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元住宅営業が住宅購入のノウハウを徹底解説します

建売住宅・注文住宅・分譲マンションのメリットとデメリット比較

更新日:

ナツダ
どうも、元住宅営業のナツダです。

あなたは、建売(分譲)住宅がいいのか、注文住宅がいいのか迷ってませんか?
もしかしたら、家がいいのかマンションかいいのかで迷ってるかもしれませんね。

今回は、建売住宅注文住宅分譲マンションメリットデメリットについて比較しながら解説していこうと思います。

一戸建てとマンション」や「新築と中古」も比較しながら説明していきます。
住まい選びの参考にどうぞ。

では、さっそく説明していきます。

建売住宅と注文住宅と分譲マンションのメリットを比較

「住まい」と言えば、何を想像しますか?
大雑把に言うと、一戸建てマンションの2つに大別できますよね。

さらに、一戸建ては建売住宅(分譲住宅)注文住宅にわけることができます。
図解にすると、こんな感じですね。

新築買うなら?

この3つの「住まいの形態」は、それぞれ長所と短所があります。
なので、人によっては「合う、合わない」が出てきます。

一生で一番高額な買い物ですから、長所と短所をしっかり把握しておきましょう。

ということで、この3つを比較しながら建売住宅のメリットとデメリットを解説します。
さっそく、表にして比較してみますね。

項目 建売(分譲)住宅 注文住宅 分譲マンション
実物を見て買える
入居までの期間
価格
外観・間取り・設備の自由度
購入手続きの簡単さ
資金計画の立てやすさ
立地
品質チェックができる
施工会社の選択
住まいの寿命

ここから、表の内容を言葉で解説していきます。

「メリット⇒デメリット」の順に、上の表からそれぞれの特徴を抜き出していきますね。

建売住宅(分譲住宅)のメリット

まずは、建売住宅(分譲住宅)のメリットから。

建売住宅のメリット

  • 実物を見てから買える
  • 入居できるまでの期間が短い
  • 比較的低価格で買える

建売住宅のメリットは、何といっても上述の3つでしょう。

まず、既に建ってる家を買えるので「住まいのイメージ」に思い違いがありません。
契約から1~3ヶ月で入居できるのも、魅力ですね。

ナツダ
購入後に建てていく注文住宅は、契約から入居まで半年ぐらいかかります。
完成後に「思ってたのと違う」ということもあり得ます。

さらに、建売住宅は徹底的にコストダウンを図っているので安いです。
同じ建物を注文住宅専門の工務店が建てたとしても、あれほど安く作れません。

建売住宅と注文住宅のコスト構造を比較してみましょう。

建売住宅のコスト
ほとんど同じ家を大量に建て何度も図面を描く手間を省いたり、大量仕入れで原価を極限まで低く抑えている。土地も一般人より安く仕入れている。
注文住宅のコスト
施主と建築会社が時間をかけて打ち合わせをしながら、一邸一邸異なる間取りや仕様を決めていく。そのため、コストダウンが難しい。

駅から近いなど利便性が高く、お買い得な土地に建っている物件も多くあります。
お買い得感と立地条件は、注文住宅では到底かなわないですね。

新築分譲マンションは、割高感があります。
誰かが1日でも住めば、すぐに売っても1割ぐらい購入価格を下回ると言われています。

ナツダ
これは、販売価格にマンションを作ったディベロッパーの利益や経費が乗っているから。中古になったとたん、正味の価値で評価されます。

上述の3つ以外にも、建売住宅には以下の2つのメリットがあります。
(分譲マンションにも言えるメリットです)

  • 比較的、購入手続きがカンタン
  • 資金計画が立てやすい

注文住宅と比べて、建売住宅は以下の3つの理由で購入手続きがカンタンです。

  1. 打ち合わせが少なくて済む
  2. 土地を探さなくて済む
  3. ローン手続きが少なくて済む

建売住宅は、打合せ回数が少ないのでとてもラクです。

ナツダ
注文住宅では、家の間取りや仕様を決めるために何回も打合せが必要です。
楽しくはありますが、なかなか疲れるうえ時間を取られる作業です。

さらに、建売住宅は家と土地のセットで購入します。
ですから土地を探す必要がなく、住宅ローンの手続きもいっぺんに済みます。

ナツダ
注文住宅では、土地用のローンや建物用の「つなぎ融資」など複数のローン手続きが必要になります。

また、注文住宅のように「追加工事で支払いが増えた」なんてことも起こりにくいです。
ですから、資金計画が立てやすいと言えます。

注文住宅のメリット

つづいて、注文住宅のメリットです。

注文住宅のメリット

  • 外観・間取り・設備の自由度が高い
  • 施工会社の選択ができる
  • 品質チェックができる

注文住宅の一番のメリットは、設計の自由度が高いということ。
基本的に「家の外観・間取り・住宅設備」など施主の要望に合わせることができます。

また、家を建ててもらう建築会社を自分で自由に探せるのも魅力のひとつです。
自然素材の家が得意な会社や高気密高断熱が得意な会社など、好みで選ぶことができます。

ナツダ
建売住宅は、基本的に外観や間取りの変更を受けてもらえません。
なぜならすでに建築計画があり、その計画で行政に建築確認済みだからです。

注文住宅は契約後に家を建てていくので、建築中の現場を確認することができます。
たとえば、以下の部分が確認できるのは注文住宅ならではです。

  • 基礎の中の配筋がしっかり組まれているか
  • 壁の中の断熱材がシッカリ施工されているか

ちなみに、施主が定期的に現場を確認しにいくことで職人の意識レベルが高くなります。
建売住宅の現場は施主がこないので、どうしても仕事の精度が低くなりがちです。

建売住宅と注文住宅の違いについては、こちらの記事でも詳しく解説しています。
もっと詳しく知りたい方は、参考にどうぞ。

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分譲マンションのメリット

つづいて、分譲マンションのメリットです。

分譲マンションのメリット

  • 立地がよい
  • 住まいの寿命が長い

分譲マンションの中には、立地にすぐれた物件があります。
駅まで徒歩1~2分、なんて物件もありますよね。

RC造など、建物の寿命が長いのも魅力のひとつ。
購入後に値上がりする物件があるのも、分譲マンションならではでしょう。

ナツダ
木造一戸建てが25年ほどで資産価値がなくなるのに対して、マンションは15年ほどで下げ止まり一定の資産価値が残ります。

また、一戸建てより大規模リフォームがしやすく、中古物件でも売りやすいです。

将来引っ越す可能性が高いなら、分譲マンションを買うのが良い選択かもしれません。

土地価格からみると建売住宅がお得な理由

けっこう忘れがちな視点をひとつ。
新築では、土地のことを考えると圧倒的に建売住宅がお得です。

その理由も、解説しておきましょう。

ナツダ
じつは、全ての建売住宅の土地が同じようにお得なわけではありません。
パワービルダーの建売がお得なのです。

建売住宅を建てているメーカーの中に「パワービルダー」と呼ばれる会社があります。
詳しくはこちらで解説してますので、合わせてご参照ください。

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このパワービルダーは、年間に数千棟という家を建てています。
ですから、毎年大量の土地を買っています。

そうすると、自然と安い土地の情報が集まってくるのです。

ポイント

パワービルダーは、安い土地の情報を誰よりも早く手に入れてアッという間に即決で買います。「一般の人が格安の土地を買える可能性はゼロ」と言われるのは、このためです。

さらに、一般の買い手が付かないような大きな土地も買えます。
そういうところを安く買って、分割(分筆)したうえでたくさん家を建てて売るのです。

いろんな方法で安く買った土地は、一般の人が買う4分の3ぐらいの価格になるそうです。

つまり、一般の人が1,000万円で土地を買ったとすると、パワービルダーなら同じような土地を750万円で買えるということです。

ナツダ
そのメリットが、建売住宅がリーズナブルに買える理由のひとつになっています。

注文住宅は建物が高価なので、土地は安いところを選びがち。
マンションは、たくさんの住戸で土地の権利を分割します。

土地の資産価値だけを見た場合、意外と建売住宅が有利だったりします。
せっかくなので、価値が下がりにくい所を買いたいですね。

建売住宅と注文住宅と分譲マンションのデメリットを比較

メリットにつづき、それぞれのデメリットも解説していきますね。

メリットとデメリットを比較検討したうえで、自分に合った住まいを選ぶことが大事です。

建売住宅(分譲住宅)のデメリット

まずは、建売住宅のデメリットからあげてみます。

以下の2つが、注文住宅やマンションと比べてウィークポイントになります。

建売住宅のデメリット

  • 外観・間取り・設備の自由度が低い
  • 住まいの寿命が比較的短い

広告に載ってる建売住宅は、宅建業法の規制で必ず建築確認を受けてます。
建築確認を受けた家の図面変更は「軽微な変更届」か「計画変更の確認申請」が必要です。

ですから、広告に載ってる家は外観や間取りの変更に手間と費用がかかるのです。
合理的な建築システムと工期で建てる建売住宅の外観や間取り変更は、まず無理ですね。

さらに、仕様変更やオプションの選択肢も注文住宅や分譲マンションより少なめです。

建築確認とは?
建築物(増改築を含む)を建築するとき、建築計画が建築基準法や建築関係規定に適合しているかどうかを着工前に確認する行政行為のこと。
「建築確認」のほか、略して「建確」あるいは「確認申請」と呼ばれることもある。

建売住宅は完成物件を買うので、必ずしも購入者に適した間取りや仕様とは言えません。
さらに、安い建材や住宅設備を使うので、時代遅れになるのが早いです。

注文住宅ほどきっちりアフターメンテナンスされないので、劣化も早くなりがち。
間取りはライフプランを考慮しておらず、大規模リフォームが困難だったりします。

結果として、住まいとしての寿命が短くなり次世代に受け継がれにくいです。
注文住宅や分譲マンションに比べ、建て替えや空き家になるケースが多いように感じます。

ナツダ
さらに、以下のデメリットがあることも知っておきましょう。

以下の2つも、知っておくべきウィークポイントです。

  • 施工会社の選択ができない
  • 品質チェックができない

国交省が毎年「住宅市場動向調査」をおこなっています。
その報告書によると、建売住宅では住宅選択理由に「施工会社」をあげる人は少ないです。

ちなみに、建売住宅の「住宅選択理由トップ3」は以下のとおりです。

  1. 一戸建てだから(59.5%)
  2. 新築住宅だから(55.3%)
  3. 住宅の立地環境が良かったから(55.0%)

ようするに「この地域に建ってる新築の一戸建てに住みたいんだ」という方が多いわけです。
その結果「どの施工会社が建てたのか」の優先順位を下げざるを得ないのです。

ちなみに、建売住宅の購入者で「施工会社」を選択理由にあげた方は13.9%でした。

施工会社を選ぶということは「自分の要望をかなえてくれる会社を指名する」ということ。
つまり、施工会社を選べないということは妥協が増えるということです。

ナツダ
いっぽう、注文住宅派では46.2%の人が。
分譲マンション派では、22.7%の人が施工会社を気にしています。

また、建売住宅は建築中の現場を確認することができません。

建築中の現場を確認できないということは、品質チェックができないということです。
さらに、買主がチェックに来ない現場の緊張感は、けっして高いとは言えません。

その結果、注文住宅に比べると工事の精度が低くなり手抜きや欠陥につながることも。
購入前にホームインスペクション(住宅診断)をしてもらうなど、対策が必要です。

注文住宅のデメリット

つづいて、注文住宅のウィークポイントをみていきましょう。

以下の6つは、知っておくべき注文住宅のデメリットです。

注文住宅のデメリット

  • 実物を見て買えない
  • 入居までの期間が長い
  • 比較的価格が高い
  • 資金計画が立てにくい
  • 購入手続きが煩雑
  • あまり立地の良さは望めない

注文住宅は、実物が無い状態で契約します。

施主の手元にあるのは、図面ぐらい。
他には模型やパースがあればいい方でしょう。

いざ、建築が始まると「あれ?思ってたのと違う?」ということが起こりえます。

ナツダ
とくに、図面でわかりずらい「高さ」は注意が必要です。
天井高や棚の高さ、カウンターの高さなどですね。

入居までの期間も注意が必要です。
一般的には、スタートから引き渡しまで1年以上かかることが多いです。

すぐに引っ越す必要がある方は、選択肢からはずれてしまいますね。

ナツダ
建売住宅であれば、スタートから半年ぐらいで引っ越すこともできます。

また、注文住宅は建売住宅や分譲マンションより予算が必要です。

目安として、H29住宅市場動向調査から平均取得価格を引っ張り出してみますね。

  • 注文住宅+土地 ⇒ 4,334万円
  • 建売住宅(土地含む)⇒ 3,840万円
  • 分譲マンション ⇒ 4,192万円

建物や土地代のほか、注文住宅では諸費用も高額になりがちです。
設計の自由度が高いことから、追加工事を依頼するケースも多いでしょう。

その結果、予想以上に費用がかかるうえ資金計画が立てづらい面があります。
予算オーバーにならないように、建売住宅や分譲マンション以上の注意が必要ですね。

ナツダ
注文住宅のメーカーは、サポート力が高い会社を選びたいところです。
予算オーバーにならないように、導いてもらいましょう。

注文住宅の最大のメリットは「設計の自由度が高い」ことです。
その反面、打合せ回数が多くなるのでたくさんの手間と時間が必要です。

住宅ローンの手続きも、土地と建物わけて購入するため煩雑になりがち。
さらに、注文住宅にはつなぎ融資という独特のシステムがあるので余計ややこしいです。

つなぎ融資については、こちらで詳しく解説しています。
もっと知りたい方は、参考にどうぞ。

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「つなぎ融資」とは?注文住宅は注意!分割融資という方法もある

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それから、注文住宅を建てる土地は基本的に自分で用意する必要があります。
(建築会社がグループに不動産会社を持ってる場合は、担当者を紹介してくれます)

これがなかなかやっかいで、あまり良い立地条件が望めません。
良い土地は不動産業者が現金即決で買ってしまうので、一般人まで行かないのです。

ナツダ
いろんなことが一筋縄でいかないのが、注文住宅の困ったところです。

デメリットの数でいうと、注文住宅は「けっこう多いな」という印象になります。
ですが「欠点」というより「困難」という感じです。

すべて乗り越えたときに得られる満足感は、建売住宅や分譲マンションとは一味違います。
愛着もひとしお感じられると思いますよ。

分譲マンションのデメリット

つづいて、分譲マンションのデメリットについて解説します。

じつは、分譲マンションは特筆すべきデメリットが少ないです。
しいて言えば「価格」と「品質チェック」でしょうか。

分譲マンションのデメリット

  • 割高感がある
  • 騒音に悩まされるかもしれない

先述のとおり、新築分譲マンションは割高感があり坪単価も高いです。
よほど立地がよいマンションでないかぎり、築浅で売るとかなり損してしまいます。

これは、販売価格にマンションを作ったディベロッパーの利益や経費が乗っているから。
中古になったとたん正味の価値で評価されるので、築浅ほど売却損が出やすいです。

不動産情報サイトのスーモによると、一戸建ては築15年で32%ダウン。
それに対して、マンションは57.3%ダウンするそうです。

ナツダ
ただし、マンションは築15年ごろ下げ止まります。
一方、一戸建ては資産価値がなくなると言われる25年ごろまで徐々に下げ続けます。

また、マンションは上階や下階と騒音でトラブルになりやすいです。
でも、こればっかりはしばらく住んでみないとわかりません。

ナツダ
マンションは、躯体を伝って斜め上や斜め下の住戸にも音が伝わるケースもあります。

一戸建て(家)とマンションの長所と短所を、もう少し詳しく比較してみましょう。

一戸建てにすべきか、マンションにすべきか

たいていの方は、家を買うのかマンションを買うのか決めておられます。
でも、中にはどっちにしようか迷う方もおられます。

そんな方のために「一戸建て(家)とマンション」という切り口で比較してみましょう。
さっそく、長所と短所を表にしてみますね。

一戸建て・マンション メリット デメリット
一戸建て
  • ・騒音トラブルが少ない
  • ・修繕積立が自分のペースでできる
  • ・値下がり率が低い
  • ・木造は火災保険が高い
  • ・便利なエリアは高い
  • ・よい立地条件の物件が少ない
マンション
  • ・リフォームの自由度が高い
  • ・寿命が長い
  • ・駅近物件も買いやすい
  • ・手狭になりやすい
  • ・騒音トラブルが多い
  • ・維持管理費を強制徴収される

一戸建ての注目すべきメリットは、騒音トラブルが少ないこと。
それから、値下がりがゆるやかで土地の価値が残り続けることです。

隣接住戸との騒音トラブルは、マンションにとって最大級の問題です。
一戸建てもゼロではありませんが、上下に住戸があるマンションと比べると少数です。

ナツダ
小さなお子様(とくに男の子)がいるご家庭は、一戸建てかマンションの1階が精神的にラクです。

いっぽう、マンションの注目すべきメリットは、躯体の寿命が長いこと。
リフォームの自由度が高く、内装全撤去してからフルリノベーションも比較的カンタンです。

躯体より寿命が短い内装をリノベで一新できるマンションは、合理的といえますね。
時代に合わせて刷新しながら、躯体の寿命めいっぱいまで使うことができます。

ナツダ
値下がりが止まる築15年ぐらいのマンションを買って、フルリノベするのもおすすめです。

ちなみに、国交省の資料に以下の記述が載ってます。
鉄筋コンクリート(RC)造のマンションは、物理的寿命が100年を超えます。

それに対して内装は、10年~30年で順次寿命がきます。

実際の建物の減耗度調査のうえ、建物の減耗度と実際の使用年数との関係から、鉄筋コンクリ-ト造建物の物理的寿命を117年と推定。

飯塚裕(1979)「建築の維持管理」鹿島出版会

それから、駅から近かったり眺望が良いなど立地条件を売りにした物件が多いです。
高層階は風通しや日当たりがよく、虫も上がってこないので住み心地がいいですよ。

新築建売と中古建売のメリットとデメリット

さて、建売住宅・注文住宅・分譲マンションのメリットとデメリットが見えてきました。
では、新築で買う場合中古で買う場合はどうでしょうか?

最後に、新築と中古の長所と短所について解説しておきます。
さっそく、表にして比較してみましょう。

新築・中古 メリット デメリット
新築
  • ・設備が最新
  • ・きれいで気持ちいい
  • ・保証が効く
  • ・引っ越しまで時間がかかる
  • ・値下がりが大きい
  • ・選択肢が少ない
中古
  • ・問題の状態を確認して買える
  • ・適正価格で買える
  • ・選択肢が多い
  • ・古い(汚いこともある)
  • ・維持管理費が高くつく
  • ・場合によっては改修が必要

新築の一番のメリットは、新しくキレイなことでしょう。
住宅設備も最新で、今どきのオシャレなものが多いです。

新築のデメリットは、まず最初の1~5年間の値下がりが大きいことです。
この間に売ることになると、かなり損してしまいます。(とくに分譲マンション)

いっぽう、中古住宅は市場原理によって売買価格が決まっていきます。
よって、適正価格で買えるので極端な値下がりは少なく徐々に下がっていくのが一般的です。

ナツダ
安く中古を買ってこだわりのリフォームをする、というのもひとつの方法。
ちなみに、私はそうしました。

それから、新築物件に比べ中古物件の方が圧倒的に多いのも見逃せません。
今後は新築を控え、中古住宅のリフォーム市場が活況になっていくことも予想されます。

新築にこどわらず、お手頃な築浅中古物件を狙らってみるのもいいと思います。
ぜひいろいろ見に行って、納得の住まいを手に入れてください。

まとめ

「建売住宅がいいのか?注文住宅がいいのか?」
「新築がいいのか?中古がいいのか?」
「一戸建てがいいのか?マンションがいいのか?」

住まいのメリットとデメリットを考えるときいろいろ悩むことが出てきます。
そして、その答は人それぞれです。

ナツダ
しっかり自分のライフスタイルを見ましょう。

まだ小さなお子様がいる若い夫婦であれば、どうでしょう?
騒音をあまり気にせずに済む戸建てを、安く買うことがいいのかもしれません。

初老のご夫婦であれば、どうでしょう?
便利な立地に建つ、値下がりしにくい中古マンションがいいのかもしれません。

どのタイプの住まいを買うか迷っているのであれば、それぞれの物件を見学しましょう。
初めから「絶対、一戸建て」とか「絶対、マンション」などとこだわる必要はありません。

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