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元住宅営業が住宅購入のノウハウを徹底解説します

建売住宅を買うときの注意点(ステップ別29個まとめ)

更新日:

ナツダ
どうも、元住宅営業のナツダです。

家を買うのって、かなり難しいですよね。
どんなところに注意したらいいのでしょう?

今回はステージ別に「建売住宅を買うときの注意点」をあげてみたいと思います。
最初の計画段階から引き渡しまで、全部で29個もある総まとめ版です。

あなたの進捗に合わせて、ご活用ください。
(ブックマークしておいてもらうと、便利です)

では、さっそく説明していきますね。

建売住宅を買おうと思ったときの注意点(準備)

まずは、家を買う前の準備や心得についての注意点からです。

ここをおろそかにすると、後で予定変更が必要になることも。
最悪のケースでは、家を買う計画が中止になる事態も考えられます。

しっかり、押さえておきましょう。

優先順位を明確にする

まず、最初に肝に銘じていただきたいことがあります。
それは「100点満点の家はない」ということ。

とくに、いつまでに引っ越しするのか期限がない人。優柔不断な人は要注意。
「次は、もっと理想的な物件に出会えるかも」といつまでも買えなくなります。

ナツダ
「そんな、おおげさな」と思うかもしれませんが、私は何人もそういう人を見てきました。

この問題を解決するオススメの方法は、リストを作ること。
作ったリストで1物件ずつ採点し、どの家が一番ベターか客観的に判断するのです。

この方法は、以下2つのメリットもあります。

  1. 満点の家がないと理解できるようになる
  2. あとから物件のことを思い出しやすくなる

少し逆説的ですが、物件を採点することで「やっぱり満点は存在しない」とわかります。
また、記憶だけでなく採点表を見返す方がハッキリ家の様子を思い出せます。

ナツダ
チェック項目をリスト化しておくことで、見忘れを防げるのです。

リスト化について、こちらの記事で詳しく解説しています。
もう少し深く知りたい方は、参考にどうぞ。

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頭金を貯めるべきかどうか、よく考える

「家を買うときは頭金を貯めてから」と思い込んでいる人がいます。
必ずしもそうではなく、じつは頭金なしで今すぐ買った方がいいケースもあります。

とくに、賃貸マンションなど家賃を払っている人は一度試算した方がいいですよ。

以下の記事に、試算の例を載せています。
5年かけて頭金を貯めるより、今すぐ頭金なしで買う方がいいという例です。

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ただし、自己資金は要ります。
なぜなら、住宅購入にはたくさんの諸費用がかかるからです。

諸費用は自己資金から払う必要があるので、シッカリ貯蓄しておきましょう。

頭金と自己資金の違いが、わかりますか?
図にすると、こんな感じです。

頭金と自己資金

頭金も自己資金の一部ですが、とくに住宅代金に充てられる部分を頭金と呼びます。

つまり「住宅部分はフルローンで買ってもいいけど、諸費用は自己資金で出しましょう」ということです。

諸費用の項目については、こちらで詳しく解説しています。

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資金計画を立てておく

「資金計画」とは、家の購入予算を決める作業のこと。
家の購入予算を決めるには、以下の3つの数字が必要です。

  1. 住宅ローン借入額
  2. 自己資金(頭金含む)
  3. 諸費用額

この数字がわかれば、以下の式で予算が決まります。

家の購入予算 =(住宅ローン借入額 + 自己資金)- 諸費用

ここでポイントになるのが「住宅ローン借入額」です。
銀行が貸してくれるからといって、必ずしも満額借りてよいわけではありません。

とくに、以下の条件に当てはまる方は、ご自分のライフプランに合った額を借りましょう。

  1. 旅行や車の買い替えなど、趣味にもお金を使いたい
  2. 子供の教育費にシッカリお金を使いたい
  3. 老後のため、少しでもお金を残しておきたい

ライフプランから見た資金計画の立て方は、こちらの記事で解説しています。
気になる方は、参考にどうぞ。

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注文住宅も見てみる

意外と知られていないことですが、建売住宅と注文住宅は取り扱い業界が違うのです。

その結果、必要な専門知識や免許、資格も違ってきます。

  • 建売住宅 ⇒ 不動産業界
  • 注文住宅 ⇒ 建築業界

建売住宅を探すときは、不動産屋の営業マンに相談することになります。
しかし、不動産屋営業マンの中には「建築」のことを知らない人がけっこういるのです。

ナツダ
不動産の営業マンは、土地や住宅の売買取引に関する専門家です。
家の構造や建て方、その効果など、建築の知識に精通してない方もいます。

そこで利用したいのが、注文住宅の営業マンです。
住宅展示場なんかに行けば、家のことについて懇切丁寧に説明してくれます。

建築の知識を少しでも頭に入れておけば、住宅選びの質が上がります。
ぜひ、活用してみてください。

「営業トークされるのが鬱陶しい」と言う方は、ネットのカタログ請求がオススメです。

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建売住宅の売主や不動産屋に対する注意点

建売住宅の売買は売主と買主、両者の仲介をする不動産屋の三者で行います。
売主と不動産屋の立場をシッカリ理解しておきましょう。

売主も不動産屋も、あなたに家を売ることが目的で活動しています。
「売れればいいや」と、あなたの不利益になることを平気でしてくる人もいるでしょう。

これから挙げる注意点を、頭の片隅に置いておいてください。

買主軽視の不動産屋に注意

不動産屋は、売主と買主の仲介をするのが仕事です。
でも、単純に「中立的立場」と考えるのは危険ですよ。

ナツダ
不動産屋と買主の関係は、一度きり。
不動産屋と売主の関係は、持ちつ持たれつずっと続いていきます。

不動産屋が中立なのか、買主の方を向いてるのか、売主の方を向いてるのか。
なんとなく、わかりますよね?

こんなふうに感じたら、それは注意信号です。

  • やたらと契約を急がせる
  • 自分の話(要望)を聞いてない気がする
  • 態度が横着

この物件は人気で、他にも話をしてる人がいます
引き合いが多くて、来週には決まってしまうかもしれません

これは、不動産屋の常套文句です。
本当かどうか、わかりません。

安易な判断は控えて、誠実な不動産屋と合格点の物件を探しましょう。
「この物件なら、買って後悔しない」そう誓えるまで、買い急ぎはオススメしません。

仲介手数料の注意点

仲介手数料は、売主と買主の間に不動産屋が入って物件売買することで発生します。
売主が買主に直接売る場合は、発生しません。

じつは、世の中の建売物件は売主の直接販売もあるのです。
それと同時に、不動産屋にも仲介を頼んでいるのです。

つまり、買主は不動産屋仲介を選ぶことも、売主直接販売を選ぶこともできるケースがあるということです。

ナツダ
でも、そんなこと知らない人の方が多いですよね。

不動産屋に相談に行ってお気に入りの物件をみつけた。
でも、じつは、その物件は売主からの直接販売も行われている。

そして、そのことを知らず仲介手数料を払って買ってしまう。
そういうケースが、たまにあるのです。

ポイント

不動産屋の紹介で気になる物件をみつけたら、その物件が売主から直接販売されていないか確認してみましょう。

一般的にパワービルダーと呼ばれる年間数千棟以上建てている会社は、直接販売せず不動産屋に販売委託していることが多いです。

これは合理化の一環ですね。
建てることに集中して、販売には人とお金をかけないようにしているのです。

一方、ハウスメーカー系の建売住宅では、売主が直接販売しているケースが多いです。
ハウスメーカーの建売を狙っている人は、仲介手数料は不要になるかもですね。

建売住宅の仲介手数料は建物部分の消費税抜きで計算する

仲介手数料は「物件売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税」で計算できますが、物件価格が消費税込みの場合は注意が必要です。

建売住宅の場合は建物部分だけに消費税がかかり土地部分は非課税です。
だから、建物価格の消費税分を減額してから仲介手数料を計算する必要があります。

例えば、3,160万円の物件を例に仲介手数料を計算してみましょう。

  • 建売住宅の仲介手数料
  • ・物件の税込価格:3,160万円(建物2,000万円 + 消費税160万円 + 土地1,000万円)
  • ・仲介手数料:(3,000万円×3%+6万円) × 1.08 = 1,036,800円
  • ※ 消費税8%で計算

最近は消費者保護が行き届いてきました。
なので、仲介手数料をごまかす不動産屋はほとんどいないと思います。

しかし、まれに仲介手数料の取り過ぎで国交省から行政指導を受けている業者もあるので一応注意しましょう。

以下のサイトでは、行政指導を受けた不動産会社を検索することができます。
参考にどうぞ。
参考 国土交通省「ネガティブ情報等検索サイト」

値引き交渉は購入申し込み前に済ませておく

まれに、契約のタイミングで値引き交渉する人がいるようです。
これは、できないだけでなく関係者全員の心証を害するのでやめましょう。

建売住宅は、売買契約にたどり着くまでにいくつかステップがあります。

建売住宅を買う流れ

  1. 内見(見学)する
  2. 気に入った物件がみつかったら購入申し込みする
  3. 住宅ローン審査
  4. 売買契約を締結する
  5. 住宅代金を支払い引き渡しを受ける
  6. 引っ越して新生活スタート

建売住宅は注文住宅に比べて簡単に値引き交渉ができます。
購入申し込みするときに、申込書に希望の購入価格を書くだけです。

売主はその金額で売ってもいいか検討して、OKであれば契約へと進んでいきます。
ですから、間違っても契約のタイミングで値引き交渉してはいけません。

それでは遅すぎるし、売主からの信頼も失います。
必ず、購入申込の時点で交渉しましょう。

ナツダ
ちなみに、値引き交渉は100万円以下が成功しやすいと言われています。

値引きのことについては、こちらの記事で詳しく説明しています。
参考にどうぞ。

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建売住宅(分譲住宅)の値引き交渉を成功させる5つのコツ+おまけ

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現場の管理不足はあるものと思え

現場の管理不足。
これは建売住宅に限らず、大手注文住宅メーカーも同じことが言えます。

一人の現場監督がたくさんの物件を同時に管理するので、物理的に時間が足りないのです。
そうなると、現場に一番長くいる「棟梁」の責任感しだい、ということになります。

棟梁とは?
大工の親方のこと。家づくりでは、現場監督と一緒に大工以外の職人も管理することがある。

建売住宅では、買主が建築途中の現場に訪れることがほぼありません。
よって、どうしても職人の緊張感が低くなります。

そうなると、故意でなくても施工が甘くなることがあるんです。
なので、残念ながら買主もミスを見つける労力をおしまいない姿勢が必要です。

もちろん売主の真摯な対応も重要なので、誠実な売主から買いましょう。
後述しますが、ホームインスペクション(住宅診断)を使うのもひとつの方法です。

アフターサービスの内容を知っておく

注文住宅に比べ、建売住宅のアフターサービスはあっさりしています。
大事なケアが抜けていないか、内容を確認しておきましょう。

まず、大切なのが引き渡しから1年間。これを過ぎると、メーカー保証が切れ始めます。
不良は1年間の間に徹底的に見つけておき、直してもらいましょう。

ナツダ
他にも、大事な節目としては「住宅設備の故障が出始める10年目」があります。
素人では見つけられない兆候を、プロ目線で発見して欲しいところです。

たとえば、最低限こんなところは確認しておきたいですね。

  • アフターサービスの窓口は不動産屋?売主?
  • どれぐらいの頻度で点検に来てくれる?
  • 保証してもらえる設備と期間は?

家は工業製品のように感じますが、手作り品です。
不具合や経年劣化が、必ず発生します。

長く満足いく生活を送るためには、メンテナンスがとても大切なのです。

ですから、しっかり対応してくれる売主の物件を買うようにしましょう。

建売住宅を買う場所に関する注意点

建売住宅のメリットのひとつに「良い土地が買える」というのがあります。
一般人がとうてい買えないような土地に、平然と建ってたりするのです。

これは、パワービルダーのなせるわざです。

このチャンスを見逃す手はないので、しっかり立地にこだわりましょう。

立地や土地の資産価値を考える

建売住宅の立地は、先述した「優先順位を明確にする」にも関わってきます。
あなたにとって、なにが大事か考えておきましょう。

駅近なのか、学区なのか、環境なのか、将来のことも想像しながら検討することが大切です。
今は若いから車でどこでも行けるけど将来はスパーが近い方がいい、とかですね。

それから、近年の異常気象を考えるとハザードマップは必見です。
市区町村の役場などで確認しておきましょう。
参考 国土交通省ハザードマップポータルサイト

ナツダ
災害が想定される地域に家を買うと、将来売りにくくなるケースもあります。
水災や土砂災害の保険は、掛け金が高いことも覚えておきましょう。

資産価値のことを考えるなら、人気エリアの家を買えるといいですね。

人気エリアは「人気」になるだけの理由があります。
不動産屋さんに聞いてみてください。たいていは、駅から近いか学区が良いかです。

人気の理由が将来も続きそうなら、そのエリアの土地は買い手が絶えないでしょう。
とうぜん、不動産価値も維持されることが予想されますよね。

公共施設を確認しておく(特に小規模宅地開発の家)

100戸を超えるような宅地を造る場合は、自治体の開発指導要綱に適合する必要があります。
この「開発指導要綱」には、公益施設の設置基準が書かれています。

ナツダ
たとえば「100戸以上の宅地開発は、集会場を設けろ」とか。
「1500戸以上は、小学校が必要」とかです。

逆に、数邸建てるだけの小規模宅地開発では設置の義務がありません。
公園や集会場はもちろん、自治会や消防団など既存のものを利用することになります。

そうなると、こういう公益施設が「思ってたより、遠い」なんてことが起こります。
「目の前のゴミ捨て場、違うコミュニティのものだった」みたいな。

必ず、あなたがこれから暮すコミュニティの公益施設の状況を確認しておきましょう。

ライフライン(上下水道やガス)の状況を調べておく

意外と忘れられがちなポイントを、解説します。

じつは、ガス料金や水道料金は住む場所によって大きく違います。
年間の水道光熱費でみると、10万円以上差があることも。

せっかく郊外に安く家を買ったのに、ランニングコストで逆転された・・・。
なんてことになったら目も当てられませんよ。

ナツダ
上下水道料金は、人口が少ないエリアほど高くなる傾向があります。
ガスは、都市ガスよりプロパンガスの方が高い傾向があります。

上下水道使用量が高くなる理由は、人口が少ないと一人当たりの負担が大きくなるから。
プロパンガスが高い理由は、自由競争や都市ガスのような価格管理がないからです。

ポイント

プロパンガス業界には、顧客を奪い合わないという暗黙のルールがありました。今は、少しずつ価格競争が導入されつつあります。

ライフラインの使用料金は、ジワジワ家計を圧迫してきます。
さらに、ここを節約しはじめると強いストレスを受けることになります。

不動産屋なら料金の傾向も知ってると思うので、ぜひ質問してみてください。

時間や曜日をずらして見に行く

環境には、昼の顔と夜の顔があります。
平日の様子と休日の様子が、まったく違うこともあります。

たとえば、小学校や幼稚園が近いと平日の昼間はにぎやかになります。
閑静な公園も、夜はたまり場になってるかもしれません。

平日の朝だけ異常に渋滞する地域だったり、大雨のたびに避難勧告が出る場所だったり。
一度見に行っただけでは、わからないこともあります。

可能な限り、曜日や時間帯、天候をずらして複数回見に行くのが望ましいです。

建売住宅の家選びに関する注意点

つづいて、家を選ぶときに注意すべき点を挙げていきたいと思います。

家選びはメインイベントであると同時に、注意すべきことがたくさん出てきます。
賢く家を選ぶと暮らしが良くなり、住宅ローンや火災保険で出費を減らすこともできます。

逆に家選びで失敗すると、そのダメージは計り知れません。
しっかり、抜かりなくチェックしていきましょう。

非公開物件もチェックしておく

まずは、物件の探し方に関する大事な注意点から。

新築だけでなく中古も検討しているなら、非公開物件もチェックしましょう。

ナツダ
非公開物件とは、インターネットの不動産情報サイトに載らない物件のことです。

じつは、地域によっては流通している物件のうち半数以上が非公開なのです。
事情があり、公にせず売ってしまいたい売主がたくさんいるのです。

地域の半分以上の物件を無視して家探しをするのって・・・こわいですよね。

それに、優良公開物件はすぐに売れてしまいます。
なので、ネットに載っている物件から優良なものを買うのって、じつはちょっと難易度が高かったりします。

ナツダ
では、どうすれば非公開物件の情報が見られるのか?
非公開物件は、不動産屋から直接情報をもらわないと見られません。

複数の不動産屋から、非公開物件情報を取り寄せできるサービスもあります。
うまく活用して、効率よく情報収集しましょう。

自分でいくつも不動産屋を回るのは、大変ですからね。

非公開物件の情報を取り寄せてみる

価格が極端に安い物件は注意

あなたは「掘り出しものの物件が、買えたらいいな?」と思ってませんか?
気持ちはわかりますが、じつはそれ、ちょっと怖い考え方なのです。

まず売主だって損したくないし、不動産売買も市場原理にのっとって行われます。
そもそも「超お買い得」な価格で家が売り出されること自体ほぼありません。

ナツダ
もし超お買い得の物件が出てきたとしても、一般人が買えるチャンスはゼロです。
そんな良い物件なら、不動産屋が現金で即買って適正価格で転売しますよ。

まんがいち相場より安すぎる物件を見つけたら、ちゃんと理由を探るべきです。

間取りや外観、設備の自由度が低いことを知っておく

最近では、建築前に売り出される建売住宅が増えてます。
(もはや「建売」と呼んでいいのか、わかりませんが)

そんな建売住宅でも、間取りや仕様の変更を聞いてくれる売主はまれです。
それをやってしまうと、注文住宅のようにコストが上がっていくからですね。

ですから、建売住宅は売主が決めた間取りと仕様の家を買うのが基本です。
変更できたとしても、クロス(壁紙)など内装の一部が選択できる程度です。

ナツダ
そのおかげで安く家を買える、とも考えられます。
浮いたお金で、自分好みにリフォームするのもありですよ。

建売住宅は、売れやすいように部屋数と部屋の広さを重視する傾向があります。
その方が、広告に間取りを載せたときの反応が良いからです。

でも、その結果クローゼットや物入などの収納が不足する、ということが起こります。

収納が不足すると、居室に物があふれることになりかねません。
部屋数や広さにまどわされず、収納スペースにも目を向けてください。

標準仕様とオプションに注意

ナツダ
標準仕様の問題は、よくトラブルになります。
しっかり確認してください。

そもそも、建築会社によって「標準仕様」が違います。
買主から見ると「これは必需品でしょ!?」と感じるオプションもあります。

何が標準仕様で何がオプションか、よく確認しておきましょう。
それをふまえて、資金計画を立てる必要があります。

とくに、以下のものは「オプション」であることが多いので覚えておいてください。

  1. カーテン
  2. エアコン
  3. 照明器具

以上のものは、基本的に買主が自分で準備する必要があります。
家具代や家電代とあわせて、しっかり予算を残しておきましょう。

ナツダ
「コミコミ」をキャッチコピーに、上の3つが付いている家もあります。
ですが、必ずしもそれが良いとは限りません。

そもそも、カーテンや照明は内装の雰囲気を決めるうえでとても重要なアイテムです。
エアコンもデザイン性があるし、性能面からいっても自分で選びたいですよね。

それに、上の3つは自分で買った方が安くすみます。
なぜなら、住宅会社に付けてもらったものは住宅会社のマージンが乗るからです。

建売業者や不動産屋に、インテリアコーディネートをする能力がない場合もあります。
自分で買えるものは自分で買った方が、満足できるのではいでしょうか?

建売住宅は構造部分のチェックができない

建売住宅では、買主が建築現場を見られないケースがほとんどです。
家が完成してしまうと、もう素人では構造部分がどうなってるのか確認できません。

まんがいち構造に問題があると、何年も経ってから不具合が出ることもあります。
そうなると、初期不良なのに「経年劣化だ」と言い逃れされるケースも・・・。

これを防ぐには、専門家の力を借りるしかありません。
後述のホームインスペクションなどを、検討してみてください。

点検口が機能しているか確認しておく

家のメンテナンスをするうえで必要なものに「点検口」があります。
1階の床や、最上階の天井に付いてるのが一般的です。

点検口は文字どおり「点検」するためにあります。
点検が必要な場所に行けるかどうか、よく確認しておきましょう。

たとえば、点検口を使ってこんなことを行います。
それができないと、問題ありです。

  • 天井裏(小屋裏)や床下の配管や配線のメンテナンス
  • 床下の防蟻処理の再施工(シロアリ対策)
  • 床下の鋼製束の高さ調整(床鳴り対策)

天井の点検口は、クローゼットや押し入れの天井が開くようになってる場合もあります。
床下の点検口は、床下収納が兼ねている場合があります。

そこから天井裏や床下に入り、なおかつ移動できることが大切です。
配管が基礎の人通口をふさぎ隣の部屋の床下に移動できない、なんてのはNGです。

換気計画は万全か確認しておく

家の換気は、とても重要です。
単純に「空気の入れ替え」をするだけでなく、家の老朽化を防ぐ目的もあります。

ちゃんと換気ができない木造住宅は、壁の中で結露が発生し腐ります。

見逃しやすい天井裏や床下の換気がどうなっているのか、チェックしておきましょう。
しっかり換気ができていないと、シロアリやカビが発生する原因になります。

地盤調査報告書や地盤保証書を確認しておく

地盤調査は、義務ではありません。
しかし、家を建てるうえで事実上必須となっています。

地盤調査をしていれば、有料で地盤保証を発行してもらえます。
まんがいち建物が傾いたときのために、あると安心です。

地盤調査報告書と地盤保証書があるのか?
ないなら、発行してもらえるのか?ちゃんと確認しておきましょう。

地盤調査(地耐力調査)とは?
家の直下の地盤が固いのか柔らかいのか、強度を測定する調査のこと。この「強度」のことを「地耐力」という。
木造住宅では「スウェーデン式サウンディング(SWS)試験」という方法で行うのが一般的。

2000年の建築基準法改正により、地耐力に応じた基礎設計が義務づけられました。
(建築基準法施行令38条および国土交通省告示1347号)

つまり、まず地耐力を知らないと正しい基礎設計ができないということです。
これによって、事実上地盤調査が必須となっています。

住宅性能評価書を確認しておく

住宅性能評価を受けている家には「住宅性能評価書」が発行されます。
この評価書があれば素人でも家の性能を比較しやすくなるので、確認しておきましょう。

住宅性能評価書では、以下の10項目が評価されています。

  • 構造の安定
  • 火災時の安全
  • 劣化軽減
  • 維持管理更新への配慮
  • 温熱環境
  • 空気環境
  • 光・視環境
  • 音環境
  • 高齢者への配慮
  • 防犯

住宅性能評価は、国土交通大臣の登録を受けた第三者機関の評価員が行います。
売主が評価するわけではないので、公正と言えます。

まったく別の住宅会社が建てた家でも、この評価書を見比べると性能の違いが一目瞭然。
設計図や仕様書は一般人にとって理解しづらいので、助かりますよね。

他にも、こんなメリットがあげられます。

  1. 地震保険が優遇される
  2. トラブル発生時には紛争処理機関を利用できる
  3. 住宅ローンを借りるとき金利優遇が受けられることも
  4. 売却するとき査定が有利になることも
  5. 売却するとき売れやすくなることも

住宅性能評価が付く家は少しだけ高くなりますが、とても魅力的です。

わざわざ性能を白日の下にさらすわけですから、住宅会社の姿勢も評価できますね。

家の構造によって火災保険料金が違うことを知っておく

火災保険の掛け金は、住宅の耐火性能によって変わります。
木造住宅でも、耐火性能が高いとみなされると保険料が激減します。

具体的には、省令準耐火構造に該当する木造住宅が優遇を受けることができます。

省令準耐火構造とは?
建築基準法で定める準耐火構造に準ずる防火性能を持つ構造として、住宅金融支援機構が定める基準に適合する住宅。

省令準耐火構造に適合しやすい住宅としては、次の2つがあげられます。

  1. 枠組壁工法(2×4)住宅
  2. プレハブ住宅

省令準耐火構造に適合していると、火災保険がおよそ半額ぐらいになります。
一般木造住宅が10年で30万円かかるのに、省令準耐火構造なら15万円で済む計算です。

けっこうな金額差になるので、耐火構造についても確認してみてください。

建売住宅の契約に関する注意点

いよいよ、買う家が決まって契約するところまできました。
ここでの注意点は、契約内容やあるべき書類の確認がメインになります。

契約書関連は専門用語が多く、非常に難しいです。
それゆえ適当に進めてしまいそうですが、最大限注意すべきところです。

ここが最もトラブルになりやすいので、納得いくまで説明してもらいましょう。

重要事項説明では不明点を残さない

建売住宅を買うと、契約の前に「重要事項説明」が行われます。

重要事項説明とは?
宅地建物取引業法により、不動産会社は、売買契約を締結する前に購入予定者に対して購入物件に関する重要事項の説明をすることが義務づけされている。
重要事項説明は、宅地建物取引士が内容を記載した書面に記名押印し、その書面を交付した上で口頭説明を行わなければならない。

重要事項説明の説明項目はとても多いですが、文字どおりすべて重要事項です。
不動産売買の苦情・紛争トラブルは、重要事項説明に伴うものが圧倒的に多いのです。
参考 不動産ジャパン「国土交通省・最新の動き」

ここで一番大事なことは、分からないことをスルーしないということ。
ちゃんと意味が理解できるまで、何度でも質問する姿勢が大切です。

重要事項説明書は、事前にコピーをもらうことができます。
不安な方は、事前にコピーをもらい熟読してから重要事項説明にいどみましょう。

ナツダ
とくに「備考欄」や「特記事項欄」は要チェックです。
その物件固有の重要事項は、そういう欄に書かれています。

契約書、建築確認書類を確認しておく

売買契約も苦情・紛争トラブルに発展しやすいので、じゅうぶん注意しましょう。
できれば、事前に契約書のコピーをもらい熟読しておく方が安心です。

こちらも、重要事項説明と同じく不明点は徹底的に質問してください。
とくに、お金がからんでくる部分は超重要です。

たとえば、こんな項目は間違いがないかシッカリ見ておきたいところです。

  1. 支払額と支払いのタイミング
  2. 住宅ローン特約

住宅ローン特約は、めちゃくちゃ大事です。
必ず、付いてるか確認してください。

これがないと、まんがいち住宅ローン審査で落ちたら大変なことになります。
家が買えないどころか、支払い済みの手付金は違約金として売主に取られてしまいます。

住宅ローン特約とは?
買主が住宅ローンを借りられなかったとき、無条件で契約を解除できる特約。違約金を支払うことなく、手付金が返還される。

もうひとつ、建築確認済証も確認してください。
完成物件なら、中間検査合格証完了検査合格証という書類もあります。

この書類は「法規どおりに設計され、設計どおりに建築された」ことを証明する書類です。

まずは、上述の書類をもらい忘れないように注意してください。
それから、契約書と違いがないか見比べておきましょう。

保証や瑕疵担保責任の内容を確認しておく

保証関係で確認していただきたいのは、ふたつ。
メーカー保証と、売主の瑕疵担保責任です。

メーカー保証は、保証書があるかどうか。
ハンコがおしてあるかどうか、確認してください。

それから、ユーザー登録もしておいてください。
保証が延長されたり、リコールの情報がもらえたりします。

メーカー保証がある設備の例

  • トイレ
  • コンロ
  • 食器洗い乾燥機
  • 給湯器
  • 照明器具

もうひとつ、瑕疵担保責任保険の証書ももらってください。
住宅の主要構造部(基礎、柱、屋根、外壁など)について、10年間保証されます。

瑕疵(かし)担保責任とは?
住宅はとても複雑な製品なので、住んでみて初めて気が付く問題もある。こういう問題を隠れた瑕疵と呼び、見つかった場合に売主が改善する義務を「瑕疵担保責任」という。
新築住宅の場合、住宅の主要構造部分等について、10年間は売主が瑕疵担保責任を負う義務がある。

売主は、瑕疵担保責任を果たすため、大金を法務局などに供託するか保険に入ります。
ですから、まんがいち売主が倒産しても、供託金や保険金から修繕費用が出てきます。

大事な書類なので、必ずもらって10年間保管してください。

建築中検査やホームインスペクションの利用を検討する

注文住宅の特徴のひとつに「出来上がった家を買う」というのがあります。
なので、買ったらすぐに住めるというメリットがありますよね。

これは、注文住宅にはない大きなメリットです。

でも、その反面、建築現場を見られないというデメリットがあります。

デメリット

  • 断熱材など壁の中の施工状況が確認できない
  • 配筋など基礎の中の施工状況が確認できない
  • 現場に施主が来ないので職人の緊張感が低い

建売住宅は欠陥が多いと言われるのも、この辺が原因です。

ですから、できれば契約前に住宅診断士によるホームインスペクション(住宅診断)を受けた方が安心です。

住宅診断については、こちらの記事で詳しく解説しています。
もっと知りたいと思った方は、参考にどうぞ。

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建売の家を買う前にやるべきこと!オススメは専門家の住宅診断

ナツダどうも、元住宅営業のナツダです。 最近話題のホームインスペクション(住宅診断)って知ってますか? これから家を買う予定の人は、覚えておいた方がいいキーワードです。 今回は、家を買う前にやるべきこ ...

建売住宅の引き渡しを受ける際の注意点

いよいよ、住宅購入もゴール間近です。
気持ちは新生活に行ってるかもしれませんが、ここで気を抜いてはいけません。

最後の最後でつまずかないように、注意していただきたい項目をあげておきますね。

立会検査はシッカリおこなう

家の引渡し前には、買主の立会のもと検査(施主検査)を行うのが一般的です。
ここでシッカリ問題をみつけ、引き渡し日までに直してもらいましょう。

ナツダ
この検査は「内覧会」と呼ばれることもあります。
なんだかお披露目のようですが、検査ですので気を引き締めましょう。

この検査では、以下のものを準備していきましょう。

なお、持ってないものは不動産屋や売主に準備してもらえないか聞いてみてください。

  • カメラ(不良個所を写真に撮る)
  • カラーマスキングテープ(不良個所に貼る)
  • メジャー(必要な場合は高さを確認)
  • 水平器(床などの水平を測る)
  • 脚立(高い場所を確認)

チェック項目は挙げればキリないのですが、素人だと判断が難しいところもあります。
住宅診断士や建築士など、専門家に同行してもらうのも良い方法です。

いくつか、チェック箇所を挙げておきますね。

  • 土地の境界が明示されているか?
  • 外壁や基礎にヒビ割れがないか?
  • 窓回りはちゃんとコーキング(詰め物)されてるか?
  • 扉や窓はスムーズに開閉できるか?
  • 室内を歩くと床鳴りしないか?
  • 床や壁紙にキズや汚れはないか?
  • 住宅設備は問題なく作動するか?
  • 水栓からちゃんと水が出てくるか?
  • 床下や屋根裏(小屋裏)に異常やゴミはないか?
  • 床や作り付けの机などは水平か?

不良を発見したら、必ず直してもらってください。
直るまでは、引き渡しを受けてはいけません。

工事が完了していない物件は支払いをしない

決算前の住宅会社は、多少無理があっても早く引き渡そうとしてきます。
そうしないと家の代金をもらえないので、売り上げを確定できないからです。

しかし、何があっても工事が完了していない物件の引き渡しを受けてはいけません。
ましてや、代金の支払いも行ってはいけません。

住宅会社は、引き渡しを終えると「一件落着モード」になります。
あとの対応が悪くなると困るので、必ず完成してから引き渡しを受けてください。

修繕・リフォーム費用はシッカリ積み立てておく

「マンションは、修繕積立金を払わなければならない」という意見を聞きます。
まるで「一戸建てには修繕積立が必要ない」みたいな言い方ですが、大間違いです。

一戸建ても修繕積立が必要で、マンションと違い自分で積み立てる必要があります。
ある意味、マンション自治会による強制積み立てより、難易度が高いと言えます。

10年経ったら、遅かれ早かれ100万円以上のリフォーム費用が必要になります。
最低でも、月々1万円は積み立てしておきましょう。

建売住宅のメリット

ここまで、たくさんの注意点をあげてきました。
全部読んでると「建売住宅って、ヤバイの?」って思うかもしれません。

安心してください。
マンションを買おうが注文住宅を建てようが、同じぐらい注意すべきことがあります。

それに、建売住宅にはたくさんのメリットがあります。
いくつか挙げてみましょう。

  • 土地と家がお得に買える
  • 立地が良い物件が多い
  • 物件を確認してから買える
  • 同世代のコミュニティが作りやすい
  • 煩わしい作業が少ない

大規模分譲地では若い世帯が多いです。お子様の同級生も、たくさんいることでしょう。
通学のときに安心感があるし、お友達の親御さんと親睦が生まれるかもしれませんね。

それから、注文住宅は「施主がやること」がめちゃくちゃ多いです。
建売住宅は、そういう煩わしい作業が少ないのも大きな魅力です。

後悔がない家を買って、末永く幸せに暮らしましょう。

まとめ

建売住宅を購入するとき、いくつか注意点があります。
それを知ってると、失敗するリスクを減らすことができます。

今回は、よく聞かれるところを中心にまとめました。
ひととおり読んでいただくと、あなたの疑問や不安を解消する手助けなるのではと思います。

ブックマークやお気に入り登録などして、ご活用いただけると幸いです。

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