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元住宅営業が住宅購入のノウハウを徹底解説します

注文住宅(土地なし)家づくりの流れ、最初にコレやると後がラク

投稿日:2019年7月5日 更新日:

ナツダ
どうも、元住宅営業のナツダです。

注文住宅を建てたい、とお考えの方。
どんな段取りで進めていったらいいのか、ご存知ですか?

何から始めたらいい?」「どんなことするの?
スタートから引っ越しまで、どれぐらい時間が必要?

疑問や不安がいっぱい

疑問や不安がたくさんあると思いますが、それが普通です。
注文住宅を建てるのって、とても複雑で難しいですから。

そこで今回は、注文住宅家づくりの流れについてやさしく解説します。
オススメの「最初にやること」や「どれぐらい時間がかかるのか」も説明します。

これから家づくりをスタートする方の参考になれば幸いです。
ということで、もくじから。

ではさっそく、解説しますね。

家作り、何から始める?まずすることはコレがおすすめ

家作りの流れを解説するまえに「まず何からする?」という疑問に答えておきます。
私がおすすめするのは、ダンゼンこれ。

ナツダ
まず「優秀で信頼できる家づくりのパートナーをみつける」です。

どういうことか、説明しますね。

まず、優秀で信頼できる家づくりのパートナーをみつける

さて「パートナー」とは、どんな人のことを指すのでしょう?

その答えは、ずばり「家を建ててくれる会社の窓口担当者」。
たとえば、こんな人たちです。

  • ハウスメーカー ⇒ 営業マン
  • 工務店 ⇒ 社長
  • 建築士事務所 ⇒ 建築士

ハウスメーカーに建築を依頼するなら、窓口は営業マンでしょう。
工務店なら社長、あるいは現場監督かもしれません。建築士事務所なら建築士ですね。

そういった「お客様担当者」の中から、仕事ができて信頼もできる人をみつけるのです。

これがうまくいったら「8割ぐらいは家づくり成功」と言っても過言じゃないです。
ですから、ぜひ全力で「頼れる担当者」を探してください。

信頼できる優秀なパートナーが必要な理由

では、なぜ「信頼できる優秀なパートナー」が必要なのでしょう?

答えは、カンタン。
以下の2つです。

  1. スタートから家づくりをサポートしてもらうため
  2. 失敗やトラブルを減らすため

注文住宅の家づくりは、想像してる以上に面倒で難しいです。

たとえば、家づくりにはこんな問題があります。

  • スピードが要求される作業がある
  • 順序やタイミングなど間違えられない段取りがある
  • 働きつつ育児しながら進めると困難をきわめる

たとえば、土地。
欲しい土地が見つかったら、他人より早く買わねばなりません。

そのためには、短期間に間取りプラン見積もりを手配する必要があります。
そして、予算をふまえた上で住宅ローンの審査土地の売買契約を進めるのです。

場合によっては、平日も動かないと間に合いません。
仕事や育児をしながら、そんなことできるでしょうか?

ナツダ
そんな状況で、始めて家づくりする人が素早く適切な手順で動けます?
段取りがわかってる人にサポートしてもらう方が、安心ですよね。

それと、注文住宅は必ずと言っていいほど失敗やトラブルが発生します。
挽回できるような小さな問題ならいいのですが、頭を抱えたくなるケースも起こりえます。

たとえば、こんな話を聞いたことないですか?

  • 理想の家が建てられない土地を売られる
  • 思ってたのと違う家や欠陥住宅を建てられる
  • 予算オーバーでお金が足らず大慌てする

こういう失敗は、施主の知識不足や情報不足が原因。
それから、担当者のコミュニケーションが足りてないから起こるのです。

でも、家づくりは本当に複雑なので、施主に独学してもらうにも限界があります。

もし丁寧にサポートしてくれるパートナーがいたら、上述の問題はほぼ解消します。
だから、家づくりの最初に「信頼できる優秀なパートナー」探しをオススメするのです。

パートナー選びの留意点

つづいて、パートナー選びの留意点について解説します。

パートナー選びで一番の難関は「信頼できる優秀な人なのか、判断が難しい」ということ。
それに、あなたの状況に合った人を選ぶ必要があります。

さて、どうすればいいのでしょう?

ナツダ
これは、複数の窓口担当者と話をして選別するしかないです。
あなたが抱えている問題や不安を相談して、受け答えをみてみましょう。

たとえば、ただただ説得してくるような担当者は信用しない方がいいでしょう。
納得のアドバイスができる担当者を選びましょう。

「今、何をすればいいんだろう?」
「この問題は、どうやって解決するんだろう?」
「A社はこんなこと言ってたけど、本当かな?」

あなたが不安を感じた瞬間こそ、担当者の力量を比較するチャンスです。
相談や質問をぶつけ、腑に落ちる答えが返ってくるか確かめましょう。

ナツダ
同じ会社の中にも、よくトラブルを起こす営業マンとミスが少ない営業マンがいます。会社だけじゃなく、営業マンもチェックしましょう。

家づくりコンシェルジュサービスを活用する方法

もうひとつ。
パートナー探しで使える、便利なサービスをご紹介しますね。

じつは、大手不動産情報サイトが「家づくりコンシェルジュ」サービスを提供しています。
このサービスを使ってパートナーを探すのも、ひとつの方法です。

たとえば、こんな不動産情報サイトがサービスを提供しています。

コンシェルジュサービスでは、家づくりの進め方や必要な知識を教えてくれます。
さらに、あなたの状況に合った建築会社を紹介してくれます。

しかも運営会社が建築会社を厳選してくれてるので、安心して使えます。
(中立の立場なので、特定の建築会社だけをすすめてくることもありません)

家づくりで、最初に何をしたらいいかわからない人。
家づくりのパートナーを自分で選ぶ自信がない人には、イチオシのサービスです。

ナツダ
いずれのサービスも、無料で使えます。

まだまだ全国展開されてない新しいサービスですが、利用者の満足度は高いです。
サービス提供エリアにお住まいの方は、活用してみてください。

イチオシは LIFULL HOME'S 住まいの窓口

使ってみたい方はこちら

全てのサービスが無料

住宅ローンを使って注文住宅(土地なし)を建てるときの流れ

ここまで「パートナー探しをまず最初に」と解説してきました。
ですが、これはあくまで私のイチオシ。あまり一般的な順序ではありません。

ここからは「よくある注文住宅を建てるときの流れ」について解説します。

と言っても、注文住宅の家づくりの流れはとても複雑です。
ですからカテゴリーごとに流れを解説して、最後に全体の流れを見てもらおうと思います。

家作りを始める前準備

まずは前準備からです。
以下の作業をやっておきましょう。

前準備の流れ

  1. 暮らしのイメージづくり
  2. 情報収集(勉強)
  3. 資金計画(予算組み)

それぞれ、もう少し詳しく解説します。

ナツダ
それぞれの作業が「全体の流れ」の中で何ステップ目にあたるのか、ナンバーを振っておきますね。

ステップ1、暮らしのイメージづくり

さて「初心、忘れるべからず」と言う言葉をご存知ですよね。
まず、なぜ家を建てたいのかシッカリ書き残しておきましょう。

たとえば、こんな感じです。

  • 今の住まいが手狭になってきたから
  • 子供とのびのび過ごしたいから
  • 家賃がもったいないから

家を建てたい理由を書き出したら、解決のために必要なこともリストアップします。
そこに「ゆずれない条件」も加えましょう。

ナツダ
ライフスタイルのこと、建物のイメージ、住みたいエリア。具体的には最寄り駅とか通勤通学時間、学区なんかが条件になるかもしれませんね。

つづいて、できあがったリストをもとに採点表を作ります。
その採点表を、後述する「土地探し」や「建築会社選び」に活用してください。

表の作り方については、こちらの記事が参考になります。

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ステップ2、情報収集(勉強)

家づくりはとても複雑難解なので、予習が欠かせません。
予習をサボるということは「最後に後悔が残る可能性が上がる」ということです。

以下のことを勉強しておきましょう。

予習すべきこと

  • 土地のこと
  • 建築のこと
  • 住宅ローンのこと

自習するなら、以下の資料が参考になります。

自習の参考になる資料

  • 専門書
  • 専門雑誌
  • 実例写真
  • カタログ
  • 見学会

実例写真は、書籍や雑誌以外にもインターネットから拾えます。
気に入った写真はプリントアウトして、スクラップブックを作るといいです。

参考になりそうなサイトのリンクを貼っておきますね。

意外と使えるのが、カタログ。
でも、たいていの人はカタログをちゃんと活用する前に捨ててしまわれます。

もったいないですよ。

カタログの活用方法は、以下の記事で詳しく解説しています。
もっと知りたい方は、参考にどうぞ。

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見学会は、建築会社が建てた家を見ることができる絶好のチャンスです。
モデルハウスと違い、実際に住む人がいるリアルな家が見られます。

主に実施されてる見学会は、以下の3つです。
どれも勉強になるので、ぜひ行ってみてください。

  • 現場見学会(建築中の見学会)
  • 完成見学会(完成直後の見学会)
  • OB邸見学会(住み始めたあとの見学会)

逆に、予習のタイミングで行かない方がいいのが「モデルハウス」です。
モデルハウスは大きさや価格が一般的な住宅とかけ離れすぎていて、勉強になりません。

ナツダ
行くなら、もっとあと。
内装やインテリアの参考に見に行くといいです。

家づくりの情報収集は、自習以外の方法でもできます。

たとえば、セミナーや勉強会。
先述の「LIFULL HOME'S(ライフルホームズ)」では、以下のセミナーを開講してます。

家づくりも習い事と同じで、独学より専門家に習う方が手っ取り早いです。
セミナーや勉強会は、おすすめですよ。

ただし、建築会社主催のセミナーは集客目的のものがほとんどです。
営業されないセミナーを選びたいところですね。

ライフルホームズのセミナーであれば、建築会社と違い営業される心配がありません。
気軽に活用できます。

ステップ3、資金計画(予算組み)

土地や注文住宅は、気軽に買えるものではありません。
さらに、将来の家計にあたえる影響も特大級です。

だからこそ、資金計画(予算組み)は家づくりの勘所と言えます。
まずは総予算を決めて、割り振りを考えましょう。

ポイント

総予算 = 自己資金(預貯金) + 住宅ローン

総予算を決めるうえで、住宅ローンの借り入れ上限額を知る必要があります。
エクセルで計算できるので、チャレンジしてみてください。

くわしい手順は、こちらの記事で書いてます。

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総予算が決まったら、以下の3つに予算を割り振ります。

家づくりで必要な予算

  • 土地予算
  • 建物予算
  • 諸費用予算

この中で、諸費用はなかなか削れません。
ですから、まず総予算から諸費用分を引きます。

残ったお金を「土地」と「建物」に振り分けます。
安易な予算オーバーは、ぜったいにNG。家計が圧迫され、生活が窮屈になります。

どうしても住みたいエリアがあるなら、土地の予算を優先しましょう。
お気に入りの建築会社があるなら、建物の予算を優先しましょう。

契約の流れ

つづいて、契約にスポットライトを当ててみましょう。

土地を買って注文住宅を建てる場合、2つの契約が発生します。
(住宅ローンの契約は、後述します)

流れは以下のとおり。

契約の流れ

  1. 土地探し
  2. 建築会社選び
  3. 不動産売買契約
  4. 建築工事請負契約

それぞれ、詳しく解説しますね。

ステップ4、土地探し(不動産屋選び)

先述のとおり、土地探しでは予算管理が大切です。
建物とのバランスを考えながら、予算オーバーする土地は買わないようにしましょう。

土地探しでも優先順位を決め、採点表を作っておくと便利です。
たとえば、以下のようなポイントがあなたにとって重要かどうか検討しましょう。

  • 広さ
  • 角地
  • 日当たり
  • 土地の向き(方位)
  • 前面道路の幅

重要なものほど配点を高くしておき、土地を見に行くたびに採点します。
こうしておけば、一番いい土地がどれだったか後から客観的に判断できます。

期限を決めておくのも大事です。
ダラダラと、2~3年探し続けてる方を何人も知ってます。

そういう方々の共通点は「いつかもっと良い土地が出てくる」と思ってることです。
期限を切らず、100点満点の土地を探し続けているのです。

ナツダ
残念ながら、素人が高得点の土地を買うことはできません。
良い土地は、不動産業者が先に現金即決で買ってしまいます。

土地探しは、次の「建築会社選び」と並行して進めましょう。

「いいな」と思う土地がみつかったら、あとはスピード勝負。
候補の建築会社にプランと見積もりを作ってもらい、住宅ローンの仮審査まで進めます。

ナツダ
このタイミングのプランや見積もりは、仮審査用の簡易なものでOK。
審査に通るのか、いくらまで貸してもらえるのか、判断するのが目的です。

なお、良い土地が「建築条件付き」と但し書きされ売り出されることがあります。
この土地は建築会社が指定されてるので、自分で選ぶことができません。

ステップ5、建築会社選び

冒頭で「信頼できる家づくりのパートナー探しを最初にするべき」と解説しました。
つまり、この「建築会社選び」を最初にしようということです。

ですが、一般的には前準備や土地探しの後にくるステップなのでここで解説します。

ナツダ
あなたは最初にパートナーをみつけ、予習や土地探しからアドバイスしてもらいましょう。

さて、ひと口に「建築会社」と書きましたが、3つの依頼先があります。

  • 大手ハウスメーカー
  • 地域密着の工務店
  • 建築士事務所

さらに、それぞれの会社に得意分野があったりします。
その典型が、工法ですね。

一番多いのは、在来工法(木造軸組工法)で建ててる会社。
2×4工法(ツーバイフォー、木造枠組壁工法)を使う会社もあります。

他にも、高気密高断熱が得意だったり、自然素材を使うのが得意だったり。
デザインに力を入れてる会社もあります。

ナツダ
基本的には、あなたがやりたいことを得意とする建築会社を選びましょう。
不得意なことをさせると、ミスや余計な費用が発生しやすくなります。

この段階では、有力候補の会社を2~3社ピックアップしてください。
その2~3社にプランや見積もりを依頼して、比較検討していくことになります。

ポイント

まずは、候補の土地がみつかったタイミングで住宅ローン仮審査(事前審査)用のプランと概算見積もりが必要です。
 
仮審査用の見積もり等は、1社分でOK。不動産屋が作ってくれるケースもあります。他人に先に買われないように、ここはスピード勝負です。

正式なプランと見積もりは、別途準備してもらいます。
こちらは全候補の会社に、あなたの要望や予算にのっとって作ってもらいます。

できあがったプランと見積もりを、しっかり比較しましょう。

比較検討ポイント

  • プランに提案力があるか
  • 見積もりは予算内か

プランや見積もりは、しっかり説明を受けながら受け取りましょう。
わからないことや疑問に感じたことは、理解できるまで突っ込んで聞くべきです。

そのときの会話の受け答えで、担当者に力量があるのか無いのか判断します。
可能であれば、建築会社の質もチェックしておきます。

チェックポイント

  • 営業マンの能力
  • 社長の人となり
  • 施工レベル
  • アフターサービス
  • 財務の健全性

建築会社の選び方については、こちらで詳しく解説しています。
もっと知りたい方は、参考にどうぞ。

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ステップ8、不動産売買契約

住宅ローンの仮審査(事前審査)が通ったら、土地の売買契約を結びます。
仲介を担当する不動産屋から事前に重要事項説明があるので、しっかり聞いてください。

重要事項説明とは?
宅地建物取引業法により、不動産会社は、売買契約を締結する前に購入予定者に対して購入物件に関する重要事項の説明をすることが義務づけされている。
重要事項説明は、宅地建物取引士が内容を記載した書面に記名押印し、その書面を交付した上で口頭説明を行わなければならない。

不動産売買契約では、一般的に5~10%程度の手付金を支払います。
手付金は、売買代金に充当されます。

なお、このあと住宅ローンの本審査が待ってます。
仮審査に通ってるからといって、100%本審査も通るとは限りません。

不動産売買契約書には、必ず住宅ローン特約を付けるようにしましょう。

住宅ローン特約とは?
買主が住宅ローン審査に落ちたとき、無条件で契約を白紙に戻せる特約。違約金を支払うことなく、手付金が返還される。
ただし、契約条項にローン特約の内容を定める義務があるのは、不動産会社があっせんする提携ローンだけ。
買主または建築主が自分で選んだ住宅ローンを利用するときは、ローン特約を付けることを希望して、売主や建築会社と合意する必要がある。

ステップ14、建築工事請負契約

家づくりを任せる建築会社が決まったら、建築工事請負契約を結びます。
契約のタイミングは、建築会社によって違います。

間取りプランと概算見積もりでOK出したら「契約しましょう」という会社。
その後の詳細な設計打合せを終えてから「契約しましょう」という会社。

だいたい、どちらかでしょう。

ナツダ
どちらも異なるメリットがあります。前者は、早く住宅ローン本審査が受けられます。後者は、契約後に追加費用が発生しにくいです。

今回は、設計打合せ後の請負契約とします。
しっかり以下の確認をしましょう。

  • 契約書の内容
  • 見積書の内容
  • 設計図書の内容
  • 瑕疵担保責任の内容
  • アフターサービスの内容

契約書には「約款、着工日、竣工日、違約金」などが書かれています。
不明点は、ちゃんと理解できるまで聞くようにしましょう。

ナツダ
良心的な建築会社は、頼めば事前に約款のコピーをくれたりします。
難解な資料は一読してから契約にいどむと、当日あせらずに済みます。

なお、契約書にふくまれている工事内容をシッカリ確認しておいてください。
カーテン取付工事やエアコン取付工事が、別途になってる会社も多いです。

外構工事も、建築工事とは別途扱いにしている建築会社があります。
その場合は、気に入った外構業者に自分で見積もり依頼しておきましょう。

支払い(主に住宅ローン)の流れ

つづいて、家づくりの中でもっとも難しい支払い(主に住宅ローン)の流れを解説します。

家づくりのスケジュールは、この「支払の流れ」がメインになります。
その他の段取りは「支払いの流れ」に伴走するように進みます。

しっかり把握しておきましょう。

支払いの流れ

  1. 住宅ローン事前審査(仮審査)
  2. 建築工事の手付金支払い
  3. 住宅ローンの本審査
  4. 住宅ローン(金銭消費貸借)契約
  5. 土地購入の手付金支払い
  6. 土地代金の決済
  7. 着工金支払い(つなぎ融資)
  8. 中間金支払い(つなぎ融資)
  9. 建物代金の決済

順番に、もう少し詳しく解説していきますね。

ステップ6、住宅ローン事前審査(仮審査)

住宅ローンは、本審査の前に事前審査仮審査)をするのが一般的です。
事前審査で「どれぐらいの金額まで借りられそうか」判断します。

タイミングは、スタート直後から候補の土地が見つかるまでのあいだ。
適当な土地とプランで、とりあえず仮審査だけ済ませておくケースもあります。

ナツダ
本審査のときに土地やプランが変わっても大丈夫。
仮審査ではっきりさせておきたいのは、借入可能額です。

詳しくは、こちらの記事で解説しています。
もっと知りたい方は、参考にどうぞ。

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最近は、インターネットで事前審査してもらえる銀行が増えました。
便利になった反面、質問や相談がしづらくなってます。

注文住宅は、建売住宅や分譲マンションと違い支払いが複雑です。
できれば窓口で相談しながら申し込む方がいいかもしれません。

少なくとも以下の2点は、確認しておきたいところです。

  • つなぎ融資は取り扱っているか?
  • 土地と建物、別々に決済してくれるか??

通常、住宅ローンの融資が実行されるのは家の引き渡しを受けるときです。
家づくりの流れで言えば、一番最後ですね。

では、土地代の支払いや工事の着工金、中間金の支払いはどうしたらいいのでしょう?

これらは、別のローンでまかなう必要があります。
そのローンのことを「つなぎ融資」と呼びます。

タイミング つなぎ融資 備考
土地購入 土地代金の100% 利息のみ支払い
着工 建物代金の30%
中間 建物代金の30%
完成
(引き渡し)
住宅ローン実行
土地代金の100%+建物代金の100%
つなぎ融資を一括返済
住宅ローン開始

なお、着工金と中間金の額は住宅会社によって違います。
シッカリ確認しておきましょう。

ナツダ
つなぎ融資を取り扱っていない金融機関もあります。
注文住宅を建築される方は、つなぎ融資可能な金融機関を探しましょう。

つなぎ融資については、こちらで詳しく解説しています。
もっと知りたい方は、参考にどうぞ。

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銀行によっては、土地代だけ先行して実行してくれるところもあります。

「土地代、着工金、中間金」について、どのような取り扱いになるか聞いておきましょう。

ステップ12、建築工事の手付金支払い

建築会社と工事の請負契約を結ぶとき、手付金を請求されるケースがあります。
設計費用として請求してくる会社や、手付金不要の会社もあります。

手付金の金額は、住宅会社によって違います。
要るのか要らないのか、要るならいくら払うのか、早めに確認しておくといいです。

なお、手付金は建築工事費に充当されます。
契約を解約した場合、買主都合の解約であれば手付金は戻ってきません。

ステップ15、住宅ローンの本審査

建築工事の請負契約が終わったら、住宅ローンの本審査に申し込みます。

ポイント

住宅ローン本審査に申し込むには、契約図面や契約見積書が必要です。

事前審査は、借入可能額をチェックしました。
本審査ではお勤め先の規模や経営状態、物件の担保価値など信用力が評価されます。

本審査でOKが出たら、住宅ローン契約へとすすみます。

なお、住宅ローンの「事前審査、本審査、契約」にはいくつか必要な書類があります。
以下で解説してますので、直前になって慌てないようにご確認ください。

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ステップ16、住宅ローン(金銭消費貸借)契約

金融機関と住宅ローン契約金銭消費貸借契約)が結べたら、ひとだんらく。

いよいよ家を建てていく局面に入ります。

ステップ17、土地代金の決済

住宅ローン契約が終わったら、土地代金の融資が実行されます。
融資されたお金で土地代金を支払い、所有権移転登記をすませます。

これであなたが土地の所有者です。地盤調査や古家の解体工事もできます。
(ただし、解体工事は建築確認済証が交付されてから)

ステップ25、着工金支払い(つなぎ融資)

事前に準備していたつなぎ融資で、着工金を支払います。

なお「着工金・中間金・決済」は、それぞれ工事代金の3分の1ずつ支払うのが一般的。
支払いタイミングは契約書に明記されてるので、遅れないようにしましょう。

ステップ27、中間金支払い(つなぎ融資)

工事の途中で、中間金を支払います。
これも、つなぎ融資を使います。

タイミングは「上棟のあと」としている建築会社が多いです。
工法にもよりますが、上棟は着工からおよそ1か月後ぐらいになります。

ステップ30、建物代金の決済(住宅ローン実行)

工事が完了(竣工)したら、お引渡しと同時に建物代金を決済します。

ポイント

このタイミングで、ようやく住宅ローンが実行されます。実行された住宅ローンで、つなぎ融資と工事代金の残金を清算します。

家の引き渡しが完了したら、所有権保存登記を済ませます。

これでようやく、新築の注文住宅があなたのものになります。
長かった家づくりも、残すところ「引っ越し」だけです。

建築会社絞り込みの流れ

つづいて、建築会社しぼり込みの流れを解説します。

2~3社ほど候補に上げていた建築会社から、建築工事請負契約を結ぶ会社を1社選びます。
プランや見積もりをよく見比べ、なおかつ担当者の力量もチェックしてください。

建築会社絞り込みの流れ

  1. 敷地調査(現場調査)
  2. 間取りのプランを比べる
  3. 概算見積もりを比べる
  4. 設計申し込み(建築工事請負契約)

それぞれ、もう少し詳しく解説します。

ステップ7、敷地調査(現場調査)

プランを作成する前に敷地調査を行います。

敷地調査では、主に次の3つのことをします。

  • 建築法規確認
  • 登記内容確認
  • 測量(現場調査)

実作業は建築会社がやってくれるので、あなたがやることはありません。
建築会社がどんなことを調べるのか、いちおう書いておきますね。

建築法規確認
用途地域、高さ規制、壁面後退規制、斜線制限、建ぺい率、容積率、防火地域、風致、建築協定、埋蔵文化財エリア、景観地区、前面道路、都市計画、地区計画、土地区画整理などを調査。
登記内容確認
法務局にて公図、地積測量図、要約書、全部事項証明などを調査。
測量(現場調査)
土地の状況、境界線、高低差、土留め擁壁(ようへき)の有無、井戸、植栽、土地の形や大きさ、隣家建物や窓の位置、近隣の様子、電線の位置などを調査。

測量に関しては、有料になる場合もあります。
(規模にもよるが、一般的な住宅で5万円前後)

ステップ9、間取りのプランを比べる

建築会社に間取りの要望を伝えると、間取りのプラン図面を作成してくれます。
間取りだけでなく、各社の提案力も比較してください。

ポイント

間取りの要望を伝えるときは、どんな暮らしがしたいかザックリ伝えるようにしましょう。具体的な数字で伝えると、建築会社から出てくる提案が単調になります。
 
たとえば「4LDKで、LDKは20畳欲しい」は、おすすめしません。「家族4人暮らせて、みんながLDKに集まったり、ときにはプライベートな空間で過ごしたい」というような伝え方にすると、各社から多彩な提案が出やすくなります。

要望を伝えるときは、できるだけ全社に同じ内容を伝えましょう。
「A社には伝えたけど、B社に伝え忘れた」ということがあると、比較しにくくなります。

ナツダ
打合せ前に要望をリストアップしておくといいですね。

複数社一括で間取りプランの依頼ができるサービスもあります。
建築会社を探す時間がない人や、優良会社と出会うきっかけが欲しい人にオススメです。

一括で複数社に間取りが依頼できるサービス

プランの比較をするときは、まず以下のチェックをします。

  • 必要な部屋があるか
  • 動線はスムーズか
  • 収納の広さはじゅうぶんか

ライフスタイルに合わせた可変性があるかも、しっかり見ておきましょう。
将来大規模な間取り変更が必要になるプランは、さけたいところです。

あわせて、建物の配置や外観デザイン。
外構(家周りやお庭)イメージもつかんでおいてください。

家の外のことまでしっかり練られたプランは、できあがったときの高級感が違います。
トータルコーディネートを心がけましょう。

ステップ10、概算見積もりを比べる

間取りプランができたら、次は概算見積もりです。
ただし、見積書は他社どうしの比較がむつかしくコツがいります。

「A社はこの項目があるけど、B社はない」とか。
「A社のこの材料と工事費は、B社より高い」とか。

各社見積もり方法や仕様が違うので、見積書の一部分だけ比べても意味ありません。

ポイント

建築工事の見積もりは、仕様と総額(建築工事費+その他工事費+諸費用)を総合的に比較しましょう。

では、仕様とはどういったものを指すのでしょう?

注文住宅の概算見積もりでは、性能建材・住設のグレードをチェックするといいです。
それぞれチェック項目の例をあげ、表にしてみましょう。

家の性能 断熱・省エネ性能(断熱等性能等級)
機密性能(C値)
換気性能(どのように24時間換気してるか)
耐震性能(耐震等級)
建材のグレード 構造材
外壁材(サイディング、吹き付け塗装など)
屋根材(ガルバリウム鋼板、カラーベストなど)
内装仕上げ材(壁紙、フローリングなど)
住宅設備のグレード キッチン
風呂
トイレ
洗面化粧台

まず、表にあげたことを把握しましょう。
そのうえで次に、見積もりに含まれないもの(オプション)を確認しましょう。

建築工事の見積書は、とても難解です。
書いてあることだけでなく、書いてないことにも注意をはらう必要があります。

たとえば、エアコンカーテン照明など。
追加で費用が発生しそうなものがないか、かならず建築会社に聞いてください。

ステップ11、設計申し込み(建築工事請負契約)

間取りのプランと見積書を比較してどの会社に依頼するか決めたら、本設計に進みます。
本設計では工事に使えるレベルの詳細な図面を作成し、確認申請にも利用します。

ナツダ
プラン段階では、縮尺1/100で間取りが分かる程度の図面を作ります。
本設計では、縮尺1/50で詳細な書き込みを加えた図面を作ります。

ここで「設計申し込み」や「仮契約」を結ぶ会社が多く、手付金が発生します。
中には、このタイミングで「建築工事請負契約」を結ぶ会社もあります。

手付金は建築工事費に充当され、おもに設計関連の費用にあてられます。
(契約を解約した場合は、設計申込書や契約書に払い戻す特約がないかぎり返却されません)

建築会社との打合せの流れ

つづいて、建築会社との打ち合わせの流れを解説します。

土地探しや建築会社選びなど大変な作業が終わり、家づくりで一番楽しいステップです。

建築会社との打合せの流れ

  1. 設計打合せ
  2. 地盤調査(地耐力調査)
  3. 建築確認申請

上記のうち、1は住宅ローンの本審査までに完了させます。
2と3は、住宅ローン契約が終わり土地の所有権を得てから進めていきます。

では、詳しく説明していますね。

ステップ13、設計打合せ

設計打合せでは、工事で使うレベルの設計図面で仕様や詳細を決定していきます。

一般的には、建築確認申請で必要な図面から先に打合せしていきます。
クロス(壁紙)や照明器具の種類など、着工までに決まればいいものは後回しにします。

代表的な設計図面と主な打合せ内容を表にしておきますね。

図面別打合せ内容の例

配置図
  • ・申請上必要な外構計画
仕上表
  • ・外壁仕上げ材
  • ・屋根仕上げ材
  • ・サッシ(玄関ドア・窓)
  • ・内装仕上げ材(壁紙・床材など)
  • ・住設ショールームで実物確認
平面詳細図
  • ・打合せの中心となる図面
立面図
  • ・窓の配置と種類(引き違い、上げ下げなど)
  • ・建物の高さ
  • ・屋根のかかり方
換気計画図
照明計画図
電気配線計画図
  • ・照明の種類(シーリング、ダウンライトなど)
  • ・スイッチの位置
  • ・コンセントの位置
矩計図
  • ・断熱の仕様決定
展開図
  • ・平面図だけではわかりづらい「高さ」の確認

設計打合せを経て、図面や工事代金が固まったら建築工事請負契約へと進めます。

ステップ18、地盤調査(地耐力調査)

建物の配置や形が決まったら、地盤がどれぐらい硬いか調査します。
この調査を「地盤調査」とか「地耐力調査」と呼びます。

この作業は建築会社がやってくれるので、施主がやることは特にありません。

地盤調査(地耐力調査)とは?
家の直下の地盤が固いのか柔らかいのか、強度を測定する調査のこと。この「強度」のことを「地耐力」という。
木造住宅では「スウェーデン式サウンディング(SWS)試験」という方法で行うのが一般的。

2000年の建築基準法改正により、地耐力に応じた基礎設計が義務づけられました。
(建築基準法施行令38条および国土交通省告示1347号)

つまり、まず地耐力を知らないと正しい基礎設計ができないということです。
これによって、事実上「地盤調査」が必須となっています。

地盤調査をしていれば、有料で地盤保証を発行してもらえます。
まんがいち建物が傾いたときのために、あると安心です。

ステップ19、建築確認申請

家は、建築確認を受けて確認済証の交付を受けなければ建築できません。
ですから、設計図面がまとまったら建築確認申請をおこないます。

確認申請は施主(建築主)がおこなう作業ですが、一般的には設計担当者が代行します。

建築確認とは?
建築物(増改築を含む)を建築するとき、建築計画が建築基準法や建築関係規定に適合しているかどうかを着工前に確認する行政行為のこと。
「建築確認」のほか、略して「建確」あるいは「確認申請」と呼ばれることもある。

建築確認を受けた家の図面変更は「軽微な変更届」か「計画変更の確認申請」が必要です。
時間とお金がかかるうえ、変更許可がおりるまで工事が止まります。

基本的には「建築確認が図面変更の締め切り」と心得ておいたほうがいいでしょう。

なお、確認申請を受ける必要がない項目は着工までに決定します。
確認申請から確認済証が交付されるまでの時間を使って、いっきに決めていきましょう。

建物工事着工前の準備

確認済証が交付されたら、いよいよ建築工事にとりかかります。

着工前に、以下のことを進めていきます。

建物工事着工前の準備

  1. 近隣あいさつ回り
  2. 解体工事(古家がある場合)
  3. 水道引き込み工事
  4. 地鎮祭
  5. 地盤改良(必要な場合)

もう少し詳しく説明していきますね。

ステップ20、近隣あいさつ回り

工事が始まる前に、近隣へお知らせを兼ねた挨拶にいきます。
これをキッチリやっておくことで、近隣トラブルが減ります。

どこまで回るかは、ケースバイケースです。
音やホコリ、工事車両が迷惑かけそうな範囲は挨拶しておいた方がいいでしょう。

ナツダ
私の経験則では「向こう三軒両隣り」と「後ろ三軒」が多かったです。

あいさつ回りは、施主と工事業者が一緒に回るケースが多いです。
施主と工事業者が、それぞれ別々に回るケースもあります。

ご挨拶の粗品は、特に事情がない限り500円前後のもので大丈夫です。
購入店でのしに「ご挨拶」とあなたの名前を書いてもらい、包装もしてもらいましょう。

ナツダ
私は、百貨店でタオルを買ってくることが多かったです。百貨店の包装紙は説得力があるし、タオルは洗剤やお菓子より好みに左右されません。

あいさつ回りでは「お互い様」と温かく対応してもらえることがほとんどです。
文句を言われるんじゃないかと過度に心配せず、必ずやっておくべきです。

重ねて言いますが、あいさつ回りを怠るとトラブルの元になります。

ステップ21、解体工事(古家がある場合)

建築現場に古家がある場合は、解体します。
(地盤調査も解体後になります)

解体工事も建築会社が管理してくれますので、施主がやることは特にありません。
ただ、工事が始まるとなにかと問題も出てくるので、心の準備だけしておきましょう。

ナツダ
優秀な建築会社担当者を選べてるなら、何も心配いりません。
いっしょになって問題解決にあたってくれます。

なお、解体工事前に電気・ガス管・水道管・電話線をカットする必要があります。
事前に、お住まい地域のライフライン管理会社に連絡してください。

解体工事完了後は、古家の滅失登記が必要です。
こちらも事前に司法書士に連絡しておき、必要な手順でふんで進めてください。

ステップ22、水道引き込み工事

建物工事が始まる前に、前面道路に埋まってる水道管から敷地内に枝管を引き込みます。
古家があった土地でも、枝管の口径を太くするため引き込み直しになるケースもあります。

枝管の先に水道メーターを取り付けるので「メーター取付工事」と呼ぶ場合もあります。

ただし、この工事を建築工事の見積もりに含めず別途扱いにしている会社があります。
けっこうな費用が発生するケースもあるので、予算組みの際は注意してください。

ナツダ
工事費には、メーター取付工事代自治体への納付金が含まれます。
10万円ぐらいで済むケースもあれば100万円を超えるケースもあります。

ステップ23、地鎮祭

基礎工事を始める前に、土地の神に祈りをささげご挨拶する地鎮祭をおこないます。
同時に、建築工事が無事完了するようお願いします。

私の経験では神式でやる方がほとんどでしたが、仏式でやる方もおられるそうです。
キリスト教式(起工式)に参加させていただいたこともあります。

ちなみに、神式で行う場合は近隣の神社にお願いして初穂料を納めます。
初穂料は、3~5万円ぐらいに定めておられる神社が多いと思います。

ナツダ
地鎮祭をおこなうご家庭が、年々減ってるように感じます。
神社で鎮め物だけもらってきて、基礎下に埋めるだけの簡易版もあります。

地鎮祭の服装は、お施主様によっていろいろです。
だいたい記念写真を撮るので、カジュアル過ぎなければOKでしょう。

解体工事が要らない土地では、地鎮祭のあと近隣あいさつ回りをするケースもあります。

ステップ24、地盤改良工事(必要な場合のみ)

地盤調査で地盤改良が必要と判断された場合は、地鎮祭のあと工事します。
(地盤改良のあと、掘り返した土などで土地がデコボコになる)

地盤改良の方法はいろいろあり、工期や工事代も幅があります。

代表的な地盤改良方法

  • 表層改良
  • 柱状改良
  • 鋼管杭工法

上述の工法以外にも、最新の工法がいくつか出てきています。
地盤調査の結果から、どの工法を使うか判断します。

改良工事が完了して養生期間をすぎたら、いよいよ基礎工事にすすみます。
(改良工事は、施工したあと強度が出るまで養生する期間が必要)

建築工事の流れ

いよいよ、ラストスパート。
建築工事の流れを解説します。

工事中に関しては、施主がやることはほとんどありません。
ときどき現場に出向いて、職人さんたちの緊張感を高めてあげるぐらいです。

それと並行して、火災保険や登記の準備。
カーテンやエアコンの打合せを進めていきましょう。

建築工事の流れ

  1. 着工
  2. 竣工
  3. お引渡し

もう少し詳しく説明していきますね。

ステップ26、着工

地盤改良が終わったら、いよいよ建物工事がスタートします。

工事に関して、施主が動く必要がありそうなものを抜き出してみます。
時系列でならべてみます。

  • 着工
  • 瑕疵担保保険の配筋検査
  • 上棟式
  • 中間金支払い
  • 瑕疵担保保険の構造検査
  • 建築確認の中間検査
  • 照明器具準備
  • カーテン準備
  • エアコン準備
  • 火災保険準備
  • 建物表題登記(表示登記)

工事中に少なくとも3回、第三者機関の検査があります。
いずれも建築会社が立ち会ってくれますが、結果ぐらいは聞いておきましょう。

なお、中間検査に合格すると「中間検査合格証」が交付されます。

基本構造ができあがったら、屋根の一番高いところに棟木(むなぎ)を上げます。
このタイミングで、上棟式という祭典をします。

ナツダ
地鎮祭同様、都市部を中心に上棟式もやらなくなってきています。

工事期間後半は、ひさしぶりに施主も忙しくなります。
照明器具、エアコン、カーテンの購入と火災保険の準備を進めてきます。

住宅ローンの決済には建物表題登記が必要ですので、登記もすすめましょう。
足場が撤去され壁紙張りや水回りの設置が完了したら、表題登記可能です。

表題登記には建物の「引渡証明」という書類が必要になります。
建築会社から登記をおこなう土地家屋調査士に渡してもらうよう段取りしましょう。

ステップ28、竣工

ついに、建物完成までたどりつきました。

竣工のあと、以下の作業を進めます。

  • 建築確認の完了検査
  • 外構工事
  • 施主検査

まず、一番大事な完了検査から。
確認申請図面どおりできてるチェックされ、合格したら検査済証が交付されます。

外構工事(玄関アプローチやお庭の工事)も、このころにスタートします。
事前に打ち合わせだけでも済ませておくと、スムーズです。

一般的な建築会社は、施主自信が仕上がりチェックできる検査も実施してくれます。
じっくり確認して、問題があれば修正してもらいましょう。

ステップ29、お引渡し

建築工事最後のステップは、お引渡しです。

お引渡しでは、以下のことが同時に行われます。

  • 住宅ローンの決済
  • お引渡し
  • 所有権保存登記

これで建築会社は残金をもらい、家の名義は建築主になります。

最後に住宅設備などの使い方を説明してもらい、書類も忘れずにもらっておきましょう。
たとえば、こんな書類があります。

お引渡しのときにもらう書類

確認申請関連
  • ・建築確認済証
  • ・中間検査合格証
  • ・完了検査済証
保証書・保険関連
  • ・瑕疵担保責任保険
  • ・地盤保証書
  • ・防蟻(シロアリ)工事保証書
  • ・防水工事保証書
説明書等
  • ・住宅設備(キッチン、風呂、トイレなど)
  • ・給湯器
  • ・照明器具

給湯器や住宅設備の一部は、リコール情報を受け取るため利用者登録が必要です。
説明書添付のはがきやメーカーの公式サイトから、登録できます。

ナツダ
登録することで保証期間が延長されるものもあるので、必ず登録しておきましょう。

引き渡しが終われば、いつでも引っ越し可能です。

住み始めたら、しっかりメンテナンスしましょう。
不具合をみつけたら、建築会社に連絡して早めに対処してもらいましょう。

建築会社がどのようなアフターサービスをおこなっているのか、再確認しておきましょう。

注文住宅の家づくりにかかる期間

ここまで、カテゴリーごとに分解して注文住宅の「家づくりの流れ」を説明しました。
今度はカテゴリーに分解せず、ひとまとめにしてみたいと思います。

どのぐらい期間が必要かも、書き込んでおきますね。

家づくりの流れ30ステップと必要期間の目安

ではさっそく、注文住宅の家づくりの流れ30ステップを表にしてみます。

1 暮らしのイメージづくり 3~4週間
2 情報収集(勉強)
3 資金計画(予算組み)
4 土地探し(不動産屋選び) 1か月~1年
5 建築会社選び
6 住宅ローン事前審査(仮審査)
7 敷地調査(現場調査) 1日~1週間
8 不動産売買契約
9 間取りのプランを比べる 1週間~1か月
10 概算見積もりを比べる
11 設計申し込み(建築工事請負契約)
12 建築工事の手付金支払い
13 設計打合せ 1か月~2か月
14 建築工事請負契約
15 住宅ローンの本審査
16 住宅ローン(金銭消費貸借)契約
17 土地代金の決済
18 地盤調査(地耐力調査)
19 建築確認申請 3週間~1か月
20 近隣あいさつ回り
21 解体工事(古家がある場合) 1か月~2か月
22 水道引き込み工事
23 地鎮祭
24 地盤改良工事(必要な場合のみ)
25 着工金支払い(つなぎ融資) 3か月~6か月
26 着工
27 中間金支払い(つなぎ融資)
28 竣工
29 お引渡し 1日
30 建物代金の決済(住宅ローン実行)

土地から探す方は、引き渡しまで1年~1年半かかるつもりでいましょう。

まとめ

注文住宅の「家づくりの流れ」について、順を追って解説しました。
お気づきのとおり、とても複雑で大変な一大事業です。

「段取り、タイミング、トラブル回避の先手うちが」大事ですが、素人には難しい・・・。
できるだけ早めに優秀なパートナーを見つけることが、成功の近道になります。

たとえば、こんなパートナー(建築会社のお客様担当者)が好ましいです。

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