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元住宅営業が住宅購入のノウハウを徹底解説します

注文住宅の注意点とは?満足いく家を建てる3つのコツ

投稿日:

ナツダ
どうも、元住宅営業のナツダです。

注文住宅は自分の要望がかなえられますが、高額です。
失敗したくないし、いい家にしたいですよね。

とは言え、注文住宅はトラブルや思いどおりにならないことも多々あります。
では、それを減らしたり防いだりするにはどうすればいいのでしょう?

ということで、今回は「満足いく家を建てるコツ」について解説します。
具体的な注文住宅注意点もご紹介するので、家づくりの参考にどうぞ。

ではさっそく、解説していきます。

満足いく注文住宅を建てるための3つのコツ

さっそく、満足いく家を建てるための3つのコツからお話します。

長年住宅営業をやってみて「これができてる人は満足度が高くなる」傾向があると感じてます。

  1. しっかり建築会社(担当者)選びをする
  2. どこにお金を使うか優先順位を明確にする
  3. 注文住宅経験者の「後悔したポイント」を知る

順番に、もう少し詳しく解説しますね。

しっかり建築会社(担当者)選びをする

家づくりを成功させたいなら、建築会社(担当者)選びで手を抜いては行けません。

しっかりした担当者が見つかったら、最大の難関をクリアしたと思ってOK。
家づくりは8割り成功」と言っても過言ではありません。

たとえば、優秀な担当者はこんなことしてくれます。
あなたの家づくりを成功に導いてくれますよ。

  • スタートから家づくりをサポートしてくれる
  • 失敗やトラブルを減らしてくれる

家づくりは難易度が高いうえ高額で、何度も建てて経験を積むようなことができません。
なので「何をしたらいいかわからない!」とか「失敗した!」と思うことが多々出てきます。

でも、優秀な担当者があなたをフォローしてくれるなら話は別。
家づくりの流れを教えてくれたり、失敗を未然に防いでくれたりします。

さて「優秀な担当者」とはいったい誰のことでしょう?
まず、家づくりの関係者をリストアップしてみすね。

  • 営業マン(お客様窓口)
  • アフターサービス担当者
  • 設計担当者
  • 現場監督
  • 職人
  • 建築会社の社長

ここにリストアップした人たちが、家づくりをサポートしてくれます。
つまり、この人たちの能力が高ければ家づくりが成功しやすいということ。

ですから、建築会社を選ぶときは担当者をチェックすることが大切です。

とは言え、短期間に上述の人たち全員の良し悪しを判断するのは、ちょっと無理です。
では、どうすればいいのか?

ナツダ
建築会社を選ぶときは、営業マン(お客様窓口)に注目してください。

施主を直接サポートするのは、お客様窓口となる営業マンです。
営業マンの質が悪いと、サポートの質も悪くなります。

それから、営業マンは施主と建築会社の折衝役(せっしょうやく)もにないます。
施主の立場より会社の立場を優先する営業マンでは、あなたへの協力は望めません。

ですから、仕事ができて、あなたの味方になってくれる営業マンを選ぶことが重要。

ポイント

家づくりでは、施主と建築会社の利害が対立することも多々あります。そんなとき、施主の利益をないがしろにしそうな営業マンや建築会社は避けましょう。

さて、営業マンに注目するとして、どこで良し悪しをチェックしたらいいのでしょう?

まず、やっていただきたいのは「不安や質問をぶつける」こと。
家づくりは不安や疑問がいっぱい出てくるので、質問したりアドバイスを求めてください。

たとえば、こんな感じ。

  • 今、何をすればいいんですか?
  • この問題は、どうやって解決すればいいですか?
  • A社はこんなこと言ってたけど、本当ですか?

上述のような質問を営業マンにぶつけてみてください。
で、その答えに納得感があれば、納得度に応じて営業マンを信頼すればいいのです。

ナツダ
納得感より説得されてる感じが強いようなら、その営業マンを信頼してはいけません。

それから、営業マンをチェックするときは必ず比較検討しましょう。
3社程度に相談してみて、各社の営業マンの質を比べるのです。

ちなみに「3社程度」比較することには理由があります。

各社の言うことが違った場合、2社ではどちらが正しいかわかりません。
かと言って、4社以上になると会って話をするだけでも大変です。

ナツダ
建築会社と話をすると、2時間以上拘束されることもあります。
1日2~3社と話すのが限界で、4社なら2日は必要。土日がつぶれます。

注文住宅は、家のデザインや性能だけで住宅会社を選んでしまいがちです。
営業マンの質も重要なので、合わせて比較材料にしてください。

どこにお金を使うか優先順位を明確にする

家づくりは、予算組み(資金計画)がとても重要です。
何にいくらお金を使うかキッチリ計画できないと、限りある予算を有効活用できません。

たとえば、土地探しから始めるなら「土地と建物」それぞれ予算をいくらにするのか。
ここで予算割合を間違えると「後悔の種」がまかれることになります。

ナツダ
家にこだわりがあるのに高い土地を買ってしまうと、建物予算が少なくなり思いどおりの家が建てられなくなります。

土地探しから始める方は、以下のことを原則として覚えておいてください。

  • 住む場所を優先するなら、土地優先で予算を組む
  • 家の性能やデザインを優先するなら、建物優先で予算を組む

家を設計するときも、何にいくらお金を使うのか決めないといけません。

あれもこれも叶えようとすると、どれも中途半端になり普通の家になってしまいます。
家族のこだわりポイントに予算を集中するほうが、満足度が高まります。

家のどこに予算を使う?

  • 性能
  • 素材
  • デザイン

予算を決めるうえで「住宅ローンをいくら借りるのか」も重要です。

銀行の言いなりで借りるのではなく、あなた自身の判断で以下のことを決めましょう。

  • 返済が破たんしない借入額にする
  • 家計を圧迫しない返済額にする

住宅ローンは、厳しい審査があります。
ですから、融資上限額以内の借入であれば破たんする可能性は低いです。

でも、破たんリスクが低いからと言って「家計を圧迫しない」とは限りません。
ゆとりある豊かな暮らしができる返済額になるように、コントロールしましょう。

家づくりに関わるお金の話は、こちらで詳しく解説しています。
もっと知りたい方は、参考にどうぞ。

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注文住宅経験者の「後悔したポイント」を知る

よく「家は三回建てないと満足できない」と言われます。
でも、これって一般人には現実的とは言えません。

理由は、以下のとおり。

  • 三回も建てられない
  • 十年も二十年も空けて建てても、前回のことは忘れてる
  • 建築技術は日進月歩で過去の知識が役立たないケースもある

では、どうすれば満足いく家が建てられるのか?

家づくりでは、失敗や後悔を減らすことが「満足」につながります。
失敗や後悔は、最近家を建てた人の失敗談を知ることで減らせます。

ポイント

家を建てた人の失敗談を知ることで「あぁ、ここに気を付けたらいいんだな」というのが見えてきて反面教師にできます。

注文住宅の施主が、不安や後悔を感じやすいのは「打合せ~引き渡し」のステップです。

「打合せ~引き渡し」のステップ

  1. 打合せ・建築会社選び
  2. 建築工事請負契約
  3. 建築工事
  4. 引き渡し・施主検査

ここから先は、上述のステップの順に具体的な注意点を解説していきます。

注文住宅の「打合せ」の注意点

まずは、打合せの注意点を解説しますね。

注文住宅はオーダーメイドなので、建売にはない打合せがたくさんあります。
それゆえ、いくつか注文住宅ならではの注意点があります。

ひとことで「打合せ」といっても、いくつかのパートにわかれます。
それぞれ分けて、注意点を解説していきますね。

打合せは2つのパートにわけて考える

長丁場の打合せは、ザックリ2つのパートにわかれます。

  1. 間取り(プラン)と概算見積もりパート
  2. 設計打合せパート

前半は、間取り図面プラン)と概算見積もりを作ってもらうパートです。
可能であれば3社程度に依頼して、比較検討することが望ましいです。

選んだ建築会社の良し悪しは、家づくりの最後まで影響します。
シッカリ複数社を比較して、一番良いと感じたところを選びましょう。

建築会社が決定したら、契約を挟んで後半の設計打合せに進みます。
このパートでは、建材や住宅設備など何を使うか具体的に選定していきます。

ナツダ
つづけて、打合せの注意点を解説していきます。
超重要な「建築会社選び」についても、解説しますね。

全打ち合わせ共通の注意点

まずは「間取り・見積もり・設計」3つの打合せ共通の注意点を紹介したいと思います。

注文住宅の打合せでは、以下の2つに気を付けてください。

  1. 必ず議事録(記録)をとる
  2. 疑問点・不明点は放置しない

打合せでは、議事録を書いておきましょう。
見返すことで、伝え忘れがないか確認できます。

何か変更を依頼したときも、必ず記録を残しておきましょう。
建築会社任せにせず、変更完了まで進捗確認することが大切です。

写真撮影や録音したいときは、同席者全員の許可を取るようにしましょう。
撮影と録音は、同意なくやられると気分のいいものではありません。

ナツダ
私は、変更依頼の記録を取り忘れて大失敗したことがあります。
私のようなマヌケな営業マン対策として、記録と進捗確認をしましょう。

注文住宅の打合せでは、頻繁に「疑問点、不明点、専門用語」が出てきます。
それをそのまま放置してはいけません。

遠慮せず打合せ担当者に聞いて、ちゃんと理解しておきましょう。

ポイント

打合せが終わったら、次の打合せ前に前回の内容を復習しておきましょう。変更など何か依頼したことがあれば、どうなったか確認しましょう。

間取り(プラン)と見積もりで気を付けること

建築会社と一緒に初めに行うのが、以下の2つです。
推奨としては、複数社に依頼して比較検討していただきたいところです。

  1. 間取り(プラン)図面作成
  2. 図面をもとに概算見積もり

さらに、できるだけ早い段階で家づくりの流れも把握しておいてください。

順番に、もう少し詳しく解説します。

間取り作成

間取りの打合せ(プラン打合せとも言う)では、以下のことに注意しましょう。

  • 設計者に提案力があるか
  • 施主と設計者の思ってることに齟齬(そご)がないか
  • 建材や住宅設備はどんな仕様か

間取り作成では「施主が要望を伝えて、設計者がプランを考える」という流れになります。
しかし、要望の中には予算や法規などの関係で実現できないものも出てきます。

そんなとき、どんな代替案を出してくれるのか。
どんな専門的なアドバイスをくれるのか、しっかりチェックしましょう。

子供が独立したあとや老後など、ライフスタイルの変化への対応も確認したいところ。
大掛かりなリフォームなしで暮らし続けられるプランが、欲しいですね。

ナツダ
設計者から気づかい心配りが感じられるか、チェックしましょう。

注文住宅は建売住宅と違い、図面だけを頼りに「まだない家」の話をします。
実物がないから、施主が伝えた要望と設計者が受け取った要望で齟齬があることも。

齟齬をそのまま放置すると、できあがったときに「思ってたのと違う」が発生します。
それを減らすには、施主と設計者で具体的なイメージを共有することが大切です。

ポイント

建築雑誌やハウスメーカーのカタログから、取り入れたいアイデアを切り抜いておきましょう。それでスクラップブックを作れば、打合せで活用できます。

ハウスメーカーのカタログを利用する方法は、こちらで詳しく解説してます。
ご興味あるかたは、参考にどうぞ。

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間取り図面だけでは、判断できないこともあります。

たとえば、仕様。(家の構造や使う建材、性能や機能など)
間取り図面には、仕様の詳細が載ってません。

家の性能や使用する建材など、気になることがあれば確認しておきましょう。
たとえば、住み心地や安全に関わる以下のことは必ずチェックしておきたいですね。

  • 断熱性能
  • 耐震性能

断熱性能は、省エネに直結します。
耐震性能は家族の安全に関わるので、抜かりなく確認しておきましょう。

ナツダ
ハウスメーカーは「標準仕様」というのを定めていて、ホームページやカタログで確認することもできます。

なお、間取りにつては先輩施主の失敗談を知っておくといいです。
反面教師にすることで、あなたの失敗を減らすことができます。

詳しくは、以下の記事で解説してます。
失敗例も載せてるので、参考にしてください。

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見積もり

見積もりをチェックするとき一番大事なことは、予算内で収まってることです。
建物の予算は、以下の式で計算できます。

建物予算 = 総予算 - 土地予算 - 付帯工事費 - 諸費用

ポイント

一般的には「自己資金+住宅ローン」が「総予算」になります。住宅ローンの借入額は「家計を圧迫しない返済額」になるように設定しましょう。

なお、見積もりは建築会社各社で作り方が違います。
細かい項目や坪単価で比べても、比較の参考になりません。

必ず、付帯工事費や諸費用まで加えた総額で比べるようにしましょう。

付帯工事の例

  • 水道引き込み工事
  • 地盤改良工事
  • カーテン取り付け工事
  • 外構工事

諸費用の例

  • 登記代
  • 引っ越し代
  • 住宅ローンの手数料や保証料
  • 火災保険

上述の付帯工事や諸費用項目以外にも、物件固有の項目が出てきます。
重ね重ね言いますが、ちゃんと総額で確認しましょう。

家づくりの流れ

家づくりをするには長期間必要で、その流れは複雑です。
いろんな工程を平行して進めないといけません。

とくに土地探しから始める人は、スピードも要求されます。

ポイント

土地の購入は早い者勝ち。他人が買ってしまう前に間取りや見積もりを作り、住宅ローンの仮審査を通して、不動産購入申し込みまで一気に進める必要があります。

「家を建てたい」と思ったら、できるだけ早い段階で家づくりの流れを把握しましょう。
「家づくりの流れ」を知ってるか知らないかで、レスポンス速度に差がでますよ。

注文住宅の家づくりの流れについては、こちらの記事で解説してます。
もっと詳しく知りたい方は、参考にどうぞ。

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建築会社選びで気を付けること

建築会社選びで気を付けたいのは、以下の2点です。

  1. 建築会社の得意・不得意を見極める
  2. 複数社比較する

それぞれ、もう少し詳しく解説しますね。

建築会社の得意・不得意を見極める

たいていの建築会社には、長年培ってきた「得意技」があります。
反対に、あまりやったことがない「不得意」もあります。

建築会社に不得意なことをさせようとすると、余計な費用や工期がかかります。
あまりにも不得意だと、工事を請けてもらえないこともあります。

ですから、あなたの要望を得意とする建築会社を選ぶことがとても大切です。
たとえば以下のことが得意か不得意か、見極めてから選びましょう。

得意・不得意を見極める

デザイン性
  • ・設計間取りの自由度や巧みさ
  • ・外観
  • ・内装(自然素材など)
  • ・環境(空気・音・光)
価格帯
  • ・ローコスト
  • ・高級住宅
住宅性能
  • ・高気密高断熱
  • ・耐震性
  • ・構造(在来工法、2×4、鉄骨、RC)
会社の安心感
  • ・施工力
  • ・アフターサービス
  • ・将来倒産しないか

住宅性能に関しては、客観的な評価基準を確認するといいでしょう。

たとえば、以下の質問をしてみると住宅性能の判断材料になります。
複数社の回答を比較すれば、どこが優れてるのかすぐわかります。

  • 長期優良住宅は建てられるか?
  • 耐震等級は何級を取得できるか?
  • 省エネ等級は何級を取得できるか?

見落としがちですが「会社の安心感」も重要です。

倒産するリスクは大手ほど低くなる傾向があり、安心感があります。
中小建築会社を利用するのが心配なら、住宅完成保証制度を活用する手もあります。

住宅完成保証制度とは?
業者倒産などにより工事が中断した場合に、限度額の範囲内で保証金を支払ってもらえる制度。工事を引き継ぐ業者を斡旋(あっせん)してもらうこともできる。

住宅のアフターサービスは、車の車検や定期点検と同じくらい大事です。
きっちりアフターサービスできてる会社を選ぶ方が、安心感がありますよね。

「デザイン、性能、価格」だけでなく「安心感」関連も得意・不得意を見極めましょう。

複数社比較する

たびたび書いてますが、注文住宅は複数の建築会社を比較することがとても大事です。
具体的には、3社比較がいいでしょう。

ナツダ
2社では、どちらの言うことが正しいかわかりません。
4社以上と打合せするのは、かなり大変です。

建築会社を選ぶときに比較すべきは、以下の3つです。

  1. 間取り(プラン)図面
  2. 見積もり

まず、3社ぐらいに間取りのプランを作ってもらうよう依頼します。
このとき、注意点が2つあります。

間取りを比較するときの注意点

  • 具体的すぎる要望を出さない
  • 全社に同じように要望を伝える

ときどき「LDKは20畳で6畳の和室が欲しい」と具体的な数字で要望を出す方がいます。
これをすると建築会社からの提案が単調になるので、オススメしません。

その道のプロは、これまでの経験からたくさんの「あの手この手」を持ってます。
具体的すぎる要望は、それを出す余地を無くしてしまいます。

「リビングはこんなふうに過ごしたい」とか「両親が泊まることがある」とか。
どういう暮らし方をしたいか、ライフスタイルを伝えるようにしましょう。

ナツダ
自分で作った間取りを清書してもらおうとするのは、NGです。
設計のプロならではの提案は、一切出てこなくなります。

比較する全社に同じように要望を伝えるのも、大事なことです。
あらかじめ要望リストを作っておくと、うまく伝えやすくなります。

「A社に言ったけどB社に言ってない」とならないように注意しましょう。

ポイント

比較する全社に同じように要望を伝えることで、見積もり比較もやりやすくなります。

見積もりに関しては先述のとおり、計算方法が会社によって違います。
細かい項目や坪単価で比べても、比較の参考になりません。

「一式見積もりの建築会社は、選択肢からはずす」というのも少し乱暴です。
「一式見積もりはよくない」という意見もありますが、多くの建築会社が採用しています。

逆に「詳細な見積もりを出す会社だから、信用できる」という考えも危ないです。
見積もりは詳細でも、諸費用や付帯工事費については説明が雑という会社もあります。

一式見積もりとは?
工事ごとの金額のみで、材料や単価などの詳細を書かない見積もりのこと。「基礎工事一式 ◯◯万円、電気工事一式 ◯◯万円」のように書かれている。
一式見積もりの建築会社は、あらかじめ職人と協議して工事費の平米単価を取り決めているケースがある。これは、コストダウンの効果もある。

なお、どんな材料を使ってるかは設計図面を見ればある程度わかります。

「どんな建材や住宅設備使ってるか、まったく不明」は論外ですが・・・。
見積もり形式にとらわれず、中身を見て判断しましょう。

ナツダ
金額は建物の工事費だけでなく、付帯工事費や諸費用まで加えた総額で比較しましょう。

建築会社を比較するとき、間取りと見積もりだけで判断してしまいがち。
でも、それだけではカンペキといえません。

最初の方で「家づくりの関係者」をリストアップしましたが「人」もチェックしましょう。

「人」で見るべきは、以下の項目です。

  • 経験
  • 提案力(気配り)
  • 誠実さ

家づくりはとても難易度が高く、トラブルが発生することも多々あります。
素人が解決しようと思っても、どう手を付けていいかすらわからないこともあります。

そんなとき、上述の3つの能力が高い人にフォローしてもらえると大助かり。
抱えていた問題は解決し、家づくりがスムーズに進みます。

間取りと見積もりが良くても、担当者が人間的に信用できないならNGです。
担当者を変えてもらうか、その建築会社は選ばない方が無難です。

設計打合せの注意点

つづいて、設計打合せの注意点について解説します。

建築会社を選び設計契約を済ませたら、次は設計打合せです。
設計打合せでは、建材や住設など具体的に何を使うか決定していきます。

以下の3点に注意しながら、進めましょう。

  1. 設計打合せ最優先の覚悟でいどむ
  2. サンプルを見てから決める
  3. 予算オーバーに気を付ける

順番に、もう少し詳しく解説しますね。

設計打合せ最優先の覚悟でいどむ

設計打合せは、けっこう大変な作業です。
着工までの短い期間に、たくさんの打合せをすることになります。

1回1回の打合せは時間がかかり、疲れます。
家庭や仕事との両立でヘトヘトになるお施主様もおられます。

できるだけ時間的な余裕ができるように、家庭と仕事の調整をしましょう。
家庭と仕事が忙しいときは、設計打合せの予定を入れない方が無難です。

サンプルを見てから決める

先述のとおり設計打合せは大変なので、ついラクしてしまいたくなります。
カタログだけ見て、どの建材にするか決めてしまいたくなることも。

しかしそこは気合を入れて、しっかりサンプルを見たうえで決めていきましょう。
印刷物と実物では、けこう感じが違うこともあります。

たとえば、以下のものはショールームを利用するなどしてサンプルを見ておきたいですね。

  • 外壁材
  • 住宅設備
  • 壁紙
  • 床材
  • 建具(ドアや扉)

壁紙なんかは、できるだけ大きいサンプルを見て決めましょう。
面積によって、色の見え方が変わります。

ナツダ
面積が大きくなるほど明るく鮮やかに見え、色あいが強調されます。
見本が小さいと、壁に貼ったとき「あれ?明るすぎ?」なんてことに。

予算オーバーに気を付ける

メーカーのショールームに行くと、つい良いものが欲しくなります。
予算オーバーにならないように財布のひもを締め、追加コストに敏感になりましょう。

注文住宅はお金がかかるので、メリハリが大事。
お金を使うところと使わないところ、家族の意見を一致させておくことも必要です。

考え方として、以下のことを優先するといいです。

  • 新築時しかできないこと(断熱材など)
  • あとからやると無駄な費用がかかること(電気配線など)

「あれも、これも」は後悔の元。
有限の予算の中で、どれも中途半端になりがちです。

内装にこだわりたいなら、お風呂やキッチンは安いものにするとか。
「わが家は、これにお金を使う!」を明確にしておくといいです。

ナツダ
何にお金を使うか明確になってると、ショールームで高級品を見ても心が迷わなくなります。

建築工事請負契約で注意すべきこと

つづいて、契約の注意点について解説します。

ところで、施主と建築会社が結ぶ建築工事請負契約とは一体どんなものなんでしょう?

国交省の資料によると「建築工事請負契約」は以下のように定義されています。

委託その他いかなる名義をもつてするかを問わず、報酬を得て建設工事の完成を目的として締結する契約(建設業法§24)

ようするに、建築会社は図面のとおり家を完成させることを約束する。
施主は工事代金を定められたとおり支払うことを約束する契約、ということです。

ナツダ
口約束ではなく、書面にすることで「言った言わない」を防止できます。

なお、建築工事請負契約書には以下の書類が含まれてます。

  1. 約款
  2. 契約書
  3. 見積書
  4. 設計図書

「契約書」というと契約内容を羅列した書類をイメージしがちです。
実際は、上述の書類ワンセットで「契約書」となってます。

ということで、順番にそれぞれの注意点を解説していきますね。

約款の注意点

建築工事の契約書には、約款(やっかん)が添付されています。

約款には、施主と建築会社の権利工事に関する細かい取り決めが書かれています。
法律用語が出てきたり硬い書き方がされてるので、とても読みづらいです。

契約当日までにコピーをもらい、ゆっくり一読しておくことをオススメします。
気になる記述をみつけたら、建築会社に問い合わせしておきましょう。

契約書の注意点

つづいて、契約書の注意点を解説します。

建設業法第19条契約書に記載すべき14項目がリストアップされてます。
請負契約では、この内容に問題がないか確認したうえで署名と押印する流れになります。

チェックすべきところを、表にしてみますね。

項目 確認内容
契約金額
  • ・支払い方法
  • ・支払金額
着工日と完成日
  • ・着工日
  • ・完成日
  • ・施主検査日
  • ・引き渡し時期
不測の事態に対する取り決め
  • ・天災による損害の取り決め
  • ・不可抗力による損害の取り決め
  • ・工期変更
  • ・損害の負担者と算定方法
  • ・建築資材などの著しい物価変動に対する取り決め
  • ・請負金額の変更
  • ・工事内容の変更
  • ・隣家など第三者に損害を与えた場合の取り決め
  • ・賠償金の負担者
建材の一部を施主支給する場合の取り決め
  • ・施主支給の可否
  • ・施主支給の条件
瑕疵担保保険の内容
  • ・瑕疵担保保険の内容
遅滞や債務不履行の取り決め
  • ・遅延利息
  • ・違約金
  • ・損害金

契約書と先述の約款には「施主にはこんな権利があります」や「施工者にはこんな権利があります」といったことが書かれてます。

工事中何の問題も起こらなければ、どれも見返すことがないような項目ですね。
ですが、まんがいちのトラブルに備えてシッカリ取り決めておくべき項目ばかりです。

まず、トラブルを起こしそうな建築会社を避けることが大前提。
そのうえで、契約書と約款が納得いく内容か手抜かりなく確認しておきましょう。

見積書の注意点

つづいて、見積書の注意点を解説します。

まずは、見積書に関係する法規的な話から。
見積書に関しては、建設業法第20条で以下のような記述があります。

建設業者は、建設工事の請負契約を締結するに際して、工事内容に応じ、工事の種別ごとに材料費、労務費その他の経費の内訳を明らかにして、建設工事の見積りを行うよう努めなければならない。

ポイントは「内訳を明らかにして」と「努めなければならない」です。
つまり、詳細な見積もりを作ることが努力目標になってるということですね。

ということで、まずは見積もりの詳細度をチェックしましょう。
一式見積もりではなく、詳細な見積書を作る建築会社は法令遵守意識が高いと言えます。

詳細見積もりとは?
工事原価や現場管理費、一般管理費、施工会社の利益を一目瞭然にする見積もり方法。工事原価は「材料、数量、単価、職人の人件費」が明らかにされている。

先述のとおり、建築業界では詳細見積もりと真逆の「一式見積もり」方式の会社が多いです。
しかし「一式見積もりの会社=危険な会社」と考えるのはちょっと短絡的です。

建築会社によっては、標準仕様書で材料や単価を公開してるケースもあります。

そういう会社は標準仕様の工事は一式見積もり。
標準仕様外のオプション工事のみ、詳細見積もりを実施してます。

ナツダ
なぜなら、毎回詳細な見積書を作るよりその方が時間と工事原価の節約ができるからです。

「うちは詳細見積もりです」という建築会社でも、経費まで公開してるケースはまれです。
ましてや利益まで見積書に明記してる会社は、かなり少ないでしょう。

「どういう材料で、どういう性能の家ができるのか」わからないのは論外ですが。
見積もり形式や詳細項目にとらわれず、建築会社の比較は中身と総額で判断してください。

設計図書の注意点

つづいて、設計図書の注意点について解説します。

家を建てるのに必要な図面を集めたものを、設計図書といいます。
「設計図書」は契約書に挟み込まれ、建築会社は図面どおり家を建てることを約束します。

ですから、設計図書で確認すべきは以下の2つです。

  1. 工事内容
  2. 材料や仕様

上述の2つが打合せ内容と違いがないか、確認してください。

打合せで何度も見た図面がならぶので、つい簡単に目を通していまいがちです。
チェック本番のつもりで、いどみましょう。

アフターサービスの内容も確認しておく

契約のハンコを押す前に、アフターサービスについても確認しておきましょう。

確認すべきは、以下の点です。

  • メンテナンスの時期や内容
  • 定期訪問があるか
  • トラブルが起こったときの緊急対応

家は工業製品のように感じますが、手造りです。
まったく不具合が出ない、というわけにはいきません。

初期不良が出たらすぐ直すのが、家を長持ちさせるための基本。
住み始めて1年ぐらいは、建築会社にしっかりフォローして欲しいものです。

とはいえ、プロの目で見てもらわないと「不良」と気づかないこともあります。
できれば、こちらから連絡しなくても定期訪問で不良がないか確認して欲しいところです。

ナツダ
アフターサービス担当者が定期で回ってきてくれる会社は「建て逃げしない」という意思が感じられ、安心感がありますね。

シロアリの防蟻処理や屋根・外壁などは、定期的に再施工やメンテナンスが必要です。
そういうところも時期が近づいたら教えてもらえるのか、確認しましょう。

夜中や正月など、会社の営業時間外の緊急連絡先も聞いておきましょう。

アフターサービス体制がはっきりしない会社は、建て逃げ気質の会社かもしれません。
大手であっても裁判になってるケースもあるので、要注意です。

建築工事中に注意すべきこと

つづいて、建築工事の注意点について解説しますね。

建築工事中は、以下の2つに注意しましょう。

  1. 定期的に工事現場へ行く
  2. 第三者機関の検査日程や結果を確認する

ようするに「建築現場に緊張感を持ってもらうようにしよう」ということです。
厳しく監視する必要はありませんが、大いに関心があることをアピールしましょう。

順番に、もう少し詳しく説明しておきますね。

定期的に工事現場へ行く

建築工事が始まったら、定期的に進捗確認に行きましょう。
工事の良し悪しがわからなくてもいいので、お茶の差し入れがてら訪問すればOKです。

施主が定期的に来る現場は、職人に緊張感があります。
手抜き工事対策になるので、オススメです。

ただし現場責任者の言うことを聞き、安全対策は万全にしてください。
ヘルメットを着用しないとか、危険なところに近づくとか、工具に触るとかはNGです。

ナツダ
建売住宅は施主が来ないので、どうしても現場は緊張感に欠けます。
職人に「まぁ、いいか」などの気のゆるみが出てしまいがちです。

工事現場へ行ったら、写真を撮っておくといいです。
建築会社や職人的には嫌でしょうが、まんがいちトラブルになったときに役立ちます。

なお、職人と仲良くなりたいなら現場監督に棟梁を紹介してもらいましょう。
棟梁は職人たち(とくに大工)の長であり、現場に一番長くいる人です。

中には、現場に1回しかこないような職種・職人もいます。
仲良くなっていろいろ話を聞きたいなら、現場に精通してる棟梁が一番適任でしょう。

第三者機関の検査日程や結果の確認

注文住宅では、何度か第三者機関による検査があります。

どんな検査があるか、表にしてみましょう。

建築確認
  • ・中間検査
  • ・完了検査
瑕疵担保責任保険
  • ・配筋検査
  • ・構造検査
その他
  • ・フラット35利用にともなう検査

基本的に、検査では施主の立会は不要です。
建築会社が対応してくれます。

ですが、基礎の配筋はコンクリートを打ったら確認できません。
構造も壁を張ったら見えなくなるので、検査に立ち会うことは意義あることです。

ナツダ
立ち会えなくても、結果ぐらいは聞くようにしましょう。

建築中の現場をチェックできるのは、建売にはない注文住宅だけのメリットです。
しっかりメリットを受けましょう。

なお、よく勘違いされますが長期優良住宅制度には現場検査がありません。
図面や書類の審査のみです。

長期優良住宅の認定を受けただけでは、かならずしも「良質な家」とは言えません。

引き渡しで注意すべきこと

最後に、引き渡し時期の注意点を説明します。

引き渡し時期には、以下のことに注意しましょう。

  1. 工事完了時の施主検査は丁寧にやる
  2. 住宅ローン決済の準備を済ませておく

順番に、もう少し詳しく解説しますね。

工事完了時の施主検査は丁寧にやる

家が完成したら、仕上がりをチェックするため施主検査をするのが一般的です。

この施主検査で大事なことは、以下の2つです。

  1. 気になるところは遠慮なく言う
  2. 完全に修正されるまで引き渡しを受けない

施主検査では図面どおりにできてるか、問題があるところはないか確認します。
もし気になるところがあれば、遠慮なく言うようにしましょう。

なお、修正が必要な箇所を見つけたら記録を残しておきましょう。
記録は、以下の方法がオススメです。

  1. 該当箇所に目立つ色のマスキングテープを貼る
  2. 現状を写真に撮っておく
  3. 図面のコピーにも修正内容を記入して建築会社と共有する

施主検査のあと、引き渡し日までに建築会社が指摘箇所を修正してくれます。

まんがいち修正が引き渡し日までに終わらなかったら、引き渡しを受けてはいけません。
ちゃんとすべて修正されたのを確認してから、引き渡してもらいましょう。

もちろん、住宅ローンも決済してはいけません。

ナツダ
引き渡しのあと対応が悪くなる会社もあるので、念のため気を付けましょう。

住宅ローン決済の準備を済ませてお

引き渡し当日は、以下のことが同時におこなわれます。

  1. 引き渡し
  2. 住宅ローンの決済
  3. 所有権保存登記

とうぜん引き渡し日までに、登記と住宅ローン決済の手配をしておく必要があります。

住宅ローンの決済に関しては、火災保険に加入できてることが要件になります。
住宅ローンの担当者や火災保険の担当者、司法書士と打合せして、段取りしておきましょう。

ナツダ
完成予定日の1か月前には、動き始めるようにしましょう。
それぞれの担当者に引き渡し日を伝え、段取りをお願いすればOKです。

まとめ

注文住宅は、個々の土地や家で解決すべき問題が変わります。
ですから「みんな同じところで失敗する」というのが意外と少ないです。

大事なことは「トラブルがあるのを前提として、家づくりを進める」こと。
トラブルを減らしたり防いだりできないか、意識し続ける心構えが必要になります。

ぜひ、この記事で解説した注意点に気を配りながら家づくりを進めてみてください。
完成した家の満足度が上がると思いますよ。

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