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住宅ローン「固定金利・変動金利」の違いと選ぶときの大事な考え方

更新日:

住宅ローンを借りるとき、固定金利変動金利のどちらがいいのでしょうか?

そもそも、固定金利と変動金利はそれぞれどんなメリットとリスクがあるのあでしょう?
「変動金利が危ない」って言われてますけど、鵜呑みにしていいのでしょうか?

今回は、そんな疑問に答えてみたいと思います。

ではさっそく、説明していきますね。

住宅ローン固定金利・変動金利の推移

さっそくですが、固定金利と変動金利の推移を見てみましょう。

固定金利は、フラット35の35年ローンを。
変動金利は、三菱UFJ銀行の実行金利を使いますね。

直近2年間をグラフにすると、こんな感じです。

金利推移

固定金利は1%強ぐらい。変動金利は0.9%前後。
どちらも、地をはうような低金利で安定しています。

グラフを見るかぎり、どのタイミングで借りたとしても「変動金利が上昇して、契約当時の固定金利を上回った」ということは起きていません。

ナツダ
グラフ以前を見ても、この10年間一度も逆転していません。

つまり、結果だけ見ると最近は「変動金利が正解だった」ことになります。

今後の金利推移は上昇?下降?どうなるか予測しよう

では、これから金利の推移はどうなっていくのでしょうか?
上がるのでしょうか?下がるのでしょうか?

ナツダ
結論を言うと、それは誰にもわかりません。
ですが、可能性の話はできます。

今の日本を見ると、震災や水害など各地の災害復興が道なかばです。
もし消費税が上がれば、景気の改善はより遠のきます。

さらに、国民の所得が上がらないのに日銀が「大幅利上げ」するでしょうか?

「金利が急上昇する」というのは「景気が急回復」すると同じような意味です。
現状を見ると、それはまだちょっと考えにくいのではないでしょうか。

ナツダ
これは、私の予想です。
あなたも、経済環境を考慮しながら考えてみてください。

景気対策という面からみても、個人的には「しばらく金利は上がらない」と思ってます。

住宅ローン固定金利・変動金利の違い

住宅ローンの固定金利と変動金利の違いを復習しておきましょう。

特徴など、表にまとめてみます。

項目 変動金利 固定金利
特徴 金利が変動する 一定期間金利が固定される
金利 固定金利より低い 変動金利より高い
金利の見直し 半年に1回見直される 固定期間は見直しなし
金利タイプの変更 いつでも固定金利な変えられる 固定期間終了後は変更できる
指標 無担保コールレート・オーバーナイト物 長期国債(新発物10年国債)
上下する要因 日銀の金融政策(政策金利) 将来の物価や金利の予想

変動金利と固定金利の最大の違いは、名前のとおり「金利が変動するかどうか」です。
固定金利は固定期間中の金利が固定され、変動金利は半年に1回金利見直しがあります。

ナツダ
固定金利の固定期間は「2年・3年・5年・10年・15年・35年」など選択できます。

もうひとつ注目していただきたいのが、変動金利の方が金利が低いということ。
固定金利は、固定期間が長くなるほど金利が高くなります。

これらのことから、金利タイプによってメリットとデメリットが出てきます。
それぞれ、みてみましょう。

変動金利のメリットとデメリット(リスク)

まず、変動金利から。

変動金利のメリット

  • 固定金利より金利が低い
  • 元本が早く減る
  • 月々の返済額を抑えられる
変動金利のデメリット(リスク)

  • 金利が上昇する可能性がある
  • 未払い利息が発生するかもしれない
  • 返済計画が立てにくい

変動金利は固定金利より金利が低いので、利息の支払いは少なくて済みます。
その結果、固定金利より元本の減りが早いので、うまくいけば総返済額を抑えられます。

その反面、金利上昇のリスクがあります。
急激な金利上昇局面では、未払い利息は発生する可能性もあります。

未払い利息とは?
急激な金利上昇でローン返済の元本が全く減らなくなり、利息の支払いも足りなくなった状態。
たとえば「利息1万円、元金9万円」で月々10万円返済していたローンが、急激な金利上昇で「利息10万5千円」になると10万円返済しても5千円足りなくなる。
この5千円を未払い利息といい、後日の返済に加算される。

変動金利に対するリスクは、金利上昇未払い利息につきると思います。
しかし、この2つは必要以上に不安をあおる風潮があるので注意してください。

ナツダ
後述しますが、ちゃんと理解すればそれほど怖いものではありません。

変動金利型は、金利が安定していたり金利の下降局面で効果を発揮します。

しばらく金利が安定、あるいは下降すると予想されるなら変動金利がおすすめです。

固定金利のメリットとデメリット(リスク)

つづいて固定金利です。

固定金利のメリット

  • 固定期間中は金利が上がらない
  • 返済計画が立てやすい
  • 未払い利息が発生しない
固定金利のデメリット(リスク)

  • 変動金利より金利が高い
  • 元本が減りにくい
  • 月々の返済額が高くなる

固定金利は、一定期間金利を固定させることができます。
金利上昇局面で有効な金利タイプですね。

その反面、変動金利に比べ利息の支払いが多くなり返済額も高くなります。
金利の安定局面や下降局面では、無駄な返済が発生すると言えます。

金利の上昇局面や、金利上昇を心配して不安になりたくない人におすすめです。

住宅ローンの変動金利は危険?

このところ、住宅ローンはずっと超低金利が続いています。

今のうちに固定金利にしたほうがいいのでは?まもなく金利が上がるのでは?
そんな不安をあおるような「変動金利は危ない」という記事も出てますね。

ナツダ
賢明なあなたは、絶対に鵜呑みにしないでください。
上述のようなメリットとデメリット(リスク)を比べて、ベストな選択をしましょう。

もういちど、それぞれの金利タイプがどんな場面で有利か思い出してみましょう。

  • 変動金利型⇒金利が安定・下降局面に強い
  • 固定金利型⇒金利が上昇局面に強い

金利が今の指標で動くようになったH6年以降、ずっと「安定・下降局面」です。
セオリーからいくと、変動金利の方が有利だったことになります。

ためしに「固定金利1.0%」と「変動金利0.7%」で差を計算してみましょう。
35年返済で、当初10年間この金利のまま安定したとします。

10年後、それぞれいくら残債が残っているでしょうか?

4,000万円を35年ローンで借りた場合

計算したものを表にして比較してみますね。

項目 変動金利 固定金利
借入額 4,000万円
金利 0.7% 1.0%
月々の返済額 107,408円 112,914円
10年間の返済額小計 12,888,960円 13,549,680円
返済額小計の差額 660,720円
11年目の残債 29,462,469円 29,872,894円
残債の差額 410,425円

もし上述の金利で10年間安定すると、変動金利の方が返済額は約66万円低少なくなります。

さらに、残債も変動金利の方が約41万円少なくなります。

ナツダ
返済額と残債額を合計すると、約107万円も変動金利の方が有利だったという結果になります。

なぜこんなことになるかと言うと、固定金利の方が金利が高いからです。
その結果返済額が高くなるのに、元本の減りが少ないからです。

言い換えると、固定金利は最初から金利リスクを抱えているのです。
変動金利の金利上昇は不確定ですが、固定金利の高金利は確定です。

「変動金利は金利上昇リスクがある」という見方は、片手落ちですね。
「固定金利は最初から金利が高い」も見逃さないように検討してください。

「固定期間選択型」という選択肢もある

住宅ローンの金利タイプを選ぶとき、変動か固定の2で判断してしまいがちです。
固定金利タイプは2種類あることを忘れないようにしましょう。

固定金利型のタイプ

  1. 全期間固定型
  2. 固定期間選択型

「固定金利型」と言うと「全期間固定型」を思い浮かべがちです。
一定期間だけ金利を固定する「期間選択型」があることも覚えておきましょう。

ナツダ
最近では期間選択型も超低金利で借りられるので、よい選択かもしれません。

「金利上昇リスクは、嫌い。だけど、全期間固定は金利が高すぎる」
そういうときは期間選択型がおすすめです。

たとえば、もっとも家計の出費が激しい「お子様の就学期間」だけでも金利を固定するなど。
一定期間、金利上昇リスクのことを考えなくて済むので安心です。

固定期間が終了すると金利が上がるかもしれませんが、家計もラクになっているはず。
お子様が社会人になったら、家計を助けてくれることもあり得ますよね。

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