわかれるほどです。

なぜなら、将来の金利がどの程度上下するのか誰にもわからないからです。

  • 金利が上昇し続ける → 固定金利が有利
  • 金利が下降し続ける → 変動金利が有利
  • 金利が安定し続ける → 変動金利が有利

近年を振り返ると、空前絶後の超低金利がずっと続いてますよね。
なので、元本の減りが早い変動金利に軍配が上がっています。

返済方法

先述のとおり、住宅ローンの返済方法は2種類あります。
ひとつは、元金均等返済。もうひとつは、元利均等返済です。

この2つの違いを表にして比べてみましょう。

比較項目 元金均等返済 元利均等返済
月々の返済額 だんだん減る 一定
利息支払い額 だんだん減る だんだん減る
元金返済額 一定 だんだん増える

例として、3000万円を金利1%で35年借りたとして比較してみましょう。

3000万円を金利1%で35年借りた場合

比較項目 元金均等返済 元利均等返済
初回の返済額 96,428円 84,685円
最終回の返済額 71,727円 84,685円
総返済額 35,262,331円 35,567,804円

「借入額・金利・返済年数」が同条件であれば、元金均等返済のほうが総返済額は少なくなります。

ただし、元金均等返済は初期の返済額が高くなるので、誰にでも「最適」とは言えません。

担保(抵当権)・保証人・保証料

住宅ローンを借りるには、担保が必要です。

担保とは?
ローンの返済が不能になったとき、債権者の損害補填のため没収されるもののこと。
住宅ローンの場合は、建物と土地が担保になる。

担保になった不動産は、登記上に「抵当権」という権利が設定されます。

抵当権とは?
住宅ローンの返済不能が発生したとき、他の債権者より先に弁済を受ける権利。
なかでも、最優先で不動産を確保できる権利を「第一抵当権」という。

一般的に、住宅ローンは保証人が要りません。

ナツダ
金融機関が指定する保証会社が保証人となり、借主は保証会社に保証料を支払う仕組みになっています。

住宅ローンでは、保証会社が担保に第一抵当権を設定します。

借主の返済が滞ると、保証会社が借主に代わり金融機関に返済(代位弁済)します。
保証会社は担保を売却(競売)して、回収しきれない分を借主から徴収します。

ナツダ
以後、借主は金融機関ではなく保証会社に返済していくことになります。

保証会社に払う保証料は、次の2つの支払い方法があります。

保証料を支払う2つの方法

  1. 外枠方式
  2. 内枠方式

外枠方式は、借入するときに一括で支払ってしまう方法。
内枠方式は、毎月に返済額に上乗せして支払う(金利が0.2%上がる)方法です。

一般的には、外枠方式のほうが保証料の総支払額が低くなります。
ですが、必ずしも「内枠方式より外枠方式のほうが有利」とは言えません。

金利や借入額が高い場合は、外枠方式で一括支払いするより、その分借入額を減らして内枠方式にするほうが得するケースもあります。

表で比較してみましょう。

項目 外枠方式 内枠方式
借入額 4,000万円 3,918万円
金利 1.0% 1.2%
返済年数 35年
総返済額 47,423,753円 48,001,198円
一括払い保証料 824,800円 0円
合計 48,248,553円 48,001,198円

上の例では、約24万円も内枠方式のほうがお得になりました。
このように、必ず試算してみることをおすすめします。

手数料

住宅ローンを借りるのに必要な(金融機関に支払う)手数料です。

主に、次の3つがあります。

手数料の種類

  1. 事務手数料
  2. 一部繰り上げ返済手数料
  3. 期間前完済手数料

事務手数料は、金融機関によって違います。
一般的な銀行では3万円~5万円ぐらい。ネット銀行では、借入額の2%程度が多いです。

いっけん、2%のほうが高いように感じますが、金利も含めて比較しましょう。
手数料が高い銀行は金利が低く、総支払額ではお得になるケースもあります。

一部繰り上げ返済手数料期間前完済手数料が不要な銀行もあります。
繰り上げ返済する予定の方は、よく確認しておきましょう。

団体信用生命保険

一般的な金融機関では、団体信用生命保険の加入が融資の要件になっています。
団体信用生命保険の掛け金は、多くの場合金融機関が負担してくれます。

団体信用生命保険(略して団信)とは?
まんがいち住宅ローンを借りた人が死亡もしくは高度障害になったとき、保険会社が住宅ローンを完済してくれる保険。
残された家族は、以後の住宅ローン返済をしなくてよくなる。

団信は、生命保険と同じく不健康では加入できません。
借主は、借入前はもちろん、借り換えする可能性も考えて常に健康への気配りが必要です。

ちなみに、団信より加入条件をゆるくした「ワイド団信」というのもあります。
(ワイド団信を選ぶ場合は、融資金利に0.1%~1%程度上乗せされます)

フラット35は、団信の加入が任意です。
フラット35用の団信に加入したい場合は、掛け金の支払いが別途必要です。

まとめ

以上、住宅ローンと説明書の項目についてわかりやすく解説してみました。

住宅ローンはとても難解ですが、まずは身の丈に合った額を借りることが大切です。
それから、少しでも総返済額を減らすために金利タイプ返済方法を選びましょう。

大体でもいいので住宅ローンの仕組みを理解して、自分で選択できるようになりましょう。
指南情報にはいろんなことが書かれてますが、公平に見る目が大事ですよ。

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