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【建売住宅】を購入する時に必要な【諸費用リスト】と目安金額

更新日:

ナツダ
どうも、元住宅営業のナツダです。

家を買うとき必要な費用は「物件代金」だけではありません。
では、物件代金以外に何の費用がかかるかご存知ですか?

今回は、建売住宅を購入するときに必要な諸費用について解説したいと思います。

家を買うときにどんな諸費用が必要か検討もつかない方。
家を買う前に把握しておきましょう。

では、さっそく説明していきます。

建売住宅を買うときの諸費用一覧

建売住宅を買うときは、物件価格(建物代+土地代)以外にもいろいろ必要です。
いわゆる「諸費用」ですね。

必ず、諸費用も計算に入れて予算を立てておきましょう。
後になって「お金が足りない!」と慌てることになりますよ。

そんなことにならないように、ザッと諸費用の種類と金額を調べておきましょう。
さっそく、以下に諸費用項目をリストアップしてみます。

物件が決まったらすぐ払うもの

  • 手付金
  • 仲介手数料(半分)
  • 不動産売買契約書に貼る印紙代
物件の引き渡しまでに払うもの

  • 物件代金の残金(物件代金-手付金)
  • 固定資産税、都市計画税の清算金
  • 登記費用
  • ローンの契約書に貼る印紙代
  • ローン借入費用
  • 仲介手数料(残り半分)
物件の引き渡し後に払うもの

  • 引っ越し代
  • 家具、家電、カーテン、照明、エアコン購入費
  • 不動産取得税
  • 住宅ローン返済
  • 固定資産税、都市計画税
  • メンテナンス費用

それぞれの項目をもう少し詳しく解説してみます。

購入する家を決めたらすぐに払う諸費用

まずは、購入する家を決めたらすぐに払う諸費用から。
以下の3つの諸費用が必要です。

  1. 手付金
  2. 仲介手数料(半分)
  3. 不動産売買契約書に貼る印紙代

それぞれ説明していきますね。

手付金

買う家が決まったら売主と不動産売買契約を締結します。
そのときに手付金を払います。

金額は売主と買主で話し合って決めますが、物件代金の5%~10%ぐらいが相場です。

  • ・未完成物件 → 5%が多い
  • ・完成物件 → 10%が多い

一般的には、手付金は物件購入代金に充当されます。

もし、物件引き渡しまでに契約をキャンセルしてしまうと手付金は戻ってきません。

ポイント

不動産売買契約で払う手付金は「解約手付」と呼ばれます。
 
不動産売買契約は、相手方が契約による義務を履行する前なら契約を解除できます。
ただし、買主が解除すると手付金放棄、売主が解除すると手付金を倍返しする必要があります。

仲介手数料

不動産屋に払う仲介手数料は「物件代金 × 3% + 6万円」で計算できます。
これは上限金額なので値下げ交渉可能です。(別途、消費税がかかります)

契約時は仲介手数料の半分を支払うことが多いようです。
残りは、物件の残代金(物件代金-手付金)を支払うときです。

ちなみに、売主から直接買う場合は仲介手数料がかかりません。
不動産屋が仲介している物件でも、売主から直接買える場合があります。

契約書に貼る印紙

不動産の売買契約では、契約書に印紙を貼る必要があります。
印紙を購入して契約書に貼ることで、税金を納めたことになるからです。

印紙代は、契約書に書かれている売買金額によって変わります。

ちなみに、平成32年3月31日までに作成した契約書は軽減税率が適用されるので、印紙代が少し安くなります。

参考 国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

購入した家の引き渡しまでに払う諸費用

続いて、購入した家の引き渡しまでに払う諸費用です。
以下の6つの諸費用が必要です。

  1. 物件代金の残金(物件代金-手付金)
  2. 固定資産税、都市計画税の清算金
  3. 登記費用
  4. ローンの契約書に貼る印紙代
  5. ローン借入費用
  6. 仲介手数料(残り半分)

それぞれ、説明していきますね。

物件代金の残金(物件代金-手付金)

建売住宅は、物件代金の残金を支払ったあとすぐに引き渡しになるのが一般的です。

住宅ローンを使う場合は、お金を借りる銀行から直接売主に振り込んでもらうことになります。

ちゃんと残金決済の日に間に合うように、銀行とスケジュールの話をしておきます。

固定資産税、都市計画税の清算金

家や土地を買うと固定資産税や都市計画税を払っていくことになります。

両税は、1月1日時点の物件所有者に納付義務があります。
納税方法は、1回で全納するか3ヶ月ごとの4回に分けて払うか選べます。

新しく買った家の場合は、すでに売主が1年間分を納付済みです。
ですから、あなたは所有者になる日から年末までを日割り計算して売主に支払います。

登記費用

建売住宅の土地はすでに売主名義で登記されています。
なので、完成したら所有権を移転する登記を行います。

建物は表示登記所有権保存登記が必要です。
また、住宅ローンを借りると抵当権設定登記というのが必要になります。

登記には司法書士や土地家屋調査士の報酬と登録免許税がかかります。
登録免許税は、物件の評価額や住宅ローンの借入額によって変わり、一般的な家で20万円~50万円ぐらいはかかります。

住宅ローン契約書に貼る印紙代

住宅ローンの契約書は正式には「金銭消費貸借契約書」と言います。
記載金額が1万円を超える場合は、印紙税法により課税文書扱いとなります。

印紙代は借入金額によって変わります。
参考 国税庁「印紙税額の一覧表(その1)第1号文書から第4号文書まで」

ローン借入費用

住宅ローンを借りると、いろいろ銀行に支払わないといけません。
その代表が手数料住宅ローン保証料です。

手数料は、銀行やローン商品によって違います。
3万円~5万円ぐらいのローンもあれば、借入額の2%というローンもあります。

ナツダ
「借入額の2%」は異常に高い気がしますが、金利が安い場合があります。
利息も合わせた返済総額で考えましょう。

住宅ローンの保証料は、だいたい借入額の2%ぐらいです。
お勤め先が良いと、保証料なしというケースもみたことがあります。

ちなみに、不動産屋に銀行の手配を手伝ってもらうと手数料を取られます。
面倒ですが、自分で銀行を探して金利交渉や手続きをすると諸費用の節約になります。

仲介手数料

仲介手数料は「建売住宅の売買契約」をしたときにいくらか払っていると思います。
引き渡しのときは、残りの残金を支払います。

家を購入したあと必要な諸費用

最後に、家を購入したあと必要な諸費用。
以下の6つの諸費用が必要です。

  1. 引っ越し代
  2. 家具、家電、カーテン、照明、エアコン購入費
  3. 不動産取得税
  4. 住宅ローン返済
  5. 固定資産税、都市計画税
  6. メンテナンス費用

それぞれ説明していきますね。

引っ越し代

引っ越し代は運ぶ荷物の量や距離で変わります。
それと、もうひとつ値段に影響するのが時期で、転勤シーズンの3月が一番高いです。

2社以上の相見積もりをすると安くなる業界です。
複数社に見積もりしてもらうといいです。

値段と作業の丁寧さ、サービス内容で選びましょう。

家具、家電、カーテン、照明、エアコン購入費

建売住宅によっては「カーテン、照明、エアコン付き」というのもありますが、建売会社のマージンが載ってますから自分で買う方が安いです。

エアコンはモデルが変わる時期を狙うと、旧モデルを安く買えます。

不動産取得税

不動産取得税の計算はややこしいです。
しかも、建物部分と土地部分を分けて考えないといけません。

ザックリ書くと以下の式になります。

建物(平成30年3月31日まで)
不動産取得税 =(固定資産税評価額 - 1,200万円※1)× 3%
※1 自治体によって違います。
土地(平成30年3月31日まで)
不動産取得税 =(固定資産税評価額 × 1/2 × 3%)- 控除額(※1)
※1 下記①②の多い方
① 45,000円
②(土地1m²当たりの固定資産税評価額 × 1/2)×(課税床面積 × 2(200m²限度)× 3%

豪邸でもなければ、不動産取得税はゼロになるケースが多いと思います。

住宅ローン返済

住宅ローンの契約が終わると、直ぐに返済が始まります。
毎月、けっこうな負担になるので、家計の状況に合わせて見直しすることをオススメします。

代表的な見直し方法は「繰り上げ返済」と「借り換え」です。

繰り上げ返済は、予定より利息の支払いを少なくできます。
借り換えで金利が下がると、やはり利息を減らすことができます。

固定資産税、都市計画税

毎年4月ごろに納税通知書が届きます。
一括で納めるか、4回に分けて分納します。

ちなみに、一括で払っても安くなりません。

メンテナンス費用

マンションの場合は、修繕積立金という形で徴収されます。
家の場合は、将来の修繕に備えて自分で積み立てます。

家は、築後10年ぐらいすると何かとメンテナンスが必要になります。
外壁の塗り替え、水まわり交換、給湯器交換、修理、リフォームなど・・・。

毎月1万円~2万円ぐらいは積立をした方が、無難です。

建売住宅購入に必要な諸費用の目安は物件価格の8%前後

建売住宅の場合は、物件価格の8%前後ぐらい諸費用がかかります。
表にまとめて予算を立てておくと、安心して家を買うことができますよ。

以下に、3,000万円の物件を買う場合の諸費用の例を載せておきますね。

項目 金額 備考
仲介手数料 1,036,800円 3% + 6万円 + 消費税
印紙代 30,000円 不動産売買契約書
住宅ローン契約書
固定資産税
都市計画税清算金
50,000円 9月~12月分
登記費用 400,000円 移転登記、所有権保存登記
表示登記、抵当権設定登記
ローン銀行手数料 50,000円 ○○銀行
ローン保証料 600,000円 ○○保証会社
ローン不動産屋手数料 50,000円 ○○不動産
引っ越し代 150,000円 ○○引越社
家財 700,000円 テレビ、ソファー、テーブル
エアコン、カーテン
不動産取得税 0円 特別控除
火災保険 160,000円 火災:10年一括
合計 3,226,800円

上の例では、諸費用の合計額が約320万円になりました。
どうですか?予想より高いですか?低いですか?

諸費用の中には住宅ローンで借りられないものもあります。
たとえば、家具や家電の購入資金は住宅ローンでは貸してもらえない銀行が多いと思います。

別途、フリーローンで借りると金利が高いです。
できれば諸費用と頭金ぐらいは自己資金で払えるようにしておきたいところです。

まとめ

家を買うときは、たくさん諸費用がかかります。
諸費用の中には住宅ローンに組み込めないものもありますので、自己資金を準備しておくべきでしょう。

家の代金や諸費用は高額ですので、何年も先まで家計に影響を及ぼします。
可能であれば、ライフプランニングしておくと家計の赤字や破たんを防ぎやすくなります。

ライフプランニングに関しては、こちらで解説しています。
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