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住宅ローンの利息・未払い利息とは?利息の計算方法や減らし方

更新日:

「住宅ローンを借りるとき、いったいどれぐらい利息を払うのだろう?」
なんとなく、心配になりますよね。

「利息を払うなんて、もったいない!家は負債だから、買わない方がいい!」
そんな意見もあるので、不安になったりもします。

でも、利息のことをちゃんと理解すれば、そんなこと杞憂(きゆう)だとわかりますよ。
ということで、今回は住宅ローンの利息について詳しく解説しますね。

では、さっそく説明していきます。

住宅ローンの利息とは?利子・金利との違い

さっそく「利息」の意味から説明していきますね。

利息とは?利子との違い

たとえば、あなたが2,000万円の住宅ローンを借りたとします。
全部返し終わるころには、総返済額が2,300万円ぐらいになったりします。

この増えた300万円が、いわゆる「利息」です。
利息は「銀行に払う手数料」と考えると、わかりやすいでしょう。

利息

利息と同じような意味の金融用語に「利子」があります。
利息とは、何が違うのでしょうか?

ナツダ
じつは、利息と利子は同じ意味で使われます。
どちらを使っても相手に意味が通じるので、安心してください。

厳密に言えば、利息は貸した側が受け取るお金
利子は、借りた側が支払うお金に使います。

なので上述の300万円は、あなたから見れば「利子」です。
銀行から見れば「利息」です。

利子と利息

金利とは?

さて、もうひとつ似たような言葉に「金利」というのがあります。
これは、利息や利子と何が違うのでしょうか?

金利は「借りたお金に対する利息の割合」のことです。
ただ、住宅ローンの金利は「年利」になるので、計算がちょっと面倒です。

例として「3,000万円借りて初月の返済で利息25,000円支払った」場合を想定してみます。
計算すると、金利は以下のようになります。

25,000円 × 12ヶ月 ÷ 3,000万円 = 金利1.0%

詳しくは、後述しますね。

カンタン!住宅ローン利息の計算方法

さっそく、住宅ローンの利息を計算してみましょう。

といっても、自分で計算する必要はありません。
計算サイトやアプリを使えば、一瞬で自動計算してくれます。

利息計算サイト

まずは、利息計算はできるサイトをご紹介します。

おすすめは、CASIOの計算サイトですね。
参考 生活や実務に役立つ計算サイト「ke!san」

ナツダ
高度過ぎて入力項目が多いですけど、以下のように入力したらOKです。

たとえば借入金額4,000万円だったら、以下のように入力してみてください。

あらかじめ、借りたい銀行の住宅ローン金利を調べておいてくださいね。
変動金利または固定金利は、どっちでもOK。迷ったら両方シミュレーションしましょう。

返済期間も、銀行ごとに完済時の年齢上限があります。
できれば調べておくとよいです。

借入金額 ⇒ 4,000万円
返済方式 ⇒ 元利均等返済(端数切捨て)
返済頻度 ⇒ 毎月
当初金利 ⇒ 借りたい銀行の住宅ローン金利(期間は適当でOK)
それ以降の金利 ⇒ 当初金利と同じでOK
返済期間 ⇒ 何年で返したいか考えて入力
借入年月 ⇒ 返済スタートの前月を入力
元金据え置き期間 ⇒ 0か月

入力後に「計算」ボタンを押すと、毎月の返済額が算出されて表になります。
「返済額」は一定ですけど、元金と利息の金額がちょっとずつ変わってますね。

このように、返済額は「元金と利息の合計」で計算できます。
(元金分はローンの返済にあてられ、利息分は銀行の利益になります)

ポイント

返済額 = 元金 + 利息

利息計算アプリ

つづいて、利息計算ができるアプリをご紹介します。

無料アプリであれば「どこでもローン計算」なんかが有名ですね。

有料のアプリでは「iLoan Calc」がオススメです。
このアプリは、私が住宅営業をしてたころからずっと使ってます。

ナツダ
ファイナンシャルプランナーさんが愛用してたので、私も買ってみました。
とても高性能で、いい感じです。

このアプリは、操作がカンタンなのにかなり詳細なシミュレーションが可能です。
住宅ローン専用ではないので、いろんなローンの計算に使えます。

自分で計算するのはとても面倒なので、便利なサイトやアプリを活用してみてください。

エクセルで住宅ローンの利息を計算する方法

エクセルを使って「住宅ローンの返済シミュレーション」を作ることもできます。
ザックリ、作り方を説明しておきますね。

返済シミュレーション

まず、基本情報の表を作りましょう。
参考の表には、以下の項目を作成しています。

  1. 回(何回目の返済か)
  2. 残返済期間(残り何ヶ月か)
  3. 金利
  4. 月々の返済額
  5. 返済額のうち利息分の額
  6. 返済額のうち元金分の額
  7. 借入残高

返済額の計算には「PMT関数」というのを使います。
表では「=PMT(金利/12,残返済期間,-借入残高)」のように記述します。

実際のエクセルの表では、以下のように書きます。

エクセルで基本情報

続いて、1回目の返済を入力します。
数式は、以下のとおりです。

エクセルで1回目の返済

いちおう、2回目の返済の数式も載せておきますね。

エクセルで2回目の返済

あとは、この繰り返し。コピーしていけば、OKですね。
35年(420ヶ月)の住宅ローン返済シミュレーションでも、カンタンに作れます。

シミュレーションからわかる利息と金利の関係

エクセルで返済シミュレーションを作ると、いろいろ勉強になります。
たとえば、利息の計算方法とか。

ナツダ
なんとなく「住宅ローンの利息金利で決まる」というのはわかりましたか?

先述のとおり、住宅ローンの金利は「年利」になります。
よって、毎月の利息は以下の計算式で導き出します。

月々の利息 = 借入残高 × 金利 ÷ 12か月

たとえば3,000万円を金利1%で借りると、第1回目に支払う利息は以下のようになります。

月々の利息 = 3,000万円 × 1% ÷ 12か月 = 25,000円

もし、3,000万円を35年返済で返すとすると・・・。
毎月同額ずつ返すしていく場合は、月々の返済額が「84,685円」になります。

ということは、1回目の返済のうち元金分は「59,685円」になります。

84,685円 - 25,000円(利息) = 59,685円(元金)

2回目の返済ではこの元金分(59,685円)が減りますから、利息は以下のようになります。

月々の利息 = (3,000万円 - 59,685円) × 1% ÷ 12か月 = 24,950円

こんな計算を繰り返し、だんだん現金分が増えて利息分が減っていくのです。

大事なことなので、ポイントとしてまとめておきましょう。

ポイント1

金利とは「ローンの利息を決める割合」のこと。利息は、金融機関に支払う手数料で「貸してくれたお礼」とも言える。

ポイント2

借入額と金利と返済年数が決まれば、月々の返済額も決まる。この「月々の返済額」から利息を引いた分が、毎月ローン残債から引かれていく。

住宅ローンの利息を減らす方法

つづいて、利息を減らす方法について解説します。

ちょっとでも利息を減らしたいなら「借り方」と「返し方」に注意しましょう。
それぞれ、順番に説明していきますね。

「借り方」によって利息を減らす方法

エクセルを使って利息の計算をすると、どうすれば利息を減らせるのか見えてきます。
(もう一度、利息の計算式を確認してみてください)

利息の支払いを減らすためのポイントは、以下の3つです。

  1. 借入額を少なくする
  2. できるだけ低い金利で借りる
  3. 返済期間を短くする

上述のとおり、利息は「借入残高に金利をかけて12で割る」ことで計算できます。
ですから、上の3つを実行すると利息の支払い額は低くなります。

その時点の借入残高×金利÷12

ちなみに、返済期間が短いと月々の返済額が上がります。
その結果、借入残高が早く減るので、利息の支払い額も少なくて済むのです。

「返し方」によって利息を減らす方法

他にも、返済のやり方しだいで利息を減らすことができます。
おもな方法は、以下の2つです。

  1. 元金均等返済
  2. 繰り上げ返済

住宅ローンの返済方法は2つあります。
ひとつは、元利均等返済。もうひとつは、元金均等返済です。

それぞれどう違うかについては、以下の記事で詳しく解説しています。
知っておきたい方は、ご参考にどうぞ。

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じつは、どちらの返済方法を選ぶかによって総支払利息が変わります。
3,000万円・金利1.5%・35年返済」で借りたとして比較してみましょう。

項目 元利均等返済 元金均等返済
融資額 3,000万円
金利 1.5%
返済期間 35年
総返済額 38,579,007円 37,893,605円
利息合計 8,579,007円 7,893,605円
差額 685,402円

上の表の例では、約68万円の差が出ました。

この差は金利が高いと大きく、金利が低いと小さくなります。
なので、今のような超低金利が続く状況ではあまり差がでません。

物価上昇が続くような好景気になってくると、利息を減らす有効な方法になります。

ナツダ
ただし、元金均等返済は借入当初の返済額が高くなるので、誰にでも合う方法ではありません。

もうひとつ、繰り上げ返済も利息を減らす超有効な手段になります。

繰り上げ返済とは?
通常の月々の返済以外に、余分に多く返済することを「繰り上げ返済」という。繰り上げ返済することで、利息を抑えることができる。

繰り上げ返済は、すべて元金の返済にあてることができます。
そして、その元金と一緒に払うはずだった利息を「無かったこと」にできるのです。

先述のエクセルの表を使って、説明しますね。
たとえば、4回目の返済のときに5~8回目の返済分も繰り上げ返済したとしましょう。

このケースでは、繰り上げ返済額が338,744円になります。
その結果、98,904円の利息を払わなくてよくなります。

繰り上げ返済

この方法は、繰り上げ返済の中でも「期間短縮型」と呼ばれます。
4ヶ月分繰り上げ返済したので、返済期間も4ヶ月短縮されます。

繰り上げ返済については、こちらで詳しく解説しています。
もっと知りたい方は、参考にどうぞ。

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以上、紹介した5つの方法を併用することで、利息を大きく減らすことができます。
うまく活用してみてください。

変動金利型の「未払い利息」とは?

ここまで説明してきた「利息」とは少し違いますが、未払い利息のことも説明しておきます。

変動金利型の「元利均等返済」では「未払い利息」が発生する可能性があります。
未払い利息とは何か説明するために、まず以下の2つルールから解説します。

  1. 5年ルール
  2. 125%ルール

それぞれ、順番に説明しますね。

変動金利型の「5年ルール」とは?

一般的な変動金利型「元利均等返済」では、半年ごとに金利を見直します。
ただし「返済額の見直しは5年ごと」というルールがあります。

もし、半年ごとに金利が変わった場合は、返済額の中の利息と元金の割合で調整します。

仮に金利が上がったとすると、利息の割合が増え元金の割合が減ります。

5年間は一定で利息が増える

ソニー銀行のように、5年ルールを導入していない銀行もあります。
その場合、金利見直しと同時に返済額も見直されます。

ちなみに、元金均等返済も5年ルールが適用されません。
こちらも、金利見直しと同時に返済額も見直されます。

変動金利型の「125%ルール」とは?

先述のとおり、一般的な変動金利型「元利均等返済」では5年ごとに返済額が見直されます。

その際、新しい返済額は「どんなに金利が上がっていても、それまでの1.25倍まで」というルールがあります。

たとえば、1年目から5年目まで返済額が月々8万円だったとしましょう。
6年目から10年目は、どんなに金利が上がっていても10万円が返済額の上限となります。

5年後の返済額は1.25倍まで

つづいて、未払い利息の説明をします。
未払い利息は、この2つのルールの影響で発生します。

未払い利息とは?

先述のとおり、一般的な変動金利型「元利均等返済」は、5年ルール125%ルールで返済額の増加が抑えられています。

どんなに金利が上昇しても5年間は一定であり、6年目からも1.25倍までしか上がりません。
ということは、金利が急上昇すると利息が返済額をオーバーする事態がおこります。

たとえば、当初「3,000万円・35年返済・金利1%」で借りるケースを想定してみましょう。
もし金利が毎年1%ずつ上がると、4年目には利息が返済額をオーバーします。

未払い利息

このオーバーした利息が、未払い利息です。

上の図解のとおり、未払い利息が発生すると元金がまったく減りません。
場合によっては、最終返済日まで元金と利息が残る可能性もゼロではありません。

ナツダ
もし最後まで利息と元金が残ったら、最終返済日に一括返済するのが一般的です。

未払い利息が発生する変動金利型は危険なのか?

最近、こんなことを聞いたことないですか?
変動金利は、未払い利息が発生するから危険

この言葉に出会ったら、いちど立ち止まって考えるようにしましょう。
はたして、未払い利息はそんなに高い確率で発生するものなのでしょうか?

ナツダ
この言葉は、固定金利で商売されてる方のポジショントークで使われることがあります。鵜呑みは、よくありません。

未払い利息は、金利がけっこうな勢いで上がらないと発生しません。
変動金利は日銀政策の影響を受けますが、日銀がそんな事態になる政策を取るでしょうか?

今そんなことしたら、個人も会社も融資を受けにくくなります。
さらに、融資している金融機関も利息を受け取ることができなくなります。

そうなったら、景気は後退必至。日銀は、政策の是非を厳しく問われてしまいます。
未払い利息が発生する可能性はゼロじゃないけど、高くないと考えるのが自然です。

ナツダ
金利が6%から8%になるのと1%から3%になるのとでは、意味が違います。
現状、金利が短期間に2%も3%も上がっていくのは考えにくいですね。

利息を払うのは無駄?利息は「住居費」と考えてみよう

あなたは、こんな意見を聞いたことがないですか?

  • 住宅ローンは利息が無駄!もったいない!
  • 家は資産にならない!むしろ負債だ!

どちらも、間違ってないです。

でも、賃貸派の方はもっと無駄なことしてませんか?
資産を浪費してませんか?

ナツダ
住宅ローンも利息も住居費、家賃も住居費と考えてみましょう。
そうすることで、比べやすくなります。

あなたは家計簿をつけていますか?家賃はどんな仕訳にしてますか?
私のオススメは「住居費」です。

新しく買う家のローン(元金+利息)も、固定資産税も修繕積立金も。
すべて「住居費」と考えてみてください。

まず、同じ土俵で考えることが大切です。

ナツダ
同じ「住居費」どうしを比較したとき、賃貸とマイホームならどっちがいい?
その答えが「あなたに合った選択肢」と言えます。

利息を「住居費」と考えると、単純に「無駄・浪費」とは言えません。
実家に無家賃で居候してる人でない限り、住居費は暮らしていくのに必要な費用です。

利息が心配で家を買おうか迷ってる方は、安心してください。
利息も住居費の一部として資金計画を立てていくと、自分に合った計画が見えますよ。

「持ち家か、賃貸か」問題については、こちらでも詳しく解説してます。
ご興味がある方は、参考にどうぞ。

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まとめ

住宅ローンの利息について、基本的なことから応用的なことまでまとめてみました。
住宅ローンを借りるにあたり利息の知識は必要ですから、ぜひ頭に入れてください。

利息の正体を知っていると、あなたにあった金利タイプや返済方法を選ぶことができます。
また、利息をコントロールすることで、総返済額を減らすこともできます。

スマホアプリでカンタンに試算することもできるので、ひとつは入れておくとよいです。
思い立ったら計算してみて、利息に馴染むようにしましょう。

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