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元住宅営業が住宅購入のノウハウを徹底解説します

住宅ローン、40歳で年収400万円だけど借りて大丈夫ですか?

投稿日:2019年4月26日 更新日:

ナツダ
どうも、元住宅営業のナツダです。

40歳年収400万円だけど、住宅ローンを借りても大丈夫かな?」
そうお考えの方が、けっこう多いです。

もちろん、住宅ローンを借りて住宅を買うことは可能です。
ですが、40歳前後で年収400万円ぐらいの方は以下の2点に十分注意してください。

  1. 豊かに暮らせる借入額の上限
  2. 年齢的なタイムリミット

ようするに、身の丈に合った返済額になるように借りること。
そして、老後の生活が苦しくならないように計画的に完済することが大事なのです。

では「身の丈に合った返済額」とは、どれぐらいなのでしょう?
「計画的に完済する」とは、どういうことなのでしょう?

詳しく解説していきますね。

ではさっそく、説明していきます。

住宅ローンの借入限度額は?(世帯年収400万円の場合)

「40歳で年収400万円だけど、住宅ローンを借りても大丈夫かな?」
そうお考えの方がけっこう多いですが、実際のところどうなんでしょうか?

心配ご無用。
「40歳前後、年収400万円前後」で家を買われてる方、少なくないです。

まずはその辺りから説明しつつ、借入額の目安限度額について解説しますね。

40代、年収400万円世帯で家を買う人は多い?少ない?

さて「年収400万円」で家を買う人は多いのでしょうか?
それとも、少ないのでしょうか?

じつは、国交省が「住宅動向市場調査」の報告書を公開しています。
平成29年度の調査資料によると、世帯年収の平均は以下のようになっています。

平均世帯年収

  • 注文住宅(全国) ⇒ 698万円
  • 注文住宅(三大都市圏) ⇒ 734万円
  • 分譲戸建住宅 ⇒ 701万円
  • 分譲マンション ⇒ 798万円
  • 中古戸建住宅 ⇒ 668万円
  • 中古マンション ⇒ 632万円

世帯年収で見ると、平均が632万円から798万円となってます。

資料を見ると、一番多いのは400万円以上~600万円未満の世帯。
次いで、600万円以上~800万円未満の世帯です。

世帯年収400万円未満も少なくありません。
とくに、注文住宅や中古住宅では購入者の1割ぐらいが世帯年収400万円未満です。

さらに同資料を見ると、世帯主の年齢は30代~40代が大半です。
(注文住宅の「建て替え」を除く)

ざっと、世帯主の平均年齢を書き出してみましょう。

世帯主の平均年齢

  • 注文住宅(新築) ⇒ 41.0歳
  • 注文住宅(建て替え) ⇒ 58.6歳
  • 分譲戸建住宅 ⇒ 39.6歳
  • 分譲マンション ⇒ 44.1歳
  • 中古戸建住宅 ⇒ 45.8歳
  • 中古マンション ⇒ 47.2歳

以上の資料から「40歳前後で住宅を購入してる人が多い」ということ。
年収400万円代で住宅を購入してる人は少なくない」ということがわかります。

ただし、どんな住宅でも買えるというわけではありません。
住宅ローンは、家計に負担がかからない程度の借入にしておくことが大切です。

ということで「年収400万円世帯の適正な住宅ローン借入額」を探ってみましょう。

年収400万円世帯の適正な住宅ローン借入額の目安は?

住宅ローンを借りるとき、まず審査があります。
審査で通過した融資額は、基本的に「返せる金額」と考えていいでしょう。

なぜか?
理由は、2つあります。

  1. 住宅ローンは審査が厳しい
  2. 貸し倒れが起こると銀行が困る

住宅ローンは他のローンに比べ審査が厳しいので、そもそも貸し倒れが起こりにくいです。
実際のところ、住宅ローンの破たん割合(デフォルト率)は0.3%ぐらいです。

住宅ローンが破たんしにくい理由については、こちらで詳しく解説しています。
もっと知りたい方は、ご一読ください。

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住宅ローンの破たんが不安!?過剰な心配が要らない2つの理由

家を買うとき、住宅ローンを使う人が大半です。 かなりの高額を借り入れるので、契約書にハンコを押すとき相当緊張します。 「本当に、こんな大金返していけるんだろうか?」 「引き返すなら、今のうちかも?」 ...

とは言え「審査に通ったから満額借りてOK」というわけではありません。
あくまで、家計に負担がかからない程度の借り入れ額にしておくのが理想です。

ナツダ
「返せる金額」は必ずしも「ゆとりある返済額」ではありません。

ということで、家計から「月々の返済額の目安」を出す方法を解説したいと思います。

月々の返済額を家計から試算する方法

住宅ローンの返済額は、どれぐらいが理想なのでしょうか?

それを考えるうえで、まず現状の「住居費」を計算してみましょう。
たとえば、賃貸マンションで暮らしているなら「家賃+共益費」が住居費ですね。

今のあなたの住居費は、ゆとりがありますか?
その住居費を負担に感じていないなら、住宅購入後の住居費も同等額でOKということです。

ポイント

まず、現状の住居費(住まいにかかる費用)を計算して、そこから新居の住居費を考えていく。

ただし「新居の住居費 = 住宅ローンの月々の返済額」ではありません。
新居には、住宅ローン以外にかかる「住居費」があります。

新居でかかる住居費の例をあげておきますね。

新居でかかる住居費

  • 住宅ローン返済
  • 火災保険
  • 地震保険
  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 修繕積立金
  • 管理組合費(マンションの場合)

住宅を買うと、保険納税が必要になります。
さらに、一戸建てであろうとマンションであろうと将来の修繕積立が必要です。

ナツダ
「修繕積立」は分譲マンションだけだと思ってる方がいますが、一戸建ても自分で積み立てしておく必要があります。

このような、毎年あるいは毎月かかる住まい関連費は「住居費」の一部と考えましょう。
そのうえで、月々の住宅ローン返済額を計算する方が安全です。

ポイント

住宅ローン返済額の目安 = 現在の住居費 - 保険代 - 納税額 - 修繕積立金 - 管理組合費

例として、以下の表の金額で計算してみましょう。

まず、現在の住居費から。

家賃 80,000円
共益費 10,000円
合計 90,000円

つづいて、新居の住居費です。
項目は、月額あるいは月割計算します。

火災保険・地震保険 3,000円
固定資産税・都市計画税 17,000円
修繕積立金 10,000円
合計 30,000円

表のようなご家庭の場合、月々の住宅ローン返済額の目安は以下のとおり。

90,000円 - 30,000円 = 60,000円

つまり「月々6万円以下の返済額になるように借りればいい」ということです。

では、銀行は年収400万円世帯にいくらまで貸してくれるのでしょうか?
そもそも、月々の返済額が6万円になるような借入を許可してくれるのでしょうか?

ということで、つづいて借入上限額の説明をしますね。

年収から借入可能額を試算する方法

住宅ローンの融資限度額は年収から試算でき、およそ年収の6倍が目安になります。
ということは、年収400万円の方なら約2,400万円が上限ということですね。

でも、なぜ「6倍」なのでしょう?

住宅ローン融資額の上限は、ほぼ「年収」で決まります。
(この場合の「年収」は税込み年収であり、手取りではありません)

ナツダ
なお、歩合給で確定申告している方は、収入から経費を引いた「所得」で年収判定します。

住宅ローン融資額の上限は、年収に比例して上がっていきます。
とくに、返済比率返済負担率ともいう)が上がると大きく増えます。

(返済比率の説明は、後述します)

さっそく、その一例を表にしてみましょう。

年収 審査金利 返済比率 融資限度額
200万円 4% 25% 941万円
300万円 30% 1,693万円
400万円 35% 2,634万円
500万円 3,293万円
600万円 3,952万円
700万円 4,611万円
800万円 5,269万円
900万円 5,928万円
1,000万円 6,587万円

上の表は、審査金利4%。返済期間35年。
返済比率は、以下の数字で計算しています。

返済比率の例

  • 年収250万円未満 ⇒ 25%
  • 年収250万円~400万円 ⇒ 30%
  • 年収400万円以上 ⇒ 35%

表を見ていただくと、一目瞭然。
年収400万円以上は、年収の6倍以上~7倍未満が融資限度額になってます。

ねんのため申し上げますが、審査金利や返済比率は金融機関ごとに違います。
表の融資限度額は、あくまで目安と考えて下さい。

なお、返済期間が35年未満になると限度額も下がります。

ナツダ
6倍より多い融資を希望するなら、それなりに危機意識を持ちましょう。
不安な方は、ボーナス抜きで6倍するといいでしょう。

つづいて「審査金利」や「返済比率」の意味を解説していきますね。

この2つによって「借入限度額」が決まるので、知っておきましょう。

どうやって借入限度額(融資上限額)が決まるの?

上述の表では、年収から融資限度額を算出してます。
その際「審査金利」と「返済比率(返済負担率)」を使って計算しました。

両方とも聞きなれない言葉だと思うので、説明しておきます。
まずは、審査金利から。

審査金利とは?
住宅ローンの審査に使う金利のこと。実際の融資金利(実行金利)より厳しい数字になっている。
たとえば最近は変動金利型なら1%を切るが、審査金利は3%~4%ぐらいに設定している金融機関が多い。

なお、審査金利は変動金利型を選ぼうが固定金利型を選ぼうが変わりません。
「変動金利型の方がイッパイ借りられる」ということはないので、覚えておきましょう。

ちなみに、実行金利なみに低い審査金利を使う金融機関もあります。
その場合は融資上限額が上がりますが、金利上昇局面で破たんしやすい融資になります。

ナツダ
高めの審査金利は「多少金利が上昇しても破たんしにくい」という利点があるのです。金利上昇と同時に、景気も良くなればいいのですが・・・。

さて、つづいて返済比率の説明です。

返済比率(返済負担率)とは?
年間ローン返済額が、年収に占める割合のこと。年収400万円の人が年間120万円返済しているなら、返済比率は30%。
この場合の返済額には、住宅ローンだけでなくカーローンやカードローンなど全てのローンを含める。

ということで、もしカーローンやカードローンの返済中なら、住宅ローンの融資限度額は減額されます。

それから、返済比率が低いほど生活にゆとりができることを覚えておきましょう。
「25%を境にして、住宅ローンのデフォルト率は2倍近く上昇」というデータもあります。

銀行が「返済比率35%」で審査してくれたからといって、安心してはいけません。
年収400万円で返済比率35%まで借入すると家計がどうなるか、シッカリ考えましょう。

年収400万円世帯の生活費

  • 返済比率35% ⇒ 21.6万円/月
  • 返済比率25% ⇒ 25.0万円/月

銀行任せにせず、自分で返済比率をコントロールしたいところですね。

住宅ローン審査で見られるのは年収だけじゃない!勤務歴も大事

少し、余談を。

住宅ローンの審査では、年収以外のものもチェックされます。
とくに、以下の2つは重要視されます。

  1. 勤務先の規模
  2. 勤続年数

上述の2点は、収入が安定しているかどうかチェックするために重要視しています。
じつは「企業規模と返済の延滞には相関関係がある」ことがわかっています。

では、転職している人はどのような判定になるのでしょうか?
ステップアップ転職というのもあり、一概に「転職=不利」とは言えなさそうです。

じつは、収入や勤務先、勤続年数の査定方法は2種類あります。

勤続年数の査定方法

  1. 要綱(ようこう)審査
  2. リスク計量化モデル審査

要綱審査」とは、住宅ローン要綱にそって審査する方法です。
要綱に「勤続2年以上」と書かれていたら、勤続2年未満の人は「否認」となります。

いっぽう、最近増えてきている「リスク計量化モデル審査」は、要綱の各項を加点減点しながら審査していきます。

ナツダ
「勤続1年は減点だけど、一部上場企業への転職は加点」といった具合です。
医師や弁護士など、有力国家資格も評価されます。

この審査方法を採用している金融機関なら、勤続年数が短くても年収が上がっていると「承認」されやすくなります。

とくに信用力が高いご職業なら、加点されやすいでしょう。
(とはいえ、あまりにも転職回数が多いと評価が下がることもあります)

以下、参考まで。

信用力が高いご職業 弁護士、弁理士、公認会計士、医師、看護師、教授、警察官、消防職員、自衛隊員など
審査が厳しいご職業 自営業、社長(会社経営者)、個人事業主、フリーランス、フリーターなど

年収400万円、40歳以上の世帯主が住宅ローンを借りるとどうなる?

ここから先は、年収だけでなく「年齢」もあわせて解説していきます。

基本的に、住宅ローンは借りられる年齢制限と最大融資年数があります。
これは金融機関によって違いますが、たとえば以下のような感じです。

融資可能年齢 20歳以上~66歳未満
最大融資年数 最長35年(完済時年齢76歳未満

住宅ローンには「完済時年齢」の制限があります。

つまり上述の例では、40歳までに住宅ローンを借りれば35年返済にできるが、41歳以上はだんだん最長融資期間が短くなるということ。

最長融資期間が短くなればなるほど、とうぜん融資限度額も下がっていきます。
参考までに、年齢別で借入限度額を表にしてみましょう。

年齢別の借入限度額(審査金利4%、返済比率35%)

さて、以下の条件で借入限度額を計算して表にしてみます。
限度額まで借りたときの「月々の返済額」の目安も載せておきますね。

  • ・最大融資年数 ⇒ 35年
  • ・完済時年齢 ⇒ 76歳未満
  • ・年収 ⇒ 400万円
  • ・審査金利 ⇒ 4%
  • ・実行金利 ⇒ 1.5%
  • ・返済比率 ⇒ 35%
  • ・返済方法 ⇒ 元利均等返済

結果は、以下のとおりです。

年齢 返済期間 借入限度額 月々の返済額
40歳 35年 2,634万円 80,648円
41歳 34年 2,599万円 81,358円
42歳 33年 2,562万円 82,064円
43歳 32年 2,524万円 82,801円
44歳 31年 2,485万円 83,572円
45歳 30年 2,443万円 84,312円
46歳 29年 2,400万円 85,092円
47歳 28年 2,355万円 85,878円
48歳 27年 2,309万円 86,712円
49歳 26年 2,260万円 87,521円

どうでしょう?
借入限度額が下がっていくの、わかりますよね。

もし2,500万円が希望額だとすると「43歳までにローンを組め」ということになります。

限度額まで住宅ローンを借りた場合の家計簿シミュレーション

40歳、年収400万円の方が住宅ローンを限度額まで借りると、家計はどうなるんでしょう?
リアルな数字を当てはめて、シミュレーションしたいと思います。

政府が発表してる2018年度の「家計調査」を参考に、1か月間の家計を表にしてみますね。
ピックアップする集計対象、および結果は以下のとおりです。

週家対象世帯

  • ・年収 ⇒ 400~450万円
  • ・住まい ⇒ 民営借家
  • ・集計世帯数 ⇒ 70世帯
  • ・平均世帯人数 ⇒ 3.08人
  • ・世帯主の平均年齢 ⇒ 44.8歳
  • ・年間収入の平均 ⇒ 422万円

家計の1か月平均

項目 平均
食費 食料 46,982円
外食 11,388円
住居費 家賃地代 57,537円
設備修繕・維持 343円
光熱・水道 電気代 7,114円
ガス代 6,307円
他の光熱 760円
上下水道料 4,087円
家具・家事用品 6,550円
被服および履物 7,591円
保健医療 8,769円
交通・通信 交通 4,179円
自動車等関係費 17,111円
通信費 15,257円
教育費 8,930円
教養娯楽 教養娯楽 12,395円
書籍・他の印刷物 1,898円
宿泊料・パック旅行費 1,197円
月謝類 1,843円
その他の消費支出 諸雑費 17,799円
こづかい 5,179円
交際費 7,970円
仕送り金 1,765円
合計 252,942円

年収400万円世帯の手取りは、年収のおよそ8割ぐらいになります。
年収422万円の家庭であれば手取りは約337万円になる、ということですね。

上の表の支出だと、年間合計が約304万円(252,942円×12か月)です。
なので、33万円貯金(337万円-304万円)できている計算です。

この状態から住宅を買うと、以下の支出が無くなります。

住居費(家賃地代・設備修繕・維持) 57,880円
駐車場代 家計踏査には具体的な金額無し
住宅購入のための預貯金 家計踏査には具体的な金額無し

いっぽう「40歳、年収422万円」の借入限度額は約2,780万円になります。
(審査金利4%、返済比率35%で計算)

もし「金利1.5%、35年返済」で満額借りると、月々の返済額は85,119円になります。
なので実行時の返済比率は24.2%になり、破たんしにくい借入と言えるでしょう。

ここまで、まとめてみましょう。

  • ・年齢 ⇒ 40歳
  • ・年収 ⇒ 422万円
  • ・借入額 ⇒ 2,780万円
  • ・固定金利 ⇒ 1.5%
  • ・借入期間 ⇒ 35年
  • ・返済方法 ⇒ 元利均等返済
  • ・月々の返済額 ⇒ 85,119円

さて、ここで思い出していただきたいことがあります。

先述のとおり、新居の住居費は「住宅ローン返済」だけではありません。
以下の費用も必要です。

  1. 火災保険
  2. 地震保険
  3. 固定資産税
  4. 都市計画税
  5. 修繕積立金
  6. 管理組合費(マンションの場合)

マンションのみ必要な「管理組合費」を除いた費用が、月割で3万円かかるとしましょう。
そうすると、新居の住居費はローン返済と合わせて「約11.5万円/月」になります。

これが、旧居の住宅関連費(住居費、駐車場代、住宅用貯金)と比べて高いのか安いのか?
住宅購入後は、家計のゆとりはどうなるのか?毎月どれぐらい預貯金ができるのか?

11.5万円が苦しいと感じるなら、満額借りてはいけないということです。
無理のない借入ができるように、シッカリ見極めましょう。

住宅ローンを借りるときの留意点

さて、ここまで「ゆとりある、無理のない返済計画」が大事だと解説してきました。

では、具体的には何に対してどのように気を付ければいいのでしょうか?
ここまでの「おさらい」も兼ねて、まとめてみますね。

これは年収400万円世帯に限ったことではないですが、以下のことを確認するといいです。

  • 現在の住居費と比べて無理がないか?
  • 返済期間は現実的か?
  • ライフプランは堅実か?

保険や納税なども含めた「新居の住居費」が、これまでの住居費にくらべ無理がないか。
住宅ローンは、そのことを念頭におき借りるようにしましょう。

それと同時に、完済時の年齢もシッカリ意識しておきましょう。
定年退職後も返済が必要なら、返済資金をどうするのか考えておくべきです。

ナツダ
繰り上げ返済で返済期間を短縮することも、検討しましょう。

もうひとつ。

住宅ローンは「銀行が貸してくれるなら、いくら借りてもOK」ではありません。
借りた後のあなたのライフプランが堅実か、チェックしておきましょう。

たとえば、こんなことは大丈夫でしょうか?

  • 子供の学資は十分か?
  • 老後の家計は破たんしないか?
  • 旅行に行ったり車を買う余裕があるか?

このへんは、ご家庭によって予算が変ってきます。
学資なんかは、子供が1人なのか2人なのか3人なのかで大きく違います。

ですから私は、必ず各お施主様にライフプランニングしていただいてました。
そうすることで、20年後、30年後、40年後の家計が赤字にならないか予測できるのです。

住宅購入をふまえたライフプランニングは、とってもとっても大切です。
ご興味ある方は、ぜひ下の記事を参考にやってみてください。

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住宅ローンは、借りた後もメンテナンスできます。
むしろ、放置はダメです。

無駄な利息支払いを減らすために、以下のことを活用しましょう。

1、繰り上げ返済
月々の返済額に追加して返済する方法。月々の返済額を少なくできる方法(返済額低減型)と返済期間を短くできる方法(期間短縮型)がある。
2、借り換え
今よりもっと金利が低い銀行に乗り換える方法。金利が下がった分だけ返済がラクになる。ただし、高額手数料がかかるので、しっかり効果を見極めて実行する必要がある。
3、金利下げ交渉
今借りている銀行に「金利を下げてください」と頼む方法。借り換えとセットで検討すると効果的。他行で借り換え審査を受けて、下がった金利に合わせてもらえないか今の銀行と交渉する。

どの方法も、利息を減らす効果が高いです。
上手に使っていきましょう。

まとめ

40歳年収400万円」で住宅ローンを借りることは、可能です。
ただし、豊かな暮らしができる返済額になるように自分に合った借入額にしましょう。

銀行の審査が通れば、返済可能な金額だと思っていいでしょう。
でも「返済可能な金額」と「豊かに暮らせる返済額」は同じではありません。

場合によっては、借入上限額から自分の意志で減額することが大切です。
ライフプランニングなどを活用し、将来の家計が赤字にならない資金計画を作りましょう。

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