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元住宅営業が住宅購入のノウハウを徹底解説します

住宅ローンの基本(基礎知識)知らないとウン百万円損することも?

更新日:

ナツダ
どうも、元住宅営業のナツダです。

今回は、家を購入するときのローンの基礎知識について解説したいと思います。

知ってる人と知らない人では住宅ローン返済額が数十万円~数百万円変わることもあるので、必ず読んでいただきたい内容です。

では、さっそく説明していきますね。

建売を購入する場合の住宅ローンを借りる流れ

まず、住宅ローンを借りる流れについて確認しておきましょう。

住宅ローンを借りる流れ

  1. 気に入った家がみつかったら購入申込書を出す
  2. 住宅ローンの仮審査を受ける
  3. 家の売買契約を締結する(手付金を支払う)
  4. 住宅ローンの本申し込み(本審査)をする
  5. 本申し込みで承認を得る
  6. 物件代金を清算して引き渡しを受ける

住宅ローンでは、売買契約をする前に仮審査を受けることが一般的です。
(複数の金融機関に仮審査してもらうこともあります)

仮審査でOKがもらえたら、売主と売買契約を締結して住宅ローンの本申し込みをします。
恐ろしいことに、仮審査が甘い金融機関では本申し込みで審査落ちすることもあります。

ですから、必ず住宅ローン特約を付けてもらいましょう。

住宅ローン特約とは?
まんがいち、住宅ローンが借りられなかった場合は、売買契約を白紙に戻すことができる特約。
この特約が付いていないと、解約したときに違約金が発生する。

本申し込みで承認が得られれば物件の残代金を支払い、引き渡しを受けて完了です。

ナツダ
売買契約のときに手付金を支払ってるはずなので、物件代金から手付金を引いた残りを支払います。

住宅ローンは複数金融機関を比較して決める

さて、住宅ローンはいったいどの金融機関から借りればいいのでしょう?
どこで借りても同じでしょうか?

たとえば、住宅ローンを借りられる金融機関には以下のようなところがあります。

  • メガバンク(三菱東京UFJ銀行や三井住友銀行など)
  • 地方銀行
  • ネット銀行(ソニー銀行や楽天銀行など)
  • 信用金庫
  • 労働金庫
  • 住宅金融支援機構(フラット35)

住宅ローンは、それぞれの金融機関で少しずつ違いがあります。
金利サービス返しやすさ」を考えて、借入先を決める人が多いようです。

金融機関はここで比較しよう!

  • 金利(総返済額)
  • 店舗(ATM)数や所在地
  • 保証料
  • 繰り上げ返済手数料
  • 給与振込口座としての使い勝手

なかでも特に「金利」が重要で、わずか0.1%の違いで総返済額が何十万円も変わってきます。

例として、3000万円借りたとき金利が0.1%違うとどうなるか見てみましょう。
まず「金利1.0%」のときから。

借入額3,000万円、金利1.0%、借入期間30年の場合
総返済額 → 34,736,908円

つづいて「金利0.9%」のときです。

借入額3,000万円、金利0.9%、借入期間30年の場合
総返済額 → 34,243,009円

上の例だと、差額が493,899円になります。
49万円も浮いたら、そのぶん立派なお庭工事ができますね。

住宅ローンを借りるときは、必ず複数金融機関に住宅ローン審査を申し込んで金利を比較しましょう。

複数の銀行に審査申し込みするときは、ネットの一括審査申込が便利です。
申込用紙に何回も同じことを書かなくて済むので、効率的です。

おすすめの住宅ローン一括審査申込サービス

なぜ住宅ローン審査で落ちるのか?ローンが組めない原因

銀行の住宅ローン審査基準は公開されていません。
ここでは私が務めていた住宅業界で「コレに当てはまると減点される」と言われる要因を集めました。

以下に当てはまる方は、可能な限り手を打ったうえで住宅ローン審査にいどみましょう。

  1. 勤続年数が1年未満
  2. 雇用形態が契約社員
  3. 住宅ローン以外の借入がある
  4. 団体信用保険に加入できない
  5. 諸費用もローンを組む

それぞれ、もう少し詳しく解説しますね。

勤続年数が1年未満

多くの銀行の住宅ローンでは、貸出条件の勤続年数1年~3年以上としています。

しかし、ネット銀行を中心に勤続半年から審査してもらえたり、そもそも勤続年数の規定がないところもあります。

フラット35も審査してもらえるので、勤続年数が短い人はそういうところを狙いましょう。

雇用形態が契約社員

住宅ローンでは、雇用形態も判断基準になています。

契約社員やアルバイトでは審査してもらえないところが多いですが、フラット35は契約社員でも審査してもらえます。

住宅ローン以外の借入がある

住宅ローンの審査では、他の借入も併せてチェックされます。
自動車ローンやキャッシングはもちろん、スマホの割賦販売もローンに含まれます。

キャシング枠が付いたクレジットカードを持っているだけでも「ローンしている」と見なされることもあります。

可能な限り完済して、キャッシング枠は利用停止しましょう。

団体信用保険に加入できない

銀行の住宅ローンは、団体信用生命保険(略して団信)の加入が条件になっています。

団体信用生命保険とは?
まんがいち住宅ローンを借りた人が亡くなった場合、保険会社が住宅ローンを完済してくれる保険。
残された家族は、以後の住宅ローン返済をしなくてよくなる。

持病があったりして団信に入れない場合でも、条件が緩和されたワイド団信なら加入できる場合があります。

ワイド団信付きの住宅ローンは、みずほ銀行など一部の銀行が取り扱っています。
参考 みずほ銀行「ワイド団信」

諸費用もローンを組む

家を買うとき、たくさんの諸費用がかかります。
諸費用まで住宅ローンに組み込むと借入額が上がるだけでなく、銀行からの印象もマイナスです。

できれば自己資金を増やしてから家を買うことが望ましいです。
諸費用分も住宅ローンに入れるなら「審査金利 = 実行金利」の信用金庫がねらい目です。

一般的に銀行では「審査用の金利」を使って住宅ローンの審査を行います。
これは、だいたい3%~4%です。

ナツダ
最近では、実際に借りる「実行金利」は変動だと1%を切っています。
審査金利と実効金利に、かなり差があるのです。

信用金庫ではこの「実行金利」で審査してくれるところがあるので、融資額が上がっても対応してもらいやすいです。

ちなみに、頭金は必ずしも必要ありません。
詳しくはこちらで解説していますので、参考にどうぞ。

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家を買ったらローンは放置?住宅ローンは見直しが大事

住宅ローンは、家の購入が終われば放置しておいていい・・・。
というわけではありません。

じつは、住宅ローンの見直しを行うことで、月々の返済額や利息を減らすことにつながるのです。

さっそく、代表的な「住宅ローンの見直し方法」をみてみましょう。

1、繰り上げ返済
月々の返済額に追加して返済する方法。月々の返済額を少なくできる方法(返済額低減型)と返済期間を短くできる方法(期間短縮型)がある。
2、借り換え
今よりもっと金利が低い銀行に乗り換える方法。金利が下がった分だけ返済がラクになる。ただし、高額手数料がかかるので、しっかり効果を見極めて実行する必要がある。
3、金利下げ交渉
今借りている銀行に「金利を下げてください」と頼む方法。借り換えとセットで検討すると効果的。他行で借り換え審査を受けて、下がった金利に合わせてもらえないか今の銀行と交渉する。

住宅ローンをうまく活用している人は、いずれかの見直し方法を使って効率よく返済されています。

まとめ

住宅ローンは複数金融期間に審査申し込みしたうえで、必ず金利を比較して借入先を決めましょう。

住宅は高額商品なので、たった0.1%の金利差でも総返済額に大きく影響します。

予定より早く完済できるような人は、途中で住宅ローンの見直しをしています。
繰り上げ返済や借り換えをうまく活用して、効率よく返済額を下げましょう。

0.1%でも低い金利で住宅ローンを借りるなら、こちらのサービスがおすすめです。

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住宅資料請求のコツ、知ってますか?

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そんな方に、ぜひ知っていただきたい内容です。

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