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住宅ローン利息の計算方法&無駄な利息支払いを減らす方法

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「住宅ローンを借りるとき、いったいどれぐらい利息を払うのだろう?」
なんとなく、心配になりますよね。

「利息を払うなんて、もったいない!家は負債だから、買わない方がいい!」
そんな意見もあるので、不安になったりもします。

そんな不安や心配をはらうには、まず利息を計算してみることです。
今回は住宅ローン利息の計算方法など、利息について詳しく解説しますね。

では、さっそく説明していきます。

住宅ローン利息の計算方法

さっそく、住宅ローンの利息を計算してみましょう。

といっても、自分で計算する必要はありません。
計算サイトやアプリを使えば、一瞬で自動計算してくれます。

おすすめは、CASIOの計算サイトですね。
参考 生活や実務に役立つ計算サイト「ke!san」

ナツダ
高度過ぎて入力項目が多いですけど、以下のように入力したらOKです。

たとえば借入金額4,000万円だったら、以下のように入力してみてください。

あらかじめ、借りたい銀行の住宅ローン金利を調べておいてくださいね。
変動金利または固定金利は、どっちでもOK。迷ったら両方シミュレーションしましょう。

返済期間も、銀行ごとに完済時の年齢上限があります。
できれば調べておくとよいです。

借入金額 ⇒ 4,000万円
返済方式 ⇒ 元利均等返済(端数切捨て)
返済頻度 ⇒ 毎月
当初金利 ⇒ 借りたい銀行の住宅ローン金利(期間は適当でOK)
それ以降の金利 ⇒ 当初金利と同じでOK
返済期間 ⇒ 何年で返したいか考えて入力
借入年月 ⇒ 返済スタートの前月を入力
元金据え置き期間 ⇒ 0か月

入力後に「計算」ボタンを押すと、毎月の返済額が算出されて表になります。
「返済額」は一定ですけど、元金と利息の金額がちょっとずつ変わってますね。

このように、返済額は「元金と利息の合計」で計算できます。
(元金分はローンの返済にあてられ、利息分は銀行の利益になります)

ポイント

返済額 = 元金 + 利息

無料アプリであれば「どこでもローン計算」なんかが有名ですね。
参考 App Store「どこでもローン計算」

自分で計算するのはとても面倒なので、便利なサイトやアプリを活用してみてください。

エクセルで住宅ローンの利息を計算する方法

エクセルを使って「住宅ローンの返済シミュレーション」を作ることもできます。
ザックリ、作り方を説明しておきますね。

返済シミュレーション

まず、基本情報の表を作りましょう。
参考の表には、以下の項目を作成しています。

  1. 回(何回目の返済か)
  2. 残返済期間(残り何ヶ月か)
  3. 金利
  4. 月々の返済額
  5. 返済額のうち利息分の額
  6. 返済額のうち元金分の額
  7. 借入残高

返済額の計算には「PMT関数」というのを使います。
表では「=PMT(金利/12,残返済期間,-借入残高)」のように記述します。

実際のエクセルの表では、以下のように書きます。

エクセルで基本情報

続いて、1回目の返済を入力します。
数式は、以下のとおりです。

エクセルで1回目の返済

いちおう、2回目の返済の数式も載せておきますね。

エクセルで2回目の返済

あとは、この繰り返し。コピーしていけば、OKですね。
35年(420ヶ月)の住宅ローン返済シミュレーションでも、カンタンに作れます。

住宅ローンの利息とは?金利とは?

エクセルで返済シミュレーションを作ると、いろいろ勉強になります。
たとえば、利息の計算方法とか。

なんとなく「住宅ローンの利息金利で決まる」というのはわかりましたか?

住宅ローンの金利は「年利」になります。
よって、毎月の利息は以下の計算式で導き出します。

月々の利息 = 借入残高 × 金利 ÷ 12か月

たとえば3,000万円を金利1%で借りると、第1回目に支払う利息は以下のようになります。

月々の利息 = 3,000万円 × 1% ÷ 12か月 = 25,000円

もし、この3,000万円を35年返済で返すとすると・・・。
月々の返済額は「84,685円」になります。

ということは、1回目の返済のうち元金分は「59,685円」になります。

84,685円 - 25,000円(利息) = 59,685円(元金)

2回目の返済ではこの元金分(59,685円)が減りますから、利息は以下のようになります。

月々の利息 = (3,000万円 - 59,685円) × 1% ÷ 12か月 = 24,950円

こんな計算を繰り返し、だんだん現金分が増えて利息分が減っていくのです。

つまり、金利は「ローンの利息を決める割合」ということですね。
利息は、金融機関に支払う「貸してくれたお礼」だと思えばいいでしょう。

あとは返済年数が決まれば、月々の返済額も決まります。
この「月々の返済額」から利息を引いた分が、毎月ローン残債から引かれていくのです。

住宅ローンの利息を減らす方法

エクセルを使って利息の計算をすると、どうすれば利息を減らせるのか見えてきます。
いちど、利息の計算式を確認してみてください。

利息の支払いを減らすためのポイントは、以下の3つです。

  1. 借入額を少なくする
  2. できるだけ低い金利で借りる
  3. 返済期間を短くする

上述のとおり、利息は「借入残高に金利をかけて12で割る」ことで計算できます。
ですから、上の3つを実行すると利息の支払い額は低くなります。

ちなみに、返済期間が短いと月々の返済額が上がります。
その結果、借入残高が早く減るので、利息の支払い額も少なくて済むのです。

住宅ローンは金利だけでなく「利息と元金」を意識する

住宅ローンは、金利が0.1%違うだけで利息が大きく変わります。

例として、金利「0.7%」と「1.2%」で1回目の返済がどれぐらい違うかみてみましょう。
借入額は4,000万円。返済期間は35年とします。

項目 0.7% 1.2% 差額
月々返済額 107,408円 116,680円 9,272円
利息分 23,333円 40,000円 16,667円
元金分 84,075円 76,680円 -7,395円

0.7%と言えば、今どきに変動金利ぐらい。
1.2%は、固定金利ぐらいですね。

上の表では、1.2%の方が毎月「9,272円」多く返済することになります。
逆に、0.7%の方が1回目の支払いから「7,395円」多く元金が減ります。

ナツダ
1.2%の方が「16,667円」多く金融機関に利息を払っているということです。

こんなふうに、低い金利で借りると「元金」が早く減っていきます。
元金が早く減ると、将来もし金利が上がったとしても返済額の上昇を抑えられます。

つまり、固定金利型と変動金利型は以下のような見方もできるということです。

固定金利型

初めから高めの利息を払うことで、将来の金利上昇リスクを無くせる。

変動金利型

利息を抑え、かつ元金を早く減らすことで、将来の金利上昇リスクも減らせる。

固定金利か変動金利を選ぶときは、こういう視点も忘れないようにしましょう。

利息を払うのは無駄?利息を住居費と考える

あなたは、こんな意見を聞いたことがないですか?

  • 住宅ローンは利息が無駄!もったいない!
  • 家は資産にならない!むしろ負債だ!

どちらも、間違ってないです。
でも、あなたはもっと無駄なことしてませんか?資産を浪費してませんか?

ナツダ
家は負債。住宅ローンも利息も「住居費」と考えるといいですよ。

あなたは家計簿をつけていますか?家賃はどんな仕訳にしてますか?
私のオススメは「住居費」です。

新しく買った家のローン(元金+利息)も固定資産税も修繕積立金も「住居費」と考えてみてください。

ナツダ
同じ「住居費」どうしを比較したとき、賃貸とマイホームならどっちがいい?
その答えが「あなたに合った選択肢」と言えます。

利息を「住居費」と考えると、単純に「無駄・浪費」とは言えません。
住居費は必要な費用であり、賃貸や実家暮らしなど他のケースと比較することが大切です。

「今は家賃10万円だから、固定資産税や積立を考えてローン返済は月々8万円以下にしよう」
「将来家を売ったら土地代が入るので、月々の返済は11万円まで大丈夫」

利息が心配で家を買おうか迷ってる方は、安心してください。
いろいろ想像しながら「資金計画」を立てていくといいですよ。

住宅資料請求のコツ、知ってますか?

家の購入予算

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資料の見方は?活用方法は?

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そんな方に、ぜひ知っていただきたい内容です。

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